[스크랩] 재개발 투자 아무나 할 수 있는 투자 아니다

재개발 투자 아무나 할 수 있는 투자 아니다

 

최고의 내집마련 상품은 '촉진지구' 투자

 

 

강북발 전세대란이 드디어 부동산의 주도주를 바꾸는 듯한 요즘입니다. 예전처럼 작전으로 또는 업자들이 올리는 듯한 가격의 상승이 아니라 지금 안사면 안된다는 서민들의 애절함과 정비사업을 통해 생긴 많은 이주민들의 엑소더스와도 같은 이주가 그 주가 되기 때문입니다.

그래서 이번 칼럼의 주제는 일단 서울에 주택을 사실 것이라면 그리고 그 구입이 인플레를 헤지하고 2차 수익을 가져오길 원하시는 많은 실거주 겸 투자하실 분들께 지침이 되는 내용으로 진행해 보겠습니다.

요즘 정비사업이 대세입니다. 이제는 그것으로도 모자라서 강북 재개발 거품론까지 나온지 이미 오래입니다. 거품론 이전에 정책을 유추해 볼 필요가 있습니다.

 

요즘 정비사업이 대세

이명박 정부에서는 주택재개발 사업과 주택재건축 사업 그리고 주거환경개선사업의 용적율을 10% 상향하여서 도심의 리모델링과 입주민의 정착율을 높이고 직주근접의 시대에 맞게 신도시의 무분별한 개발을 막고 도시의 효용율을 최대화하는 공약을 내걸었습니다.

당선이 되고 이에 반증하듯 얼마전 주거환경개선사업의 양도세 인하정책이 발표되었고 서울시에서도 의무 분양하는 국민주택규모 이상의 주택 50%마저도 조합원이 취득할 수 있게 도정법조례개정안까지 논의되고 곧 발표를 앞두고 있는 것으로 알고 있습니다.

지난 정권의 일이지만 도정법의 조합동의율의 조건도 이미 75%로 5%줄어 들지 않았습니까? 친 정비사업정책이 계속해서 나오고 있고, 시장은 그것을 즉시 반영하여 가격이 정해지는데 정책이 몰고 올 파급효과나 그에 따른 투자환경의 변화를 논의하기 전에 거품을 논한다는 것은 네거티브적인 생각일 뿐입니다.

그럼 본론으로 가서 재개발 투자 이제는 아무나 할 수 없는 시대로 가고 있습니다. 동네 부동산에 가면 이 동네 좋고 이런 호재가 있다라고 말씀 많이 들으시죠.

 

하지만 과연 구입하시기 전에 조합원수는 몇명인지 비례율은 어느 정도가 될지 그에 따른 부담금은 어떻게 산출하는지 하다못해 공시가격은 알고 사시는 분이 그리 많지 않을 것이라는 생각에 아무나 할 수 없는 투자라고 감히 말씀드리겠습니다. 또 일정 단계 이전에는 알 수 없기에 재개발투자 쉽지 않습니다.

또한 서울의 재개발지역의 주택은 비쌉니다. 지역 말씀은 못드리지만 부담금 감안하면 이미 일반분양가격까지 넘은 곳도 있습니다. 그런데 어떤 근거로 재개발투자를 하라는 것인가

먼저 인지 하실 내용이 재개발의 가격의 원칙은 사업성과 속도와 금융의 비용이 서로 상관하여 결정지어집니다. 그리하여 사업성이 아주 안좋은 몇몇 지역을 제외하고는 가격은 단계상 관리처분총회까지는 꾸준히 오르는 것이 법칙이라 하여도 과언이 아닙니다.

 

관리처분 이후 실망매물로 인하여 잠시 하락하는 양상을 보이다가 관리처분인가가 끝나고 철거후 공사기간동안 다시금 상승곡선을 그리게 되는것이죠.

 

왜 오르지 않을까?

그럼 위에서 말한 세 가지의 요건으로 역시 유추해볼 수 있겠습니다.

먼저 속도, 재개발의 가장 큰 단점인 속도를 기존의 도정법에서 동의율의 인하로 작년 12월 21일자로 공표하지 않았습니까? 그리고 촉진법은 일정기간까지 사업의 단계를 득하지 못하면 지자체의 직접시행 또는 주택공사 등에 의뢰하여 시행케하는 벌칙도 있습니다.

 

그리고 입주시점이 7년 이상 걸린다고 염려하시는 분도 많은데 이는 촉진법의 취지와 설립배경을 이해 못하시고 하시는 말씀들입니다. 그 내용이 촉진법 18조에 명시되어 있습니다. 물론 노후도 선행되어야 함은 두말할 필요는 없습니다.

그리고 사업성 부분, 용적율을 상향하여 분양세대를 늘리는 것이 이명박정부의 주택 정책이잖습니까? 하지만 촉진지구에서는 이미 시행되고 있습니다. 모 촉진지구는 대지지분 1.5평의 아파트로도 30평대를 갈 가능성이 90%이상 있는 곳도 있습니다. 2종주거지에 240%이상 혜택을 주는 촉진지구도 있습니다.

늘어난 용적율 덕에 입주민이 낼 부담금도 줄 것은 자명한 이치겠습니다. 사업완료도 촉진기본계획 확정일자 시보 고시일 이후 5~6년 정도면 입주 가능합니다. 공사기간 있으니 실거주는 2년 내외겠지요.

그리하다면 그리 좋은데 왜 오르지 않는 것인가?

다들 아시겠지만 토지거래허가 요건 받는 것이 어려운 것이 촉진지구 지정고시 이후 보합 혹은 하락까지도 만든 것입니다. 그러한 사정을 알고 투자를 해야합니다. 흔히들 말하는"아무런 발표 없는 지역인데 평당 얼마래"라는 식에 이야기는 내집마련에 아무런 도움을 줄 수 없습니다.

결론은 그렇습니다. 서민이 내집마련하고 입주민의 정착율을 높이기 위해 만든 촉진법의 효력들이 하나 둘 시장에서 가격을 도출하고 있습니다. 주택의 필요성이 없는 분이라면 무방하겠으나 정말 내집을 그것도 서울시내에서 30평대 다시 말해 국민주택규모 이상 사시려는 분이라면 단순히 재개발사업 투자가 아니라 촉진지구 투자를 심각히 고민하셔야 된다고 생각합니다.

 

긴글 읽어 주셔서 감사드리고, 다음 시간에는 비례율로 풀어보는 투자성과 부담금에 대해 올리도록 하겠습니다.

출처 : 부평재개발전문투자클럽

글쓴이 : 둥글레 원글보기

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