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1년 가까이 발표가 늦춰진 가정오거리 개발구역 이주·생활대책이 지난 17일 확정됐다.
'원주민의 차질없는 재정착'을 최우선으로 요구해온 주민들은 오랜 협상 끝에 나온 '절충안'을 받아들일 수 없다며 강하게 반발하고 있다. 주민들의 요구가 어느정도 수용되긴 했지만 실질적인 주민 재정착을 보장할 만한 수준은 아니란 것이다.
이번 대책의 주요 골자와 주민요구 중 수용됐거나 그렇지 않은 사항들, 향후 전망을 짚어봤다.
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그동안의 협상과정에서 가장 큰 쟁점이 됐던 것은 개발이 다 된 다음 공급될 아파트를 원주민에게 분양원가로 공급하는 문제였다.
주민 측은 사업의 첫번째 목적을 '주민 재정착'에 두고 분양원가 이하 공급을 요구했고 인천시와 대한주택공사는 분양원가보다 조금 높은 금액을 주장해왔다.
주민들의 요구는 '지금 살고 있는 집으로 받을 보상금으로는 분양원가보다 비싼 아파트를 도저히 살 수 없다'는 논리였다.
이에 시와 주공은 개발의 사업성 감소를 근거로 삼아 맞섰다.
가정오거리에 지어질 1만1천가구 중 재정착 대상자 6천700여 가구에 분양원가 아래로 아파트를 공급하면 최소한의 사업수지도 맞추기 어렵다는 게 그 내용이다.
이번 대책을 보면 결론은 주민요구가 상당부분 수용된 한편으로 시와 주공 측에 무게가 좀 더 쏠린 것으로 보인다.
시와 주공은 현재 원주민이 살고 있는 집의 면적에 해당되는 아파트까지는 분양원가 공급을 약속했다.
아울러 전용면적 60㎡(이하 전용면적 생략)까지의 아파트는 지금 사는 집의 크기와 상관없이 분양원가에 공급하기로 했다.
주민이 지금 집보다 큰 아파트를 공급받을 경우에는 초과된 면적에 대해서만 일반분양가를 부담하면 된다.
분양원가에 '근접한' 값에 아파트를 공급하겠다는 시와 주공의 입장으로 사실상 대책이 확정된 셈이다.
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가정오거리 개발 후 아파트를 공급받을 대상은 원주민(자가소유) 4천100여명과 비거주 집주인 2천600여명이다.
원주민이 현재 45㎡짜리 빌라에 살면서 향후 70㎡ 아파트를 공급받을 경우 이 주민은 60㎡까지는 분양원가를 나머지 10㎡는 일반분양가를 부담하게 된다.
이 아파트의 일반분양가가 7천만원이고 이 중 80%가 원가라면 이 주민이 부담할 총액은 60㎡에 대한 분양원가 4천800만원에 10㎡의 일반분양가 1천만원을 더한 5천800만원이다.
분양원가 총액 5천600만원보다 200만원(3.6%)을 더 내고 아파트를 분양받는 것이다.
원주민이 만약 70㎡ 집에 살다가 90㎡짜리 아파트를 공급받는다면 70㎡까지는 분양원가, 20㎡는 일반분양가를 부담한다.
일반분양가의 80%를 원가로 한다면 이 주민이 낼 입주금은 일반분양가 2천만원에 70㎡의 분양원가 5천600만원을 더한 7천600만원이다.
역시 총 분양원가 7천200만원보다 400만원(5.6%)을 더 내는 것이다.
비거주 집주인에게는 가정오거리 구역 내 주상복합과 인근 가정 택지지구 내 일반아파트 중 85㎡ 이하 물량이 모두 일반분양가로 공급되기 때문에 이 같은 계산이 필요가 없다.
▲ 주민요구, 얼마나 받아들여졌나
주민들은 그동안 면적에 관계없이 재정착 대상주민에게 모든 아파트를 분양원가나 그 이하로 공급하라고 시와 주공에 요구해왔다.
아파트 분양권 대신 가정오거리 구역 내 땅을 이주대책용지로 공급하라는 요구도 있었다.
지난 2월 말 시와의 면담에서 주민 측은 분양권 대신 230㎡이상 일반택지나 66㎡이상 주상복합용지를 달라고 했었다.
단독주택 소유주의 경우 전용면적이 아닌 전체 대지면적과 같은 아파트를 건설원가 이하로 분양해 달라고도 했다.
이번 대책에는 사실상 이 같은 요구가 전혀 수용되지 않았다.
희망하는 주민에게 주상복합 입주권을 주라는 요구는 비거주 집주인에 한해 일부 받아들여지긴 했다.
주택과 달리 상가에 대한 이주대책은 주민과 시·주공의 입장이 상당부분 상당부분 절충을 이룬 편이다.
상가부문에서 그동의 초점은 상가 상인들에게 가정오거리 구역 내 상업용지를 줄지, 상가 분양권을 줄지에 대한 문제였다.
그동안 상인 측은 모든 상인과 상가주별로 가정오거리 내 26.4㎡ 이상의 상업용지를 공급할 것을 주장했고 시와 주공은 용지공급 자체가 불가능하단 입장이었다.
가정오거리 안에 1천700여명이나 되는 상인 상가주에게 줄만한 상업용지를 마련하기가 불가능하다는 것이다.
시와 주공은 그러나 그간의 입장을 바꿔 모든 대상자에게 상업용지를 공급하겠다고 밝혔다.
대신 공급면적을 대상자 1명당 9.9~13.2㎡로 상인요구보다 크게 줄였다.
용지공급 대상도 상가를 소유하면서 직접 운영하거나 상가를 임대받아 운영하는 임차상인으로 제한됐다.
상가를 소유하되 운영은 안할 경우는 공급대상에서 제외됐다.
시는 그동안에도 이 같은 상가임대사업자에 대해 국토해양부의 유권해석과 전국적인 형평성 문제 등을 들어 보상불가방침을 밝혀왔다.
상인요구대로 상업용지공급이 수용됐으나 그 대상과 면적은 크게 주는 쪽으로 가닥이 잡힌 것이다.
▲ 의미와 전망
가정오거리 도시개발사업은 인천시가 인천 곳곳에서 추진하려는 '도시재생사업' 중 가장 먼저, 가장 대규모로 진행되는 모델이다.
특히 가정오거리의 보상과 이주·생활대책은 인천대 이전부지인 도화지구나 인천역·동인천역 재정비촉진지구 등 다른 개발지 주민들에게 초미의 관심사가 된지 오래다.
이 때문에 시도 주민과의 협상과정에서 고심에 고심을 거듭했다.
선도사업인 만큼 주민에게 최대한의 혜택을 줘 마찰을 최소화해야 하지만 다른 편으론 커지는 혜택만큼 다른 개발지 주민들의 기대수준이 높아지는 진퇴양난에 빠질 수 있기 때문이다.
일례로 이주대상 주민에게 가정오거리 구역과 전혀 관계없는 가정 택지지구나 논현 택지지구 내 분양·임대아파트를 주기로 한 것은 전국적으로도 유례가 없는 '파격'적인 대책이다.
시와 주공은 총 이주대책 대상 1만1천600가구에게 가정오거리 구역 안에서 집을 공급하고 부족할 경우 가정 택지지구와 논현 택지지구 내 분양·임대아파트를 공급할 계획이다.
이 같은 파격 탓에 시와 주공은 대책확정 막바지에 적잖은 갈등을 빚기도 했다.
주공은 가정 택지지구는 다른 곳보다 전체 주택 중 국민임대 비중이 높아(50.6%)안 그래도 사업성이 낮은데 그나마 있는 분양아파트를 싼 값으로 가정오거리 주민에게 내놓긴 어렵다는 입장을 보여왔다.
원주민에게 아파트를 일반분양가가 아닌 분양원가에 가까운 값으로 공급하는 방침도 인천에서는 사실상 처음나온 안이다.
향후 진행될 구도심에서 진행될 도시재생사업 과정에서 해당 주민들이 사업시행자에게 비슷한 요구를 할 가능성이 매우 크다.
실제 같은 도시개발사업구역인 도화지구 주민들은 가정오거리 이상의 이주·생활대책을 주장하고 나선 상태다.
인천역과 동인천역 주변 재정비촉진지구 주민들 역시 올 초부터 시에 비슷한 요구를 내놓고 있다.
재개발이든 도시재생사업이든 모든 개발의 목적은 원주민 재정착인 만큼 이를 충분히 보장하라는 것이다.
시 관계자는 "이번 대책은 시가 처한 여러 상황을 고려해 최대치를 이끌어냈다고 본다"며 "가정오거리 주민 입장에서야 그 이상을 바라는 것도 충분히 이해하지만 기본 골격은 유지될 것"이라고 밝혔다.
노승환기자