[스크랩] "펌글"인천 도시개발사업에 대하여....

도시개발사업에 대하여...... (인천지역을 설명하네요)

인천시에서 도시재생을 위하여 중점적으로 추진을 하고 있는 사업들이 있습니다. 인천발전연구원에서 제시하였던 도시재생사업들이 그것입니다.

2축의 재생사업

경인전철권의 제물포역세권, 동인천역세권, 인천역세권 사업들.......

경인고속도로 주변의 가정오거리, 가좌거점, 도화거점, 용현거점.......

그리고 인천대주변, 숭의운동장, 공장 이전에 따르는 부지 개발사업으로 용현학익지구, 화수부지 등등... 시당국에서 이 사업들을 진행하려는 사업방식의 바탕에는 도시개발법이 있습니다.

왜 도시개발사업으로 가려할까요?

그것을 이해하려면 도시개발사업의 성격을 먼저 이해하는 것이 필요합니다.

도시개발사업이란게 뭘까요?

쉽게 이야기하면 도시를 만드는 것입니다. 아파트 등을 건설하는 주택건설사업이 아닙니다.

아파트사업은 주거 공간 즉, 주택을 건설하는 것입니다. 그러나 도시는 주거 공간, 상업 공간, 공장, 녹지 등이 어울려 있는 복합공간입니다.

재개발, 재건축이 낡은 집을 허물고 새집을 건축하는 것이라면 도시개발은 복합도시를 건설하는데 그 목적이 있다고 보면 됩니다.

예전에 신도시 만들 때 사용하던 방법은 토지구획정리사업이 대표적인 것입니다. 도시 내에서는 주거지 조성사업 또는 공단 조성사업 등이 도시계획법으로 이루어 졌습니다. 때로는 목적이 뚜렷한 특정 개발을 하고자 할 경우 특별법으로 사업을 시행하기도 합니다. 도시개발구역의 주된 대상은 주로 빈 땅이나 공장 이전에 따르는 넒은 부지 등입니다.

원칙적으로 도시개발사업은 토지를 만들어서 파는 사업이다. 어느 지역을 개발해서 땅을 이쁘게 쪼개서 건설회사 등에 팝니다. 건설사는 그 땅에 공동주택을 지어서 분양을 합니다.

신도시 단지별로 삼성아파트, 현대아파트 등이 생기는 이유입니다.

예외적으로 주택을 공급하는 경우도 있습니다. 이른바 입체환지란 것입니다.

이것은 도심에 있는 지역을 도시개발사업으로 진행할 경우 대지지분이 작은 공동주택소유자 등에 대하여 아파트를 주는 것이다.

대지지분 4평 빌라소유자에게 감보율 50% 적용해서 2평주는 것은 현실적으로 맞지 않기에 아파트 지어 주는 것입니다. 설명이 길어지면 지루해서 일단 생략하고.......

사업방식은 수용방식과 환지방식이 있는데 성격이 조금 틀립니다. 물론 두가지를 믹스한 혼용방식도 있습니다. 사업방식에 대하여 알아봅니다.

첫 번째가 수용사용방식입니다.

그야말로 돈 주고 내 보내고 개발하는 방식입니다. 인천시장님이 아주 사랑하는 방법이지요.

이것은 사업시행자가 누구냐에 따라 조금 다릅니다.

시행자는 행정청 시행자 즉 공공과, 비행정청 시행자 즉 민간으로 나누어집니다. 공공은 국가나 지자체, 공사 등등이고 민간은 건설회사, 조합, 토지소유자 등입니다.

공공에서는 칼자루 휘두르기가 편합니다.

민간에서는 동의를 받아야 합니다. 동의요건은 땅 크기와 머리수로 나누어지는데.....

우선은 면적입니다. 즉 개발코자 하는 전체 면적의 2/3이상 동의를 받아야 가능하며, 회사 땅이 많거나, 대지주가 사업하기 편합니다.

그 다음은 머리수입니다. 다시 말해서 토지 등 소유자 수입니다. 이 경우 종전 2/3에서 1/2로 바뀌었지요. 어느 지역을 개발하려면 면적 2/3의 동의와 토지소유자1/2의 동의가 있어야 가능하다는 뜻입니다. 이 동의자수는 나중에 설명하겠지만 환지방식도 마찬가지입니다.

잠깐 사업시행자가 공공이면 어떨까요? 이런 거 다 필요 없습니다. 그냥 하면 됩니다. 그래서 시당국에서 아주 좋아하는 방법이지요. 사업 속도가 빠릅니다. 주민의 민원만 잘 해결한다면 이라는 단서가 붙지만....

절차는 토지를 수용해서, 기초조사하고, 이주대책수립하고, 돈 주어서 내보내고, 조성할 토지 미리 팔고, 토지 만들어 준공해서, 나누어주게 됩니다.

다음은 환지방식입니다.

이것은 수용방식에 비해서 복잡합니다. 그러나 도심지 등을 개발할 때 수용방식으로 하려니 땅값이 너무 비싸면 써 먹는 방법입니다.

이런 곳을 개발하려면 수용방식의 경우에 돈이 많이 들어갑니다. 평당 천만 원짜리 땅 10만평을 개발하려는데 수용방식이면 보상가가 1조원 이상입니다. 이돈 다 주고 내보내야 합니다.

돈이 너무 많이 들어서 사업이 힘들 수도 있습니다. 이럴 때 사용하는 방식입니다.

사업 시행자는 여러 형태가 가능합니다.

우선 공공에서도 가능하지요. 또 건설업자도 가능하고, 토지등소유자가 조합을 만들어서 직접 개발해도 됩니다.

아무튼 시행자가 결정되었다고 하고.......

갑이 1000평을 갖고 있으며, 을은 500평, 병은 00평, 기타 등등 시행자가 토지소유자들에게 이렇게 이야기 합니다.

니들 땅 깨끗하게 정리해서 다시 나누어 줄 거야. 그런데 학교도 짓고, 도로도 넓히고 공원도 만들고 그래야 해. 그러려면 내 놓은 땅보다 많이 줄어들 거야. 이것을 감보율이라고 하는데 50%정도 줄어들어. (감보율 설명은 아래)

그러나 땅모양이 이뻐지면 땅값은 몇 배 올라. 그런데 땅모양 이쁘게 만들려면 공사비가 들어가. 공사비는 이렇게 조달할거야. 일정한 양의 땅을 팔 거야. 이 돈으로 공사비를 조달하는 거지. 이것을 체비지라고 하는데 비용으로 대체하는 토지라는 뜻이지. (체비지 설명은 더 아래)

설명을 하고 동의를 받습니다. 동의율은 수용방식과 동일합니다. 그다음에 사업을 진행합니다.

조합을 설립하고...시행자를 지정하고...환지계획을 작성하고...대지 만들고 환지 나누어 갖고 중간에 체비지는 팔고 청산합니다.

간단하게 도시개발사업에 대하여 흟어 보았지만 내용은 좀 부실합니다. 이해하시기 바랍니다.

도시개발전문가가 아니라서.......

얼핏 보아도 사용방식과 환지방식에 대하여 수용방식이 빠르겠구나. 환지방식은 이해관계가 좀 복잡하겠구나 하는 생각이 드실 것입니다.

한편 도시개발사업의 성격을 보면 주거 공간 확충 보다는 계획적인 복합 공간 설계에 더 좋은 제도임에 틀림이 없습니다.

그런데 인천시에서 도시개발사업으로 가려는 구역을 보면 역세권이나, 교통요충지 등등 시 발전을 위해서는 중요한 요충지들입니다.

낡은 도심을 개발하려면 복합공간으로 개발해야 하는데 도시개발사업이 적절하다고 판단을 하였나 봅니다.

일자리를 창출하고 계획적인 입체도시를 만들면서 두 마리 토끼를 다 잡을 수는 없으니까 민원 소지가 많지만, 현실적으로 법의 테두리에서 신속하게 사업 진행할 수 있는 방법으로 도시개발사업 수용방식 오케이....... 물론 제 생각입니다만

때마침 재촉법도 제정이 되고....

따라서 투기 잡을 수 있는 대책도 준비되고....

물론 문제점은 많이 있습니다. 우선 원주민의 환원율입니다. 보상받고 나갔던 분들이 얼마나 다시 입주할 까 하는 문제.......

또 초미의 관심사 입주권문제 가장 민감합니다.

안시장의 취임 1주년 기자회견에서도 얼핏 나타나지만 원주민에게 빡빡할 까 하는 점입니다.

원주민 돌아오기 쉽게 하겠다지만 실무 공무원들의 입장에서는 보수적으로 답을 주고 있는 듯 합니다.

가정오거리나 제물포 역세권의 경우 입주권에 가장 민감한 사람들이 개발계획을 보고 집을 산 사람들입니다. 가격이 오른 상태에서 집을 구했는데.......

시청 담당자는 결정되지는 않았지만 아마 입주권을 주는 기준일이 재촉지구 공람공고일이 될 수 있다고 이야기 합니다.

가정오거리나, 인천대이전부지야 기준일이 결정되어 수용보상만 기다라는 상태이지만, 가좌거점이나 제물포의 경우 이 기준이 적용된 다면 상태는 심각하지요.

또 하나 도시개발사업의 경우에 주거 공간 입주물량이 적다는 특징이 있습니다. 복합기능도시로의 개발 때문에 주거공간이 상대적으로 적습니다.

여러 기능이 들어가야 계획적인 미래지향적인 도시가 됩니다. 아파트 숲만 만들어지면 구월주공 짝 납니다. 이렇게 만들지 않으려니까 주거물량이 적습니다.

주안 2,4동의 경우 도개공에서 도시개발사업으로 계획도시 시물레이션 한 결과 원주민 대략 2만4천 세대에 신규 물량 9천6백 세대 나옵니다. 그래야 도시가 계획적 미래 지향적이 되는 것 같은데......

문제는 원주민 보상, 이주대책입니다.

인천의 틀을 바꾸는 거대한 사업이면, 사업의 시작이 조금 늦더라도 주민에 대한 이해를 충분히 구하고 설득을 하고 그 후에 시작을 하였더라면 사업 진행 중에 일어나는 마찰로 인한 시간의 손실을 충분히 만회하지 않을까 하는 생각도 해봅니다.

감보율[減步率] 

토지구획정리사업에 필요한 도로·역전광장·학교부지·공원 등의 공공용지 확보 및 공사의 재정자원 충당을 목적으로 토지를 공출 받는 일정한 비율.

특히 경지정리사업시의 농로·수로용 배수 시설을 위해 필요한 경지를 그 해당구역 내의 농지소유자로부터 일정한 비율로 경지를 취득하기 위한 것이다. 정부나 공공단체에서 재원이 부족할 경우 흔히 행하는데, 경지정리나 구획정리 시 원래의 장소와 거의 같은 조건으로 땅을 서로 바꾸는 경우가 많다. 그 결과로 줄어드는 토지의 일정 비율을 감보율이라고 한다. 대개 50% 정도이며, 모든 토지에 일률적으로 적용되지는 않는다. 그러나 경지정리사업에서 농민의 땅을 무상으로 수용하는 것은 농업의 중요성에 비추어볼 때 부당하므로 농로·수로의 등기소유자인 국가나 농지개량조합이 유상으로 매입해야 한다는 주장이 일고 있다.→ 경지정리

- 토지구획정리사업에서 사업시행자가 사업비 충당을 위해 지주들에게 일정율의 토지나 기타 재산을 염출하게 하는데 이때 토지면적의 일정율을 지주로부터 떼는 율

* 감보율(%) = {1 - (정리 후의 대지총면적/정리 전의 토지총면적)} x 100

- 토지구획정리사업으로 인하여 환지의 면적은 감소하는데 이 면적 감소분을 감보라고 하며 감보분을 종전의 면적으로 나눈 값을 감보율이라 한다. 대체로 공공사업에 있어서 감보율을 30% 내지 70% 로 한다.

* 감보율 = (종전의 면적 - 정리 후 환지받은 면적) / 종전의 면적 = 감보분 / 종전의 면적

- 토지구획정리사업을 할 때, 그 사업의 공사비 및 도로 · 공원 · 학교 · 우체국 · 파출소 · 소방서 등의 공공용지를 확보하기 위하여 원(原) 토지소유주에게 적용시키는 수용(收用) 비율을 말한다. 예컨대, 당초 3백 평의 토지를 소유한 자가 구획정리(區劃整理)후에도 3백 평이 할당된다면 앞의 비용은 모두 사업자(국가 또는 지방자치단체 등)가 부담하는 경우일 것이다. 그러나 구획정리로 인하여 막대한 이익(지가상승)을 받을 수 있는 토지소유주에게 아무런 부담을 주지 않는다는 것은 매우 불합리하다. 그러므로 30% 내지 50%의 감보율을 적용한다면 210평 또는 150평의 토지(土地)를 받게 되는 것이다.

- 감보율 이란 무엇인가? 농지의 경지정리나 택지개발사업을 할 때에는 일정 구역의 토지를 평평하게 정리하여 질서 있게 구분합니다. 이를 토지구획정리사업이라 합니다.

이 경우 환지방식과 매수방식이 있는데, 매수방식에 있어서는 사업자가 모든 토지를 매입해서 하기 때문에 감보율이 적용될 여지가 없습니다. 환지방식이란 토지의 소유권을 그대로 둔 채로 토지를 정리한 후, 토지소유주들에게 다시 나누어 주는 방식입니다.

그런데 불규칙한 땅들을 반듯하게 정리하면 토지가격이 오르겠죠. 반면에 사업을 하려면 공사비도 들고 길을 크게 내려면 땅이 소요 됩니다. 이 부분을 토지소유주들이 부담하게 되는 거죠. 즉 땅으로 내놓는 겁니다. 사업주는 그렇게 조성된 토지로 길도 내고 공원도 만들고, 또 일부는 팔아서 공사비에 충당 합니다.

예컨대, 처음에 땅을 100평 가지고 있던 사람은 정리가 끝나면 80평을 돌려받습니다. 나머지 20평은 공출당한 거죠. 땅의 평수는 줄었지만 토지의 질이 상승 했으므로 땅주인은 오히려 이득입니다. 위 예에서 20평이 감보 입니다. 따라서 감보비율, 즉 감보율은 20%가 되는 거죠.

참고로, 이렇게 감보를 통하여 모아진 땅 중에서 사업비 충당을 위해 파는 토지를 "체비지"라 합니다. 가끔 신문에 보면 체비지 매각공고를 볼 수 있는데 이런 경우의 땅입니다.

요즘은  펜션이나  리조트 . 혹은  땅을 분양 할 때도 이 용어를 많이 사용 합니다.

경지정리[耕地整理] 

경지의 형태·분산 상황과 교통로 등을 농업상의 이용을 증진하기 위하여 또는 기술진보의 수준에 적합하게 바꾸기 위하여 개선하는 것.

경지정리를 하는 이유는 한 농가의 소유경지가 여러 곳에 조그만 면적으로 산재하고 있을 경우 토지의 소유에 따른 경계에 필요 이상의 많은 면적이 소요될 뿐만 아니라 역축(役畜：농사에 사용하는 가축) 및 기계사용의 불편 등 영농에 보다 많은 노력과 시간이 요구되어 경영면에서 비용이 많이 들기 때문이다. 또한 트랙터나 작업기 등 생산수단에 관한 기술이 아무리 발전한다고 해도 경지상태가 이에 적합하게 정리되어 있지 않으면 그러한 기술진보의 적용은 제한되거나 심한 경우에는 사용할 수 없기 때문이다. 경지정리는 이러한 결함과 불리함을 제거하는 데 그 목적이 있다.

그러나 이러한 사업의 수행을 농민 개개인에게 맡겨 둔다면 서로의 이해관계로 결부된 토지소유권·농로·용수권 등 때문에 사실상 실행되지 못한다. 또한 이 사업은 거액의 자금이 필요하고 이익이 장기간에 걸쳐서 서서히 얻어지므로 자금력이 부족한 농민으로서 국가의 보조 없이는 쉽사리 실행할 수 없다. 그러므로 농업생산기반의 확대를 위해서는 경지정리가 농업수리개량과 함께 국가 차원으로 광범위하게 시행되어야 한다. 그리고 경지정리는 한번 실시하면 이후에는 변동이 없는 것이 아니라 기술이 발전하거나 토지소유형태가 변할 때마다 행해져야 한다. 경지정리는 많은 농민이 소유하고 있는 분산된 영세경지를 집합하여 거기에다 농로·수로·배수로 등을 만든 후 적당한 구획과 형상으로 고쳐서 분배하는 경우와, 반대로 경지의 통일 및 재분배를 전혀 목적으로 하지 않고 다만 모든 경지를 되도록이면 농로에 접하도록 고치는 경우가 있다. 그 과정은 종래의 불량한 경지조건에서 개량된 조건으로 바꾸기 위한 토목공사가 중심이 되며, 경지정리를 시행하기 위한 조직의 결성·계획·시행·시공 후 소유권의 확정, 즉 환지(換地)로서 끝난다. 
 

체비지(替費地)의 의의

지구획정리사업의 시행자가 그 사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 환지계획에서 일정한 토지는 환지로 정하지 아니하고 유보한 땅을 체비지라고 합니다.

 

토지구획정리사업의 개요

토지구획정리사업은 국가, 지방자치단체, 지방공사, 토지공사나 주택공사, 수자원공사등과 토지구획정리사업법에 의한 조합이 주체가 됩니다.

사업주체는 대상지역의 범위를 확정하고 대상지역 내의 토지 및 지장물에 대한 조사를 마치고 토지 소유자 등에게 보상을 실시하거나 환지계획을 공고합니다.

그 다음 공사를 실시하고 완공되면 환지계획에 따라 환지처분하거나 공개입찰매각을 통하여 구획정리 완료된 토지를 매각하고 환지계획에서 제외된 체비지를 매각하여 공사비에 충당합니다.

질의사항 검토

ⓐ그럼 사업지에 공사를 할 때 땅을 사업시행자에게 무상 또는 돈을 받고 빌려주는 것과 같은 가요?

환지계획에 따라 다른 토지를 환지받기로 하고 사업시행자에게 공사를 대신하게 한 이후에 조성에 소요된 경비를 체비지 매각대금으로 충당하는 것이므로 유상 또는 무상대여가 아닙니다.

ⓑ만약 시유지에 시행자가 사업을 할 경우 이 땅은 체비지로 볼 수 있습니까?

체비지는 토지구획정리사업지구 내의 토지 중에서 사업시행자가 사업비를 충당하기 위하여 환지계획에서 유보한 토지입니다. 시유지가 체비지 일 수도 있지만 시유지가 무조건 체비지인 것은 아닙니다.

--------------------------------------------------------------------------------------------------

 

도시개발법에 의한 도시개발의 방법에는 두 가지가 있습니다....... 수용하여 도시개발을 하는 방법과 환지에 의한 방법.......

1. 수용....... 말 그대로 정부에서 돈 주고 , 땅 뺏어(?)가서 지그들이 개발하는 방법입니다.

2. 환지방식에 의한 방법.......

토지주인들의 동의를 얻어(그 동네 토지면적의 2/3이상과 토지주인 수의 1/2이상의 동의) 반듯 반듯하게 정리해주는 방법입니다. 대신 어지럽게 되어있는 토지를 정리해 주되, 정부서 공사비조로 45%정도의 토지를 뺏어가서 도로도 내주고, 공원도 만들고, 남은 땅을 팔아 공사비에 보태고 합니다.

예를 들어 설명해 보면.......

100평의 땅을 가지고 있는 홍길동이 있습니다. 그 지역이 구획정리에 들어가면....... 55평 정도의 땅을 반듯하게 짤라서 줍니다. 그리고 45평을 정부가 가지고, 도로도 내고 , 공원도 만들고, 남은 땅을 팔아서 공사비도 보태고 합니다.

그럼, 55평 땅을 제자리다가 딱 주냐??? 꼭, 그렇지만은 않습니다. 가급적이면 그 자리에다가 주지만 어려운 경우도 있겠지요? 그럼, 비슷한 자리에 주죠.......

이렇게 나중에 주는 자리를 환지예정지라고 합니다...

위에서 말하는 45평을 비율로 나타낸 45%를 감보율이라 합니다...

그럼 위의 경우에 120평을 가지고 있던 넘은 어쩌냐???

100평에 대해서 반듯하게 정리해서 55평을 주는 거니까....원래 땅에서 20평이 남지 않습니까? 이것은 돈으로 줍니다. 이 돈을 청산금이라 합니다.......

어떤 넘은 90평을 가지고 있었다. 그럼 원래 땅 10평에 해당하는 돈을 내라고 하지요....... 그래야 , 반듯한 땅 55평을 주겠다고.......

45평씩 뺏어간 땅을 도로도 내고, 공원도 만들고 했는데, 나중에 땅이 남았다. 이것을 팔아서 공사비를 해야 되잖아요....... 이렇게 파는 땅을 체비지라 합니다. 일반인들에게 팔죠(입찰로.......)

--------------------------------------------------------------------------------------------------

 

가령 A땅 B땅 C땅이 각각 100평씩  이렇게 세 사람의 땅이 있는 곳에 택지를 공급하기위하여  개발사업을 할 경우 공사비가 들어가겠죠. 성토비, 공동구 설치비, 도로건설비 등등

이런 비용들을 위하여 사업시행자가  원래 땅주인의 땅들은 100평씩이지만 비용으로 충당하기위하여  50평씩만 나눠주고 나머지 150평은 "체비지"라고 하는 명칭의 부지를 남겨두게 됩니다.

출처 : 부평재개발전문투자클럽

글쓴이 : 둥글레 원글보기

메모 :