인천의 낡은 주택가가 2015년까지 새 단장된다.
인천시는 이를 위해 올해 9월까지 151개 구역(1092만㎡)을 도시·주거환경정비 예정구역으로 지정했다. 전체 도시·주거환경정비 예정구역 면적만 놓고 본다면 웬만한 신도시 규모를 뺨친다.
도시·주거환경정비사업이란 재개발, 재건축 수요가 많은 지방자치단체를 대상으로 지정되는 도시 재정비사업을 말한다. 10년 단위로 수립되는 이 기본계획은 5년마다 다시 고칠 수 있도록 돼 있다.
인천 구시가지 집값, 신시가지 따라잡나인천시가 대대적인 구시가지 재정비사업을 추진 중인 것은 지역균형발전을 위해서다. 인천경제구역 등의 개발계획이 집중된 서부 신시가지에 비해 인천 동부 구시가지 일대는 대표적인 낙후지역으로 꼽혀왔다.
시는 지역 간 격차를 해소하기 위해 그동안 노후·불량주택 등 부정적 이미지로 저평가됐던 구시가지를 도심 재정비사업을 통해 새롭게 탈바꿈시킨다는 계획이다.
인천시는 이를 위해 자체 ‘지역균형발전전략’을 수립하고, 시청 내에 ‘도시균형건설국’을 별도로 신설, 본격적인 가동에 들어갔다.
인천시 관계자는 “1단계 개발사업이 완료되는 2010년이면 경제발전자유구역과 구시가지 간 격차가 해소돼 지역 간 균형발전을 앞당길 수 있을 것”이라고 말했다.
구시가지 집값 올들어 9월까지 6% 올라대대적인 구시가지 재개발·재건축 추진으로 비수기에도 불구 인천 구시가지 일대 집
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| ▲ 인천시내 구시가지 노후주택 값이 대대적인 재개발ㆍ재건축사업으로
들썩이고 있다. 사진은 경기도의 한 재개발 예정구역 전경. |
값도 꾸준한 강세를 보이고 있다. 여기에 2014년 아시안게임 유치, 인천 지하철 2호선 계획 확정, 공항철도 개통 등의 호재까지 더해져 인천 집값의 불씨를 살리는 데 큰 몫을 하고 있다.
국민은행에 따르면 중구·남구·동구·남동구·부평구 등 인천 구시가지 일대 집값은 올 들어 9월까지 6%나 급등했다. 같은 기간 서울은 0.36%, 경기는 2.32% 오르는 데 그쳤다.
이 같은 인천 집값 오름세는 당분간 계속 이어질 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 내집마련정보사 김선영 연구원은 “내년 정비구역 지정을 호재로 구시가지 노후주택 값이 한 차례 더 오를 수도 있다”고 내다봤다.
구역별 장단점 따져 투자에 나서야인천 구시가지 내 연립주택 등 집값은 지난해 8월 정비예정구역 지정을 전후로 크게 뛰었다.
현지 부동산중개업계에 따르면 신흥동3가 11번지 일대 단독주택은 33㎡짜리 지분을 기준으로 ㎡당 181만∼211만원선을 호가한다. 같은 규모의 빌라·다세대는 ㎡당 272만∼302만원을 부른다. 지난해 8월 정비예정구역 지정 이후 150% 가량 오른 것이다.
부평구 신흥공인 강우석 실장은 “올해 2월 재개발 추진위원회 결성을 전후로 호가가 올랐지만 주택시장 침체로 거래는 드물다”고 말했다.
전문가들은 재개발ㆍ재건축은 사업추진 속도, 조합원 수, 입지여건 등에 따라 집값 상승률에는 조금씩 차이가 있는 만큼 투자시 유의해야 한다고 조언한다.
진주공인 문제능 사장은 "주민 간 갈등으로 사업 추진이 더딘 구역은 투자 위험이 커 신중해야 한다"고 말했다.
현재 인천에서 정비예정구역으로 지정된 유망 재개발·재건축 예정지를 중심으로 추진현황, 가격 추이, 투자 유의점 등을 알아봤다. 단 이미 사업이 많이 진척된 주거환경개선사업구역과 상업지역을 개발하는 도시환경정비구역은 소개 대상서 제외시켰다.
중구, 사업 빠른 곳 많아 관심지난해 9월 확정된 인천시 도시·주거환경정비 기본계획에 따르면 중구에서는 모두 13개 구역, 84만㎡에서 개발을 추진 중이다.
사업유형별로 주택재개발(6개 구역), 주택재건축(1개 구역), 도시환경정비(5개 구역) 등이다. 다만 인천역 인근 북성동 4번지 일대 44만㎡인 인천역 주변구역은 아직 사업 유형이 정해지지 않았다.
이중 사업추진이 가장 빠른 곳은 유동 14-5번지 일대 도원구역(4만2000㎡, 재개발)과 사동 24번지 일대 인천여상 주변구역(2만3000㎡)이다. 현재 중구청은 해당지역 주민들로부터 구역 지정을 신청 받고 기본계획에 대한 관련 부서 검토 중이다.
중구청 도시정비과 재개발·재건축기획단의 김태일 팀장은 “지구지정, 관련부서 협의, 주민공람 등의 절차를 거쳐 3∼4년 후면 착공이 가능할 것”이라고 말했다.
①경동율목구역경동율목구역은 경동 40번지와 율목동 150번지 일대 4만2300㎡를 재개발한다. 인천 중구청은 일대 350가구의 노후주택을 허물고 2010년까지 새 주거단지로 조성한다는 계획이다.
2006년 8월 구청은 이를 위해 이곳을 정비(재개발)예정구역으로 고시했다. 현지 주민들로 짜여 진 재개발추진위원회는 2006년 12월 승인을 받았다. 현재는 정비계획 수립을 준비 중이다.
현지 부동산중개업계에 따르면 지난해 8월 정비예정구역 지정 고시 이후 빌라 지분 값(33㎡ 기준)은 6000만원을 호가한다. 지분 값은 정비예정구역 지정 전인 지난해 8월에 비해 40∼50%가량 올랐다.
아직 사업초기라서 지분 값은 다른 지역에 비해 상대적으로 저렴한 편이라는 게 주변 부동산중개업소 관계자의 설명이다. 경동 부동산센터공인 관계자는 “역세권이란 이점 때문에 서울 투자자들의 관심이 많지만 주택시장 침체로 실제 거래는 드물다”고 말했다.
②도원구역중구 유동 14-5번지 일대를 재개발하는 도원구역은 4만2400㎡ 규모다. 중구청은 일대 250가구의 노후주택을 허물고 1048가구의 새 주택을 지을 계획이다.
구청은 이를 위해 올해 11월까지 정비구역 지정을 서두른다는 방침이다. 정비예정구역 고시는 2007년 11월 떨어졌다. 주민 215명도 2006년 8월 재개발추진위원회 구성을 마쳤다.
중구청은 현재 땅 주인들로부터 주민 제안서를 접수받고 정비구역 지정 방안을 검토 중이다. 올해 7월 건축허가 제한 공고로 바닥면적 85㎡를 초과하는 주택의 신축, 단독주택의 공동주택 용도변경이 제한을 는다.
사업 진척이 빠른 도원구역의 재개발 지분 값은 다른 곳에 비해 비싼 편이다. 1988년 입주한 유동 빌라 42㎡형(대지지분 33㎡)은 현재 8500만원을 호가해 올해 초보다 1000만원 가량 올랐다.
인근 선정공인(032-761-8949) 관계자는 “사업 추진 속도가 빠른 구역은 한번 노려볼 만 하다”고 말했다.
③송월구역송월구역은 송월동 일대 11번지 일대 2만7600㎥ 내에 있는 330가구의 노후주택을 재개발하는 사업이다. 중구청 도시정비과 관계자는 “용적률 210%, 건폐율 60%를 적용받아 682가구를 지을 수 있다”고 말했다.
정비구역 지정은 2008년 9월로 예정돼 있다. 올해 7월 구청으로부터 재개발 추진위원회 구성을 승인받았다.
송월구역은 인천 지하철 1호선 인천역에서 가깝다. 주변 송월초·송현초·화도진중·인일여고·제물포고 등의 이용이 쉽다. 이마트, 킴스클럽, 엔조이쇼핑몰, 송현시장 등 주변 편의시설도 풍부한 편이다.
송월동 신성빌라 42㎡형은 현재 5000만원을 호가한다. 인근 장돌뱅이공인(032-204-4800)의 한 관계자는 “주택시장 침체로 재개발 지분 매기는 없다”고 전했다.
④송월아파트구역송월동1가 10-1번지 일대 송월아파트 등을 재개발하는 송월아파트구역은 3만4100㎡ 규모다.
2003년 8월에 이미 재개발을 위한 추진위원회 승인을 받았다. 2008년 10월 정비구역 지정이 예정돼 있다. 현재 정비계획 수립 중이다.
현재 1980년 입주한 송월아파트 85㎡형은 현재 1억2500만원을 호가해 4월보다 1000만원 올랐다. 인근 선정공인 관계자는 “지난해 8월 아파트를 포함해 개발한다는 소식이 알려지면서 가격이 뛰었다”고 말했다.
⑤신흥2구역신흥동 20번지 일대 302가구를 재개발하는 신흥2구역은 2010년까지 702가구의 주택을 새로 짓는 사업이다. 부지면적을 기준으로 2만8400㎡ 규모다
이를 위해 일대 토지 소유주 261명은 2006년 10월 중구청으로부터 재개발 추진위원회 승인을 받았다. 정비구역 지정은 2008년 11월로 예정돼 있다.
현재 대지지분 33㎡짜리 빌라 값은 6000만원을 호가하지만 매기는 없다는 게 주변 부동산중개업소 관계자의 설명이다.
⑥신흥3구역신흥동3가 11번지 일대 4만6400㎡를 재개발하는 신흥3구역은 올해 2월 추진위원회 승인을 받았다. 현재 토지 소유주는 413명으로 다른 구역과 비슷하다.
자동차로 5분 거리에 월미도 휴양지가 있다. 인천 지하철 도원역에서 걸어서 5분 거리다. 수인선이 개통되면 더블 역세권을 형성하게 된다.
33㎡형 단독주택이 ㎡당 181만∼211만원, 빌라·다세대가 ㎡당 272만∼302만원을 각각 호가한다.
현지 신흥공인 관계자는 “33㎡형이나 66㎡형이 가격 면에서 차이가 없다. 165㎡형은 ㎡당 151만원으로 소형에 비해 싸다”고 말했다. 지난해 8월 정비예정구역 지정 이후 150% 가량 오른 것이다.
신흥3구역 김기환 추진위원장은 “법적 요건인 토지 소유자 80% 이상 동의를 받는데 주력하고 있다”며 ”내년 8월 구역지정에는 어려움이 없다“고 말했다
⑦신흥삼익아파트구역신흥삼익아파트구역은 1979년에 지은 삼익아파트를 재건축하는 사업이다.
이를 위해 아파트 입주자 434명은 올해 4월 재건축 추진위원회 승인을 받았다. 현재 한국시설안전기술공단에 의뢰해 안전진단을 위한 예비평가를 받고 있다.
신흥삼익아파트의 대지면적은 1만5500㎡으로 가구당 대지지분이 35.71㎡에 달한다. 현재 이 아파트의 호가는 86㎡형 1억원, 116㎡형 1억4500만원선이다.
현지 예원공인(032-883-0088) 관계자는 “재건축 소식이 알려지면서 가격이 꾸준히 오르고 있다”고 말했다.
