재개발 투자 핵심 포인트

최근 들어와서 재건축에 대한 정부의 압박이 계속되면서 상대적으로 규제가 덜한 재개발에 대한 관심이 높아지고 있다. 재개발은 각종 인허가절차가 복잡하고 사업기간도 재건축에 비해서 길다는 단점이 있지만 상대적으로 저렴한 투자비용을 가지고도 쉽게 투자할 수 있다는 장점을 가지고 있다.

서울지역에서 1,000세대 이상 대규모 단지의 재개발이 거의 완료된 시점에서 건설사들이 적극적으로 500~700세대 규모의 재개발추진구역에 시공수주에 나서면서 과거에 비해서 재개발 관련 부동산 뉴스가 늘어가고 있는 실정이다.

더군다나 서울 대부분의 지역이 역세권을 형성하고 있는 상황에서 재개발구역은 교통이나 생활시설 등이 불편할 것이라는 편견도 거의 사려져 가고 있어 최근 마땅한 투자처가 없는 사람들에게 인기가 높다.

　

▷재개발 지분이라고 모두 아파트를 분양 받을 수 있는 것은 아니다.

재개발 투자에 임하면서 가장 중요한 것은 투자자가 매입할 재개발지분이 아파트를 분양 받을 수 있는 지분인가를 확인하는 것이 가장 중요하다. 서울시 조례에 따르면 재개발구역에서 토지와 건물을 모두 갖고 있는 사람은 아파트를 분양 받을 수 있다.

다만 여기서 주의할 점은 토지지분만 가지고 있는 경우가 될 것이다. 재개발구역내 토지지분이 20㎡ 미만의 토지를 가지고 있는 경우에는 시세대로 현금으로 보상만 받게 되고 구역지정고시일 이전에 분할된 20㎡~90㎡ 미만의 토지인 경우에는 토지소유자의 가구원이 사업시행 고시일로부터 공사가 끝날때까지 무주택이여야 아파트 분양을 받을 수 있다는 점을 잊지 말아야 한다.

이러한 분양여건을 확인하기 위해서는 투자하려는 대상물건의 등기부등본과 대상물건의 재개발 조합원명부를 반드시 확인하는 주의가 필요하다. 또한 무허가건물대장도 열람하여 자신이 구입하려는 건물이 무허가 건물일 경우에는 등록되어 있는 가를 확인하여 위험요소를 최소한으로 줄이는 지혜도 필요하다.

　

▷ 구역지정직후를 노리자... 재개발투자는 어느 시기에도 늦은 것이 아니다

부동산 투자의 가장 기본은 투자의 시기를 결정하는 것이다. 재개발사업의 절차는 구역지정-조합설립-사업승인-관리처분으로 이어지는데 많은 투자전문가들은 대체로 구역지정이 난 직후를 투자의 적기로 추천한다.

구역지정이 난 이후라면 투자 후에 아파트를 분양받을 수 있는 기간이 대체로 2~3년 정도 남은 기간이여서 기간도 그리 길지 않고, 구역지정이라는 호재와 함께 재개발지분 가격이 본격적으로 상승세를 타기 시작하는 시기이기 때문이다.

하지만 부동산 투자에 정답은 없듯이 재개발지분매입에 있어서 적기라는 의미는 별로 통용되지 않는다. 우선 구역지정 전에 지분을 매입한다면 투자의 리스크(불확실성)는 늘어나는 반면에 지분을 최대한 저렴하게 구입하게 되는 효과가 있어 향후 사업승인이 난 이후에 지분을 매도할 경우 높은 시세차익을 남길 수 있는 장점이 있다.

또한 사업승인을 전후해서 재개발지분을 마련한다면 재개발지분가격이 높아 투자비용을 많이 들여야 하는 문제가 있지만 일반분양가보다는 저렴하게 분양권을 확보할 수 있게 되고 투자리스크도 거의 없이 확실한 투자가 이루어 질 수 있는 장점이 있다.

　

재개발투자에 임할 때 자신이 시세차익을 남기는 투자자에 입장에서 접근 할 경우에는 최대한 빨리 구입해서 사업승인 전후에 매도하는 것이 일반적이며 아파트 분양권을 목적으로 향후 입주하여 살 목적으로 투자에 임하는 경우에는 사업승인인가 전후로 구입하는 것이 바람직하다.

　

▷투자하기 전에 반드시 생각할 핵심 포인트

　

1. 지분쪼개기가 적어 조합원의 수가 적은 곳을 찾을 것 

지분쪼개기는 원래 하나의 지분이였던 것을 재개발지분전매를 위해 소유권을 둘 이상으로 나누는 것을 말하는데 지분쪼개기가 성행하는 재개발구역은 조합원 수가 많아서 사업추진에 속도가 더디고 지분가격도 상대적으로 높게 형성되지 못한다. 또, 무리하게 지분쪼개기가 진행된 지역의 경우에는 재개발지분을 매입했더라도 아파트 분양권을 확보하지 못하는 경우도 발생할 수 있으므로 주의깊게 살펴봐야 한다.

　

2. 조합의 추진의지나 지역주민의 재개발 분위기 등을 반드시 확인 할 것 

사업추진의 가장 큰 원동력은 재개발조합의 전문성과 지역주민들의 재개발열기이다. 재개발조합이 추진에 대한 전문적인 지식을 가지고 사업을 진행하고 있고 지역주민들도 재개발에 대한 기대감이 높다면 믿고 투자해 봄직하다. 이를 위해서는 현장을 걸어서 답사하는 것이 필수이다.

　

3. 장기적인 안목에서 주변개발요건은 갖추어 졌는가 확인 할 것

아파트 가격 상승의 중요한 요소 중에 하나가 개발소재이다. 단순히 재개발구역만 바라보지 말고 해당 구청에서 인근 지역의 추진사업계획등도 꼼꼼히 살펴보는 여유도 필요하다. 인근 지역에 개발소재가 될 만한 나대지나 주요시설이 위치해 있다면 투자해 볼 가치는 충분히 있다.

　

4. 인근 분양권 시세보다 상대적으로 저렴한 지역을 찾을 것

재개발지분은 통계적으로 인근의 아파트 분양권 시세보다 저렴해야 한다. 하지만 일부 지역에서는 과도하게 투자자가 몰리면서 인근 분양권 시세와 비슷하거나 높게 시세가 형성되는 경우도 있는데 안정적인 투자처를 바라는 경우가 아니라면 이 지역은 되도록이면 피하는 것이 바람직하다. 주변의 재개발, 재건축 아파트 분양권시세를 면밀히 관찰하고 평균시세보다 1,000~1,500만원 정도가 저렴하다면 투자의 가치는 있다고 판단 할 수 있다.

 

만약 인근에 분양권시세를 확인 할 수 없는 지역이라면 일반 아파트시세를 비교해 보는 것도 좋다. 일반아파트의 평당가보다 분양권가격이 높게 형성되므로 아래의 표에서 보듯이 아파트가격보다 재개발지분가격이 높게 나오는 경향이 있다. 이를 보고 단순히 재개발 지분이 가격이 비싸다고 단정해서는 안된다.

 

일반아파트는 모든 평형대의 가격을 평균한 것이고 재개발지분의 경우에는 10평대를 기준으로 토지와 건물을 일괄구입하는 것을 바탕으로 조합원 지분을 승계하는 것이다. 즉, 조합원지분을 승계함으로서 30 ~ 40평형대까지 분양이 가능하므로 직접적인 비교는 힘들다. 다만 자신이 구입할 재개발지분의 평당가가 인근 아파트의 평균 평당가보다 20%이상 높게 형성되어 있다면 재개발 시세가 높은 편이라고 가름해 볼 수 는 있다.

　

5. 투자대상의 과거 재개발 진행절차의 흐름을 확인 할 것

재개발사업은 그 특성상 많은 시간이 소요되는 사업이다. 이에 따라 언제 돌발변수가 나타나 사업진행에 장애가 될지 예측하기 힘들다. 다만 투자하려는 재개발구역의 과거흐름을 파악한다면 앞으로의 진행상황을 어느 정도 예측 할 수는 있다. 구역지정 후 1년 넘게 조합설립인가 신청을 하지 못하거나 2년 넘게 사업승인 신청을 하지 못하는 구역, 구역준비과정이 5년을 넘기는 구역등은 투자대상 리스트에서 제외하는 것이 바람직하다.

　

6. 입주권 자격을 체크 하라

2003년 12월30일 이후 단독ㆍ다가구주택의 지분을 쪼개 만든 다세대주택은 소유자 수와 관계없이 1개의 분양권만 주어진다. 그 이전에 쪼개진 지분의 경우 전용면적 60㎡(18평)을 초과할 때는 정상적 분양권을 주지만 소유지분이 60㎡ 이하면 60㎡ 이하의 아파트나 임대주택만 받을 수 있다. 재개발 구역내 나대지 소유자에 대해서도 90㎡를 기준으로 분양권 자격이 달라진다.

　

　

▷내가 살 아파트를 사듯이 더 꼼꼼하게... 유망한 재개발구역 고르기

 

서울에서 재개발을 계획하고 있거나 진행하고 있는 구역은 2004년 4월 현재 368개 구역에 달한다. 이 많은 재개발 구역 가운데 투자 대상지를 선택하여 투자하기는 여간 까다로운 것이 아니다. 하지만 일반적으로 아파트를 구입할 때 사람들이 적용하는 요건에 따라서 하나하나 조건을 생각해 본다면 투자대상지역이 좁혀질 것이다.

 

1. 한강이나 산이 보이는 지역은 필수체크

일반적으로 서울에서 시세가 높게 형성되는 곳은 강남권과 한강조망권 그리고 최근에 각광받고 있는 산조망권 아파트들이다. 강남에는 재개발구역이 없으므로 투자의 포인트는 한강조망권과 산조망권으로 좁혀진다. 일반적으로 한강조망권으로는 금호지구, 용산-보광지구, 흑석지구 등이 대표적이다. 상도지구, 옥수지구 등은 준한강조망권으로 분류되지만 대부분의 층에서 한강조망이 불가능하고 조망이 가능하다 하더라도 일부 창을 통해서만 제한적으로 보이는 경우가 많아서 상대적으로 인기가 높지는 않다.

금호13구역과 흑석5구역은 한강을 제대로 조망할 수 있는 몇 안되는 재개발 구역이다. 금호13구역의 경우 교육적인 불편함이 유일한 아킬레스건으로 작용할 뿐 서울 중심부에 위치하여 강남과 강북에 접근하기 유리한 입지적 특징, 한강조망이 가능하다는 프리미엄 그리고 3,5호선이 교차 통과하는 더블역세권(?)아파트라는 점이 강점이다. 흑석5구역은 중앙대인근과 8학군이라는 교육적 강점과 함께 9호선 역세권 특수를 기대할 수 있는 입지적 위치를 가지고 있어서 관심이 집중된다.

 

미아지구, 길음지구, 불광지구 등은 북한산을 직접적으로 조망할 수 있는 북한산조망권으로 분류되고 신당지구는 남산조망권으로 분류된다. 이러한 지역에 있는 재개발지분들은 조망권 프리미엄을 기대할 수 있어 투자가치가 높다.

미아8구역의 경우 북한산을 정면으로 조망할 수 있는 위치에 학군도 사립 영훈중고, 신일중고가 통학가능한 거리에 있는 등 강북에서는 비교적 우수한 편에 속한다. 삼양로 경전철만 계획대로 개통이 된다면 그 동안 투자의 걸림돌로 지적되어 왔던 교통문제가 해결될 수 있어 투자가치가 높다고 볼 수 있다. 불광3구역도 은평뉴타운인근에 위치하고 있고 인근에 재개발구역이 밀집되어 있어 재개발이 완료될 경우 6,000세대의 대단지를 형성하게 되는 등 관심지역임에 틀림없다.

 

2. 뉴타운이라는 강북 최고의 개발호재를 놓치지 말자

뉴타운은 서울 강북지역의 대표적인 개발호재이다. 특히 뉴타운 인근이나 뉴타운에 포함된 재개발지분은 개발 발표 후에 높은 상승세를 지속하고 있고 당분간은 이러한 강세가 지속될 전망이다. 이미 착공에 들어간 길음, 은평, 왕십리 뉴타운을 비롯해서 2차로 지정된 12개 뉴타운의 인근 재개발지분은 투자우선순위에서 빼놓지 말아야 한다.

 

1차뉴타운은 이미 사업이 시작되었고 2차뉴타운에 포함된 재개발구역은 올해 가을에 사업계획이 나오면 내년 봄부터는 공사를 진행할 가능성이 높아 그만큼 투자비용을 회수하는데 시간이 적게 걸릴 것으로 보여진다. 미아뉴타운은 북한산 조망이라는 산조망권아파트라는 강점이 있지만 불편한 교통편과 열악한 도시기반시설이 걸림돌로 지적되고 있다. 뉴타운을 계기로 이러한 불편사항을 얼마나 해소 할 수 있느냐가 관건이다. 가좌뉴타운이나 전농뉴타운은 기존의 단독주택지역에 건설되는 것으로서 조용한 단지환경이 큰 장점이다. 청계천과 상암월드컵공원 등 각각의 뉴타운마다 개발소재가 있어 관심을 가져봄직하다.

 

3. 재개발에도 대단지의 위력은 존재한다

최근 서울에서 1,000세대 이상의 대규모 재개발 구역은 거의 사업이 완료되어 대단지 아파트를 찾기가 힘들어 졌지만 인근한 재개발구역이 모여서 대단지를 형성하는 경우는 부쩍 많아지고 있다. 뉴타운지역은 모두 5,000세대를 능가하는 대단지를 형성하고 있으며 이와 인접한 지역 가운데서도 재개발구역이 모여서 대단지를 형성하는 경우가 있다.

 

3,000세대 이상의 아파트 단지가 형성되면 우선 단지내에 초등학교와 중학교가 개교하게 되고 인근에 고등학교도 신설될 가능성이 매우 높아 교육적으로 안심할 수 있고 할인점을 중심으로 중심상권이 넓게 형성되 생활편의시설을 보다 가깝게 이용할 수 있다. 재개발 아파트에 입주하는 것을 목적으로 지분을 구입하는 투자자의 경우에는 이 점을 주의깊게 살펴보는 것이 중요하다.

 

응암구역이나 불광구역은 3,000~4,000세대 규모의 대단지를 형성하면서 북한산과 백련산을 조망할 수 있는 조망권을 가지고 있다. 더군다나 뉴타운과 도심을 연결하는 도로망의 개선사업이 예정되어 있고 역세권이여서 한번 신중히 접근해 볼 만하다. 신길구역은 3차 뉴타운 지정이 유력시 되는 지역으로 여의도와 영등포를 배후상권으로 끼고 있는 유망지역이다. 지구 중심으로 7호선이 통과하고 북쪽에는 경부선 대방역이 위치하고 있어 교통이 편리하다는 점이 최대 강점이다. 또 보라매공원이 인근에 있어 지역 전체가 조용하는 점도 관심있게 접근할 만 하다.

 

4. 위험을 감수한 고수익을 노린다면... 정비예정구역 중 사업진행의지가 강한 지역을 찾자

 

서울시에서 발표한 도시주거환경정비 기본계획에 포함된 정비예정구역 가운데에서 재개발 구역으로 지정되어 개발될 가능성이 높은 지역을 미리 파악하는 것이 중요하다. 아직 구역지정을 받지 않아서 투자리스크는 높지만 서울시에서 재개발을 하겠다고 발표를 한 지역이기 때문에 자체적인 재개발추진구역보다는 보다 안정성이 있다 할 수 있다.

이런 지역 가운데에서도 지역주민들의 사업진행의지가 강한 곳을 선택하는 것이 무엇보다 중요한데 재개발구역을 별로 달가워 하지 않는 지역주민이 많을수록 사업추진 속도는 그 많큼 느려지게 되고 투자리스크도 높아진다