[세종시 부동산]수도권 아파트하락 과연 어디까지 추락할까?

[세종시 부동산]수도권 아파트하락 과연 어디까지 추락할까?

 

올해 첫 달 수도권 집값, 하락세 심화… 얼마나 떨어졌을까?

올해 첫 달 수도권 집값, 하락세 심화… 얼마나 떨어졌을까?

 

[리얼캐스트=김인영 기자] 2022년 1월이 지났습니다. 수도권 집값은 올해 첫 시작을 어떻게 보냈을까요? 올해부터는 부동산 시장에 여러 규제가 적용됩니다. 대출규제, 금리인상 등 여러 부동산 정책이 최근 수도권 집값에도 영향을 미치고 있는데요. 이에 리얼캐스트가 최근 수도권 부동산 시장이 어떤 양상을 보이고 있는지 자세히 분석해봤습니다.

 

수도권, 집값 하락세에 우려 높아져

한국부동산원 자료에 따르면, 최근(2022년 1월 17일 기준) 수도권 아파트 매매가격지수는 0.01% 상승했습니다. 오르긴 했지만, 작년 11월 첫째주에 비해 상당히 둔화된 수치인데요. 작년 11월 1일 기준으로 수도권의 아파트 매매가격지수는 0.26% 올랐습니다.

 

서울, 경기, 인천 지역별로 보더라도 모두 작년에 비해 집값 상승폭이 현저히 줄어들었습니다. 특히 수도권 지역 중에서도 하락세가 눈에 띄는 지역이 있는데요. 바로 서울 성북구, 노원구, 은평구와 경기도 하남시입니다. 세 지역은 작년 한 해 집값 오름세로 화제를 모은 곳이기도 한데요. 1년 사이에 집값이 감소 추세를 보이고 있어 눈길을 끕니다.

서울 성북구는 올해 1월부터 상승률이 멈췄습니다. 1월 첫째 주에 상승률이 0%를 기록하더니 1월 둘째주 -0.01%, 셋째주 -0.02%로 집값 하락이 시작됐는데요. 노원구도 비슷합니다. 노원구는 둘째주 -0.01%, 셋째주 -0.02%로 아파트 매매가격지수가 감소했습니다. 반면 은평구는 작년 12월 넷째주에 -0.03%로 상승률이 크게 저하되더니, 지금은 하락세가 조금 수그러들었습니다. 현재(2022년 1월 17일 기준) 은평구 아파트 매매가격지수는 -0.02% 하락한 상태입니다.

 

하남시는 올해 1월 수도권 내에서도 유독 집값 감소가 심한 지역입니다. 최근(2022년 1월 17일) 하남시의 아파트 매매가격지수는 -0.06%로 떨어졌는데요. 타 지역에 비해 집값 감소폭이 월등히 높습니다. 하남시의 경우 작년 12월부터 점차 아파트 매매가격지수가 흔들리면서, 올해 1월 첫 주에 -0.07%의 하락폭을 기록했습니다.

 

이와 같은 현상은 비단 네 지역만 해당되는 일은 아닙니다. 다른 수도권 지역에서도 집값 상승폭이 크게 둔화되고 있죠. 사실 수도권 지역은 작년 하반기까지만 해도 집값 오름세로 연일 뉴스가 보도될 정도였습니다. 그런데 올해가 시작되면서 작년과 다른 반전의 분위기를 형성 중인데요. 도대체 수도권 집값 시장에 변화가 일어난 이유는 무엇일까요?

 

수도권 집값 하락, 원인은 대출규제?

 

고공행진을 펼치던 수도권 집값이 올해부터 반전을 보이는 원인은 부동산 정책과 연관이 깊습니다. 부동산 규제와 대출규제, 금리인상이 수도권 집값 하락에도 반영된 것으로 해석되는데요. 특히 대출규제와 금리인상은 매매시장뿐만 아니라 전세시장에도 여파를 미치고 있습니다.

 

전세대출 금리는 지난해 초만해도 연 2~3%대였습니다. 그러나 금리인상과 대출규제 영향으로 금리가 급등했는데요. 최근(2022년 1월 24일 기준) KB국민은행이 누리집에 안내한 전세자금대출(주택금융공사 보증상품) 금리는 최저 연 2.9%~최고 연 4.94%에 달합니다. 작년 초에 비해 금리가 1.94%나 높아진 것입니다. 

 

전세대출 금리가 전월세전환율에 비해 더 높아지자, 월세 전환을 고려하는 이들도 늘어나고 있습니다. 만약 전세보증금 1억원을 대출 받았다고 가정했을 때, 전세대출 월 이자는 41만7,000원(금리 연 5% 적용)입니다. 그러나 월세로 전환하면 월 31만3,000원(전월세전환율 3.75% 적용)인데요. 전세대출 이자보다 월세가 저렴하니 오히려 월세를 택하려는 이들이 증가하고 있는 것입니다. 

 

이처럼 대출규제, 금리인상은 수도권 집값과 더불어 전월세 시장에도 영향력을 행사하고 있습니다. 부동산 규제, 대출규제, 금리인상 등으로 인해 수도권 집값이 하락장을 보이자 앞으로 수도권 집값에 대한 우려도 높아지고 있는데요. 부동산 전문가들은 수도권 집값에 대해 어떤 의견을 보이고 있을까요?

 

수도권 집값 양극화 심화

 

현재 수도권 집값이 한파인 것은 사실입니다. 그러나 강남4구를 중심으로 여전히 신고가 행진은 이어지고 있는데요. 부동산 전문가들은 이러한 현상을 보고, 아파트 양극화 현상이 심화될 것이라는 전망을 전하고 있습니다. 

 

서울 서초구에 위치한 '반포자이' 전용면적 216㎡는 작년 12월 59억5,000만원에 거래됐습니다. 해당 단지 전용면적 216㎡는 2021년 10월만 해도 53억원에 실거래가 됐는데요. 두 달 만에 집값이 4억5,000만원이나 올랐습니다. 이처럼 강남4구에 위치한 고가 아파트는 수도권 집값 감소의 영향을 받지 않고 있습니다.

KB부동산 주택가격 동향에 따르면, 한강 이남(11개 구역)과 한강 이북(14개 구역)과의 아파트 평균 매매가 차이도 극심해지고 있습니다. 올해 1월 한강 이남의 아파트 평균 매매가는 14억9,928만원, 한강 이북은 9억9,819만원을 기록했는데요. 같은 서울임에도 지역구에 따라 아파트 평균 매매가 차이가 월등해 놀라움을 자아냅니다.

 

사실 고가 아파트의 경우에는 올해 대출규제, 금리인상이 있기 전부터 대출이 쉽지 않았기 때문에 올해 부동산 규제로 흔들림이 거의 없습니다. 하지만 중저가 아파트의 경우 올해부터 시행되는 여러 부동산 규제가 작용되면서 직격탄을 맞은 것이죠. 이로 인해 중저가 아파트가 포진돼 있는 한강 이북 지역구의 아파트 평균 매매가와 한강 이남 지역의 차이는 점차 벌어진 것이고요.

 

이러한 아파트 양극화 문제는 부동산 시장을 넘어 경제 시장에도 부정적인 영향을 끼칠 가능성이 높습니다. 그렇기 때문에 부동산 규제에 대한 여러 대책이 필요한 시점이라는 분석이 나오고 있는데요. 치솟은 수도권 집값을 안정화 시키는 것도 중요하지만 아파트 양극화 문제에 대한 적절한 대안도 필수인 것 같습니다.