알기쉬운 재개발,재건축 투자상식

 

알기쉬운 재개발,재건축 투자상식

 

한 살이라도 어릴 때 알았다면 좋았을 재건축 재개발 투자 상식!

한 살이라도 어릴 때 알았다면 좋았을 재건축 재개발 투자 상식!

[리얼캐스트=한민숙 기자] 쉽지 않은 내 집 마련, 재개발 투자는 어떨까요? 투미부동산 김제경 소장님을 모시고 재개발의 특장점을 Q&A 형식으로 정리해봤습니다.

 

Q. 재개발을 주목해야 하는 이유 1. 규제가 덜하다

A. 규제를 피해 나가죠. 재건축 3대 규제가 있죠. 안전진단 규제가 있고요. 전매금지가 있고요. 마지막으로는 재건축 초과이익 환수제가 존재하죠.

 

재개발 같은 경우는 이런 규제들이 상대적으로 덜하다라고 할 수 있습니다. 재건축 초과이익 환수제는 말 그대로 재건축에만 해당되지 재개발에는 해당 사항이 없고요. 전매금지로만 놓고 보면 재건축은 조합설립인가로부터 소유권이전등기 시까지 전매 금지거든요. 

 

그런데 재개발은 관리처분인가로부터 소유권이전등기 시까지 전매금지예요. 그런데 관리처분인가 난 데들도 도시 및 주거환경 정비법의 부칙 사항들을 읽어보게 되면 2018년 1월 24일 전까지 최초 사업시행인가를 신청한 구역 같은 경우는 해당 전매금지 적용이 되지 않아요. 그래서 관리처분인가가 나도 전매가 자유롭다라는 장점이 존재하고요. 안전진단 자체는 사실 재개발은 존재하지 않죠. 

 

Q. 재개발을 주목해야 하는 이유 2. 세금 중과를 피할 수 있다

 

A. 재개발과 재건축의 세금은 똑같아요. 똑같지만 재개발이 더 유리한 이유는 현실적으로 적용 가능성이 어떠냐로 말할 수 있겠죠.

 

대표적으로 1주택자는 대체주택 특례조항을 활용하라는 말을 많이 해 드려요. 소득세법 시행령 156조의 4항 규정이 있는데 이 규정은 1주택자가 관리처분인가 난 비입주권을 샀다라고 하면, 이 입주권이 준공이 나중에 나요. 준공으로부터 2년 내 종전 주택을 처분하면 비과세를 해주는 규정이 있어요. 이게 얼마나 대단한 건지는 아마 세금을 조금 아시는 분들은 금방 알 수 있는데.

 

내가 A주택이 있는 상태에서 B아파트를 샀다라고 하면 지금 현재는 일시적 2주택은 둘 다 조정대상지역이라고 가정하면 12.16 대책 이후로는 B를 취득한 시점 이후로 1년 내 종전 주택도 처분해야 하고 1년 내에 종후 주택에 실입주를 해야 해요. 안 그러면 (양도세) 비과세가 안 되거든요. 근데 이걸 5년 6년 길게 끌고 갈 수 있는 규정이다 보니까 대체주택 특례가 정말 중요한 건데 이거는 재건축도 가능해요. 재개발만 되는 게 아니에요.

 

그럼 재건축도 좋겠네라고 할 수 있는데 재개발만 쓸 수 있는 규정이 뭐가 있냐면 다주택자는 세금 규정이 워낙 세다 보니까 이걸 피해 가려고 했을 때 활용할 수 있는 게 바로 입주권 투자거든요. 

정확히는 멸실된 입주권이죠. 멸실된 입주권을 사게 되면 어떤 효과가 나타나느냐? 일단 취득세가 4.6%죠. 토지분으로 취득하기 때문에 다주택자는 최대 13.4%까지 붙게 되는데 토지분 취득으로 4.6%로 갈 수 있다는 게 첫 번째 장점.

 

두 번째 장점으로는 종부세를 안 내죠. 왜냐 건축물이 없잖아요. 그래서 종부세 대상이 아예 아니게 되고요. 

 

마지막 장점이 바로 양도소득세인데 우리가 다주택자라고 하면 양도세 중과세율이 붙게 되는데 이 입주권도 주택 수에 들어간다고 아시는 분들이 많으실 거에요. 근데 정확하게 알게 되면 입주권도 주택 수에 들어가지만 다른 주택 양도할 때 들어가는 거지 입주권 자체를 양도할 때는 일반세율이에요. 그렇다 보니까 내가 입주권을 샀다가 입주권 상태로 양도하게 되면 일반세율로 투자가 가능하게 되는 건데.

 

재건축도 있어요. 단 (재건축은) 다주택자가 못 건들죠. 왜냐? 재개발과 재건축은 전매금지 규정이 다르다는 거죠. 재건축은 조합설립인가부터 소유권이전등지 이전까지 전매 금지하다 보니까 관리처분인가가 난 다음에는 팔 수가 없는 거죠. 애초에 관리처분인가 이전에 조합 설립 인가가 났어도 팔 수가 없고요. 

 

팔 수 있는 예외 규정은 대표적으로 1세대 1주택자인데 10년 보유 5년 거주한 경우, 그러면 아까 얘기한 것처럼 다주택자 샀다 팔았다가 안 된다는 거고요.

 

재개발도 앞으로 전매가 안 되는 재개발은 이 규정을 활용하면 안 되겠지만 2018년도 1월 24일 전까지 최초로 사업시행인가 신청한 재개발 지역들은 관리처분인가가 나도 전매가 가능하니까 전매 가능한 재개발 지역들을 잘 노려보면 다주택자도 세금을 피해가면서 투자할 수 있다라는 게 있는 거죠. 

 

Q. 재개발을 주목해야 하는 이유 3. 입주권 나오는 특수 물건 존재

A. 한 발 더 나아가게 되면 재개발은 입주권이 복잡하지만 복잡함을 뚫고 가면 기회가 열려있는 것 중 하나가 특수 물건들이 존재합니다.

 

도로 부지도 입주권이 나올 수 있는 규정이 존재하고요. 무허가 건축물도 입주권이 나올 수 있는 규정이 존재하고요. 근린생활시설 원래 입주권이 안 나와야 돼요. 그런데 입주권이 나오는 규정이 존재해요. 

 

단적으로 무허가 건물 사례를 얘기해 드리면 무허가는 기본적으로 입주권이 안 나와요. 그런데 1981년도 전까지 양성화를 했었던 기준들이 있어요. 항측 사진이라든지 무허가 건축물 확인원이라든지 이것만 있다고 되는 게 아니고 실제로 주거로 쓰여야 하고 변형이 돼 있으면 안돼요. 증축, 개축, 대수선 이런 게 있으면 안 되고. 

 

그래서 항측 사진 비교해 봤더니 지붕이 바뀐 것 같다 이러면 또 입주권이 안 나와요. 그것도 시점에 따라 다르기도 해요. 그러니까 정말 복잡하다. 

 

세금적인 부분으로 얘기하면 이 세 가지(도로, 무허가 건축물, 근린생활시설)는 주택이 아니잖아요. 토지분 취득세 4.6%로 가는 거죠. 상가도 주택이 아니니까 4.6%. 무허가도 원칙적으로는 4.6%지만 85㎡ 초과가 4.6%고 대부분 무허가는 85㎡ 미만이거든요. 

 

그리고 종부세 대상이 아니죠. 도로, 근생, 무허가 종부세 대상이 아니네요. 무허가는 간혹 주택분 재산세를 납부하는 무허가도 있으니까 그 경우는 종부세 주택수에 카운팅될 수도 있다 이 정도만 알아두면 좋을 것 같고.

 

양도세는 도로, 상가 일반세율이죠. 다주택자 중과세율이 붙는 대상이 아니죠. 물론 토지는 조금 어려워요. 비사토라고 얘기하죠. 비사업용목적의 토지로 양도세 중과세율이 붙는 애들도 존재하니까 따져보실 필요는 있지만 기본적으로는 피해나갈 수 있는 애들도 있고요. 상가는 당연히 아니고요. 무허가는 안타깝게도 양도세는 주택수에 들어가요. 

 

Q. 재개발 투자, 주의할 점은?

 

A. 재개발의 대표적인 단점은 입주권이 어렵다. (반면) 재개발은 입주권이 나오는 것도 있고 안 나오는 것도 있고 현금청산 문제들 등 이런 내용들이 워낙 복잡하다 보니까. 참고로 잘 모르면 건들지 마라, 잘못 사면 현금청산 당한다라고만 얘기해 드리고요.

 

재개발은 정비구역 지정되는 게 정말 어려워요. 시도지사가 지정을 해 줘야 하는 거거든요. 시도지사가 지정을 안 해 주면 출발 자체가 안 돼요. 

 

기본적인 요건이 미충족되면 될 수가 없는 거죠. 노후 동수라든지 연면적이라든지 접도율이라든지 과소필지라든지 이런 요건들을 충족하고 여기서도 서울시장님이 마음에 들어야지 지정해 주는 게 재개발인 거고요.

 

정비구역이 지정됐다고 하더라도 조합설립 인가가 나려면 75% 동의율을 받아야 하는데 여기서도 인식 차이가 있죠.

 

재건축은 일반적으로 안전진단 신청부터 주민들의 기본적인 이해관계가 형성된 다음에 어느 정도 공감대가 형성된 다음에 출발한 다음에 출발하는데, 재개발은 어느 순간 시장님이 구역지정하면 출발하게 돼요. 그러니까 75% 동의를 받는데 5년, 10년, 15년, 20년 걸리는 조합들이 나타나는 거죠.

 

(재개발 투자는) '하이 리스트 하이 리턴'이기 때문에 최소한의 안전장치는 조합설립 이후라고 말씀 드리고요.