[세종시 아파트]2022년 주택시장 가격동향(VOD)

[세종시 아파트]2022년 주택시장 가격동향(VOD)

2022년 집값은 안정화될 수 있을까?

2022년 집값은 안정화될 수 있을까?

2022년 부동산 시장은  과연?

 

[리얼캐스트=한민숙 기자] 올해 부동산 시장은 작년과 마찬가지로 ‘불장’이었습니다. 아파트값 상승세가 언제까지 이어질 지 궁금해하시는 분들이 많을 텐데요. 리얼캐스트TV에서 새해를 맞이하기 앞서 명지대학교 권대중 교수님을 모시고 2022년 부동산 시장 전망을 살펴보는 시간을 가졌습니다. Q&A 형식으로 한번 알아보겠습니다.

 

Q. 지금 집값은 거품인가? 

A. 지금 집값 가격은 거의 버블이에요. 강남 지역 30평짜리 아파트가 10억이 넘어도 비싼데, 30억씩 가요. 평생 벌어도 살 수 없죠. 그래서 젊은 사람들이 영끌을 하거나 집포(집을 포기한 세대) 세대가 나오잖아요.

 

문재인 정부가 2017년 5월 9일 대통령에 취임했어요. 지난 10월 말까지 얼마나 아파트값이 올랐는지 아세요? 서울에 25개구가 한국부동산원에서 발표한 자료를 보면 10월 말까지 119.72%가 올랐어요. 서울 25개 구 중에서 20개 구가 전부 100% 이상 올랐고요. 나머지 5개구가 100%까지 오른 건 아니지만 거의 98%, 97%에 와 있습니다. 전월세 가격도 67%나 올랐습니다. 2배가 오른 거에요. 10억짜리가 20억이 됐는데, 물론 세금도 많이 물리고 있어요. 근데 그게 정상인가. 저는 아니라고 생각해요.

 

버블이라고 하는 것은 가치보다 가격이 높아지는 겁니다. 100원짜리를 120원 주고 사면 20원 더 줬잖아요. 주택도 그래요. 사용수익 처분의 가치가 과연 정상적인가를 판단해 볼 필요가 있어요. 

 

91년도에 일본의 부동산 버블이 꺼졌어요. 90년 말부터. 그리고 95년도에 홍콩의 부동산 버블이 꺼졌을 때, 맥킨지앤컴퍼니 보고서를 보면 버블이 꺼진 일본의 상황을 보니까 GDP 대비 지가 총액이 4배가 넘은 거에요. 그거에 기초해서 우리가 DTI를 자기 소득 대비 4배 이상 안 해 주는 걸 만든 건지 모르지만, 어쨌든 감당이 안 되게 올라가 버린 거에요. 자기가 갚을 수 있는 상환 능력이 안되는 거에요.

 

주택 가격은 가치보다 가격이 높으면 버블로 볼 수 있지만, 그걸 갚을 수 있는 한도가 적어도 집값의 2배, 3배, 4배까지는 인정한다고 해도 4배 이상 넘어가면 감당이 안되거든요. 집값이 30억, 20억 간다고 친다면 과연 중서민들이 감당이 되겠냐? 전부 빚이라고 생각했을 때. 너무 비싼 거에요. 

 

Q. 집값이 안정화를 위해 필요한 것은 무엇인가?

 

A. 정부가 집값을 원점을 돌린다고 했잖아요. 이거 위험한 발상이에요. 15억이 20억이 됐다가 다시 15억이 되면 20억일 때 대출 받은 사람은 상황 능력이 안 되니 은행이 파산해요. 그래서 부동산 시장은 급락 시킬 수는 없고 버블이라고 하더라도 지금 수준에서 하향 안정세로 갈 수 있도록 점진적으로 주택 공급을 늘리고 시장 안정화 정책을 써야 해요.

 

Q. 최근 들어 부동산 매수 심리가 꺾였다는 데이터가 나오고 있는데, 변곡점으로 볼 수 있는가?

    

A. 수요 공급에 의한 시장 논리로 시장을 접근해야 하는데, 우리나라는 정책 변수가 너무나 크게 좌우하고 있어요. 공급이 부족하면 당연히 가격이 올라가야 하고 수요는 줄지 않았잖아요. 그럼에도 불구하고 수요자가 주택을 구매하는데, 제약을 해버리면 소위 수요 억제를 하면 시장이 안정될 수 있어요. 지난 10월 26일 정부는 가계부채종합대책을 내놓으면서 실수요자는 보호하겠다는 차원에서 전세 대출과 중도금 대출은 막지 않았죠. 그리고 일반 매입 대출은 전부 막은 상태기 때문에 최근에 부동산 시장은 조금씩 떨어지고 있어요.

 

한국부동산원 자료를 보면, 서울이 (11월 마지막 주 기준) 0.15%로 떨어졌죠. 그 전주는 (11월 22일 주 기준) 0.16%였어요. 0.01%씩 떨어지고 있는데, 이것은 상승률이 둔화된 거지 가격이 마이너스가 된 게 아니에요. 아직도 여전히 상승하고 있어요. 

 

한마디로 당장 부동산 시장은 대출 규제로 인한 하향 안정세로 가고 있는 거지, 그것이 결국 규제가 완화되면 가격이 올라갈 수 있는 잠재력을 갖고 있다는 거. 규제가 완화되면 가격이 다시 올라갈 수 있어요. 수요가 감소하지 않았기 때문에 그렇습니다. 

 

Q. 집값 하락이 온다면 그 시점은 언제쯤인가?

A. 언제 하락할 것인가? 저도 몰라요. 다만 지금은 비수기철이죠. 대출 규제하고 있죠. 금리 인상도 했죠. 이것 말고도 너무 갑작스럽게 많이 오른 부동산 가격에 대한 부담감도 있습니다. 여기에 미국이 양적 축소를 하고 있어요.

 

장기적으로 대외 경제의 불확실성이나 대내 경제의 압박이 시장을 누르고 있기 때문에 약보합세로 돌아설 가능성이 높은데, 변수가 뭐냐면 3월 9일 대통령 선거가 있어요. 

 

Q. 대선이 부동산 시장에 미칠 영향은 어떠한가?

 

A. 이재명 후보는 규제 일변도로 가는 거고, 윤석열 후보는 규제 완화로 가고 있어요. 그래서 만약에 이재명 후보가 당선이 된다면 규제가 더 강화돼서 규제에 의한 시장 안정화가 가능하고요. 윤석열 후보가 만약에 당선이 된다면 규제 완화로 인한 일시적 상승이 있을 수 있어요. 

 

두 후보 모두 250만호 이상의 주택 공급을 하겠다고 했기 때문에 그 250만호 주택이 공급 되는 시점과 입주 시점까지는 부동산 시장이 불안한 시장이 연속될 가능성이 높습니다.  

 

Q. 2022년 부동산 공급 시장 어떻게 될 것인가?

 

A. 지금까지 공급하지 않았던 것을 단 1년 만에 공급할 수가 없습니다. 내년에는 입주 물량이 금년도의 또 반토막이에요. 1만 2,000가구도 안됩니다. 그러면 결국엔 내년에도 입주 물량이 부족하면 재건축 주택 가격이나 전월세 가격은 올라갈 수밖에 없습니다. 

 

Q. 현 정부도 주택 공급을 많이 하지 않았는가?

   

A. 중요한 것은 수요자가 원하는 지역에 원하는 주택이 있어야 해요. 이번 정부가 들어와서 주택 공급을 전혀 안 한 건 아닌데 허점이 있어요. 2017년도 11월 29일날 주거복지 로드맵을 내놨어요. 그 때 100만 가구 주택을 공급하겠다고 공언을 하고 지금도 공급하고 있어요. 

 

근데 어떤 주택을 공급할까요? 수요자가 원하는 지역에 원하는 주택형태가 아니고 청년임대주택 중심이에요. 청년임대주택을 30만 가구 공급을 약속해서 지금 많이 공급했습니다. 21대 국회 때 다시 5만 가구 공급을 더하겠다고 했죠? 두 번째는 신혼부부희망주택입니다. 근데 신혼부부희망주택은 공급량이 별로 없고요. 

 

그런데 청년임대주택을 30만 가구를 짓겠데요. 1기신도시 양이잖아요. 거의 역세권이나 도시 주변 지역에 짓고 있는 주택은 원룸입니다. 청년들이 혼자 살 때는 원룸에 살 수 있지만, 만약에 그녀가 생기고 그이가 생긴다면, 적어도 방이 한 칸 두 칸은 있는 곳이어야 합니다. 실질적 주택 공급에는 미치지 못하는 거에요. 그러다 보니까 방이 한 칸 두 칸 있는 정상적인 주택 가격은 오를 수 밖에 없습니다. 

 

고(故) 박원순 서울 시장이 재개발 재건축 등 정비사업을 규제했기 때문에 새로운 환경으로 바꾸면서 주택 공급도 늘지 않았어요. 더 나아가 도시재생사업을 한다고 했는데, ‘마을 만들기’ 정비사업을 했거든요. 오세훈 시장이 재개발, 재건축을 활성화 한다고 해도 활성화가 되려면 적어도 3년, 5년, 10년이 걸려요. 

 

정부가 급기야 주택공급으로 돌아선 게 2018년도 8.27 대책이거든요. 그 당시 민주당 대표가 이해찬 대표였어요. 이해찬 대표는 주택공급을 하겠다고 처음 발표했습니다. 

 

그게 3기 신도시의 시초입니다. 그것을 2018년도에 공급하겠다고 발표했는데도 아직도 3기신도시인 왕숙이나 창릉, 인천, 부천, 하남 교산지구는 토지 보상도 끝나지 않은 상태에요. 정부의 강한 규제가 아니면 가격은 계속 오를 수밖에 없습니다.

 

Q. 무주택자는 어떻게 해야 하는가?

A. 서민들 입장에서는 좀 기다릴 필요가 있습니다. 자고 나면 오른다는 불안함 때문에 뛰어들어서 더 뛰는 거에요. 수요가 없으면 가격이 내릴 텐데 그런 불안함 때문에 경쟁적으로 가격이 오르는 거에요. 진정된 분위기가 된다면 시장이 안정화되지 않겠나. 무주택자 입장에서는 차분하게 기다릴 필요가 있다고 봅니다.

 

중장기적으로 무주택자 입장에서 볼 때 어차피 2025년도에는 주택공급이 늘어날 겁니다. 임대주택 활성화 방안으로 등록한 가구가 2023년부터 나오기 시작할 거에요. 한 해에 한 20만호 정도 나올 텐데, 그건 크게 기대할 수 없는 게 대부분이 아파트가 아닌 연립이나 다세대 주택이 많아요. 

 

그래서 그것보다는 본격적으로 아파트가 공급되는 시기는 아무리 빨라도 2025년 이후로 보면, 아무래도 그 사이는 주택시장은 규제로 인해 안정화 될지 몰라도 혼란기로 보여지고요. 정말 시장의 안정화는 3기신도시가 입주하면서 또 역세권 개발이나 재개발, 재건축이 공급되는 그 이후라고 보여지고요. 인구도 2030년부터는 감소합니다. 

 

그래서 젊은 사람들은 좀 기다릴 필요가 있고요. 당장 집이 급한 사람들은 감당할 수 있는 금액 내에서 내가 원하는 지역에 주택을 사는 것은 언제라도 나쁘지 않다고 봅니다. 

 

Q. 무주택자의 내 집 마련을 위해 바뀌어야 하는 제도가 있다면 무엇인가?

   

A. 청약제도가 지금 가점제로 돼 있잖아요. 청약통장 가입기간, 무주택기간 부양 가족 수. 30대는 무조건 안될 수밖에 없어요. 그래서 제안하는 것은 뭐냐면 1000가구를 공급한다면 30대 무주택수, 40대 무주택수, 50대 무주택수 세대별로 무주택자를 가려내고요. 30대가 만약 30%가 무주택자라면, 분양하는 물량의 무작위로 30%를 배정하고, 40대는 40%가 무주택자라면 분양 물량의 40%를 분양하고, 50대는 집이 많잖아요. 세대 내에서 세대끼리 경쟁하게 하는 거에요. 세대끼리 경쟁하게 하면 영끌이 없어지지 않겠나. 또 무주택자도 희망을 갖지 않겠나. 

 

젊은 사람들이나 신혼부부들이 주택을 구입하지 못하다 보니까 정부가 신혼부부희망주택을 공급하는데, 이게 무려 25만 가구입니다. 거꾸로 청년임대주택 35만 가구, 신혼부부희망주택 25만 가구로 총 60만 가구를 공급한다면, 기존 무주택자들의 역차별에 대한 불만이 있을 수 있잖아요. 아직 본격적으로 공급은 안되지만, 이런 문제들이 결국 주택시장을 혼란에 빠뜨리고, 사회적 현상을 왜곡하게 되지 않나.

 

Q. 부동산 시장 안정화 방안이 있다면 무엇인가?

  

A. 규제가 능사가 아니다, 정책이 시장을 끌고 가면 안된다, 정치적 정책을 내놓으면 안된다, 내가 이 얘기를 수없이 하거든요. 규제로 시장을 안정화 시킬 수는 있지만 시장이 안정화되는 게 장기적이지 못하다는 거죠. 장기적인 대책은요. 공급을 늘려야 해요. 

 

부동산 시장은 뜨거운 감자에요. 단기적 대책도 어렵고, 중장기적 대책도 어려워요. 매매시장이 안정되려면 공급 물량이 늘어야 해요. 소위 분양 물량이 늘어야 해요. 분양만 받으면 주택시장에 뛰어들지 않아요. 언젠가 내 집이 있거든요. 이제. 그래서 분양 물량을 늘릴 수 있는 정책. 

 

두 번째는 전월세 시장을 안정화 시키려면 입주 물량이 늘어야 해요. 당장 들어갈 수 있는 물량이 있어야 한다는 거죠. 그래서 단기적 정책으로 입주 물량이 늘어나는 정책, 그걸 제안해 드리면 단기적 정책은요. 저밀도지역에 다세대주택이나 연립주택으로 지을 수 있게 정책적 배려가 필요해요. 이거는 3개월, 6개월이면 집이 다 지어져요. 그렇게 해서 전월세 시장을 안정화 시키고요.

 

중장기적으로는 재개발, 재건축을 활성화시켜서 도심지에 땅이 없다 보니까 고밀도로 지을 수 있게 해야 해요. 이거는 중장기적 정책으로 끌고 갈 거에요.

 

Q. 2022년 부동산 시장을 요약하자면?

A. 지금까지는 뜨거운 감자였는데 아마도 어느 대통령이 되더라도 시장 안정화를 꾀할 거에요. 다만 그 시기가 장기적으로 가지 않겠나. 이재명 후보가 당선이 되면 감자가 빨리 식을 거고요. 윤석열 후보가 당선이 되면 감자가 서서히 식지 않을까라는 생각이 들어요. 그 이유는 시장 안정화를 위해서 최선의 규제를 할 것이라 보여지고요. 공급은 늘릴 거라고 보여집니다.

 

그리고 여기에 금리 인상부터 대출규제는 여전히 강화될 것으로 보여지기 때문에 하지만 가격이 마이너스로 돌아서기는 쉽지 않아요. 상승폭이 둔화되는 건 분명하겠지만. 2022년도 부동산 시장은 식어가는 감자가 아니겠나.