2016년 분양시장, 가수입(價需立)에 주목하라

2016년 분양시장, 가수입(價需立)에 주목하라

2016년도 2월 중순을 지나고 있는데 주택시장이 심상치 않습니다다. 대외적으로 마이너스 금리 등 글로벌 금융불안이 확산되고 있습니다. 국내는 대출규제 여파로 재고아파트 시장은 조정장세가 4개월째 지속되고 분양시장도 공급과잉이라는 악재까지 겹쳐 미분양이 늘어나고 있습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2016년 분양시장이 본격적으로 시작되는 3월을 앞두고 청약통장 가입자는 물론 분양업체(시행사, 시공사, 조합 등)가 알아야 할 분양시장의 키포인트를 세 글자로 정리해봤습니다.

가(價): 적정 분양가(reasonable Price)

올해부터 실수요자들은 분양가가 얼마나 적정하느냐에 따라 청약에 나설 것입니다. 즉 구매력있는 지역내 유효수요층이 적정하다고 생각하는 분양가가 중요합니다. 적정 분양가라야 외부 유효수요층도 청약에 가세할 것입니다. 지난해 11월부터 대출규제로 가수요 또는 투자수요가 줄어든 분양시장에서 초기(당첨자 발표~계약일) 분양권 프리미엄이 거의 붙지 않고 있기 때문입니다.

지난해 10월 분양한 반포 센트럴푸르지오써밋이 미분양됐습니다. 적정 분양가를 웃돈 고분양가 영향이 큽니다. 3.3㎡당 분양가가 4천94만원이었습니다. 1순위 청약경쟁률도 평균 21대 1을 기록했지만 계약 포기가 잇따르면서 미분양됐습니다. 지역내 유효수요층이 적극적으로 청약에 나서지 않았기 때문입니다. 단타를 노리고 청약한 가수요가 초기에 프리미엄이 붙지 않자 계약 포기를 했기 때문입니다.

반면 송파 헬리오시티나 신반포 자이는 완판됐습니다. 바로 적정 분양가로 지역내 유효수요층을 끌여들였기 때문입니다.

지난해 11월 분양한 송파 헬리오시티는 분양가가 절묘했습니다. 최고 2천8백만원을 원한 조합, 조합원과 시공사간 줄다리기를 하다 인근 잠실 리센츠, 엘스 재고아파트 시세에 맞춰 분양가를 평균 2,626만원으로 책정했습니다.

적정 분양가로 인해 내부는 물론 외부 유효수요층이 적극적으로 청약하고 계약했습니다. 만약 조합원들이 요구한 2,800만원대에 분양했다면 완판되지 못했을 것입니다.

신반포자이도 마찬가지입니다. 3.3㎡당 4,290만원라는 적정 분양가로 인해 지역내 고소득 유효수요층이 적극 청약에 나서면서 완판됐습니다. 뛰어난 입지에다 브랜드파워를 감안할 때 적정 분양가로 판단했기 때문입니다.

수(需): 유효수요(effective Demand)

2월부터 재고주택에 대한 대출규제가 시작되면서  구매력있는 유효수요층이 갈수록 중요해지고 있습니다. 특히 분양아파트 중도금 대출에 대해서도 소득증빙자료를 깐깐하게 심사하고 있기 때문에 더욱 그렇습니다.

올해 분양시장은 유효수요가 적극적으로 나서야 완판될 것입니다. 유효수요는 구매력있는 수요입니다. 한마디로 자기돈으로 아파트를 분양받을 수 있는 사람을 말합니다. 쉽게 말해 최소한 1억~2억원(강남3구는 3~4억원) 현금을 갖고 있는 사람입니다.

유효수요는 분양아파트가 위치한 지역내 내부수요와 인근 외부수요로 나눌 수 있습니다. 기업입주 등 개발호재가 있다면 유효수요층이 두터워집니다. 또 분양가가 비싸지 않고 적정할수록, 또 입지가 뛰어날수록 유효수요층은 많아집니다.

힐스테이 운정 등 파주에서 대규모 미분양사태가 발생하는 것은 분양가(1,040만원)가 인근 아파트 시세보다 비싼 것도 원인이었습니다. 하지만 무엇보다 유효수요가 부족했기 때문입니다. 파주 내부수요는 물론 고양 김포 등 외부수요가 청약하지 않았기 때문입니다.

대출규제로 인해 올해 분양시장은 유효수요층에 따라 청약성패가 좌우될 것입니다. 계약률이 달라질 것입니다.

입(立): 입지(Location)

아무리 주택시장이 침체된다고 하더라도 풍부한 유효수요, 적정 분양가에 뛰어난 입지를 갖춘 분양아파트라면 완판될 것입니다.

송파 헬리오시티와 신반포 자이가 지난해 11월부터 미분양이 급증하면서 분양시장 분위기가 좋지 않았음에도 완판된 것은 적정 분양가와 유효수요, 그리고 뛰어난 입지라는 3박자를 갖췄기 때문입니다.

수도권을 기준으로 뛰어난 입지는 강남 및 도심 접근성이 좋은 곳입니다.  역세권이라면 강남3구 또는 도심(종로구 서대문구 마포구 등)에 30분이내 접근할수 있어야 합니다.

역세권도 우량 역세권에 청약해야 합니다. 단지에서 걸어서 5분이내 거리이고 상권 영향력이 큰 역세권을 말합니다. 잠원역 반포역 판교역 광교중앙역 삼송역이 대표적인 우량 역세권입니다. 

신분당선 판교역의 경우 상권(알파돔시티 및 현대백화점, 판교아브뉴프랑 등)의 영향력이 갈수록 커지고 있습니다. 광교 수지 분당 등 성남 수원 용인까지 영향력을 발휘하고 있습니다. 

상권 영향력이 크려면 아무래도 지역내 중산층 이상이 많이 거주해야 합니다.

    

베드타운 목적의 신도시 몰락

“판교와 분당을 비교해 봐도 됩니다. 두 지역 모두 경기도 성남시에 속한 지역입니다. 판교는 자체 동력이 있습니다. 수요를 유지시켜줄 꺼리가 있는 것입니다. 가격이 역전되어 버렸습니다. 지금 분당은 자체 동력을 갖고 있는 광교한테도 뒤집어 졌습니다. 판교에 역전되었고 좀 있으면 자체 동력을 가진 심지어 동탄한테도 뒤집어지게 되어있습니다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=8541