2025년 서울 대표 아파트단지는?

2025년 서울 대표 아파트단지는?

벌써 봄꽃 소식이 들려오기 시작합니다. 매화, 동백을 시작으로 3월이 오면 개나리, 산수유 등이 잇따라 꽃을 피웁니다. 주택시장과 달리 계절은 봄이 코앞입니다. 꽃샘추위가 있겠지만 말입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 서울 대표 아파트단지를 분석하는 칼럼을 쓸까 합니다. 지역마다 대표 단지가 있습니다. 랜드마크 단지라고도 합니다.  앞으로 서울 전체를 대표하는 아파트단지는 어디가 될까요? 10년후인 2025년에 말입니다.

2000년 이후 서울 대표 아파트단지로는 도곡동 타워팰리스, 삼성동 동부센트레빌, 삼성동 아이파크 등 대부분 강남구에 위치한 단지가 꼽혔습니다.

하지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 반포자이(2008년 12월 입주)와 반포 래미안 퍼스티지(2009년 7월) 등 대규모 재건축 아파트가 입주하면서 반포잠원이 급부상했습니다. 반포동의 경우 아파트 평균 매매가는 현재 3천8백만원대입니다.

지난 2013년 반포 아크로리버파크 1회차(신반포1차)가 평당 최고 4천2백만원에 분양됐으나 완판되면서 본격적으로 서초구가 강남구를 밀어내기 시작했습니다. 2014년에 분양한 반포 아크로리버파크 2회차의 경우 한강조망이 가능한 전용면적 112㎡A타입은 분양가가 3.3㎡당 4,992만원에 달했습니다.

최근에는 지난 1월 분양한 신반포자이(반포한양)는 평균 분양가가 4,250만원에 책정됐으나 시장 상황이 좋지 않음에도 완판됐습니다.

2015년부터 서울 분양시장은 정비사업이 주도하고 있습니다. 즉 재개발 재건축 아파트가 주도하고 있습니다. 물론 강남3구는 대부분 재건축아파트입니다.

강남3구에서도 최근 반포잠원이 분양시장을 주도하고 있습니다. 반포잠원이 분양시장을 주도하는 이유는 바로 재건축사업 수익성이 좋아져 재건축 속도가 빠르기 때문입니다.

이처럼 반포잠원의 힘은 바로 재건축의 힘입니다. 고층 중대형이 대부분임에도 재건축 속도가 빠릅니다.

현재 반포잠원에서 재건축을 추진하는 단지로는 16개 단지 1만2천가구에 달합니다. △잠원대림(래미안잠원 846가구. 5월 입주) △신반포1차(아크로리버파크 1,612가구 8월 입주) △반포한양(신반포자이 607가구. 2018월 7월 입주) △신반포5차(아크로리버뷰. 상반기 분양예정) △신반포18차24차(이주중) △삼호가든맨션3차(사업시행인가) △신반포6차(상반기 관리처분총회예정) △신반포3차13차경남(건축심의 추진중) △반포주공1단지(1, 2, 4주구및 3주구. 조합설립인가) △잠원우성(조합설립인가) △신반포한신4지구(조합설립인가) △한신4차(추진위원회) △신반포2차(추진위원회) △신반포4차(안전진단) 등이 재건축 속도를 내고 있습니다.

이에 따라 반포잠원은 메이저 건설사의 재건축 수주전이 치열합니다. 반포주공1단지 1, 2, 4주구는 5,600여가구가 들어서 수주액만 최소 3조원이 넘을 것으로 예상되고 있습니다. 신반포한신4지구도 2,800여가구가 들어서는 대단지로 메이저 건설사의 빅매치가 예정돼 있습니다.

반포잠원이 2025년 서울 대표 아파트단지가 될 가능성이 높은 이유는 첫째 풍부한 내부수요(자체수요)층을 꼽을 수 있습니다.

반포잠원 인근에는 서초동 삼성타운 및 우면동 삼성전자 R&D 캠퍼스는 물론 서초동 법조타운(서울중앙지방법원, 고등법원, 대법원, 서울중앙지검, 고검, 대검 등)이 있습니다. 한마디로 상류층 지역입니다.

특히 반포잠원에 살고 있는 사람이 좀처럼 다른 지역으로 이주하지 않습니다. 

저층 소형 단지가 대부분인 개포주공단지의 경우 거주중인 세입자들은 이주가 시작되면 강남권 외곽으로 이사하기 마련입니다. 그러면 재건축후 입주하는 집주인을 제외하고 나머지 물량은 비싼 전세금을 부담할 수 있는 외부 수요가 유입돼야 합니다.

서초구는 어떨까요? 서초구 재건축단지에 살던 사람이 재건축으로 인해 이주할 경우 대부분 서초구에 머뭅니다. 강남구 송파구로 가지 않습니다. 세입자 일부만 동작구 관악구로 이주합니다. 이처럼 반포잠원은 내부수요가 탄탄합니다.

여기에 한강변에 위치한 뛰어난 입지도 내부수요는 물론 외부수요를 끌어들이고 있습니다. 한강시민공원 잠원지구 반포지구를 걸어서 15분이내 이용할 수 있습니다.

교통여건은 말할 것 없습니다. 지하철망은 5개 노선(2호선, 3호선, 7호선, 9호선, 신분당선)이 몰려있습니다. 자동차로 경부고속도로, 올림픽대로에 5분이내 진출입할 수 있습니다.

또 생활인프라가 뛰어납니다. 국립중앙도서관, 예술의 전당, 카톨릭중앙성모병원 등이 있습니다. 편의시설로는 신세계백화점 강남점, 뉴코아백화점 본점&킴스클럽, 센트럴시티 파미에파크, 메리어트호텔, 팔레스호텔 등이 밀집돼있습니다.

압구정동 구현대 등 고층 아파트가 재건축해서 입주하기 전까지는 반포잠원 재건축 아파트가 서울 대표 아파트단지가 될 것입니다. 적어도 2025년까지는 반포잠원이 대표 단지로서 아파트값을 주도할 것으로 예상합니다. 

서울 대표 아파트단지로는 반포주공1단지나 신반포한신4지구가 유력 후보가 될 것입니다. 그리고 평당 매매가 5천만원 시대를 열 것입니다.

부동산 가격 이대로 괜찮은가

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