[스크랩] [경매] 서류상 ‘지하층’…직접 보니 ‘지상’

[경매] 서류상 ‘지하층’…직접 보니 ‘지상’

 

24% 수익률 올린 ‘발품의 위력’

 

건물에서 층수는 부동산 가격뿐만 아니라 이용 목적에 따라 다양한 의미를 갖는다. 아파트와 같은 주거용 건물은 1~2층의 저층보다 7~8층 이상 고층이 훨씬 인기가 높고 가격도 비싸다. 고층 아파트가 일조권이나 조망권이 훨씬 좋기 때문이다.

이와 반대로 상가는 도로면 높이의 1층 상가가 지하나 고층보다 훨씬 높은 가치로 평가된다. 고객 접근도나 전시효과 면에서 다른 층보다 더 나은 상권을 형성하기 때문이다.

집합건물의 층수는 건축물대장이나 등기부등본에 표시돼 있기 때문에 굳이 현장에 가보지 않고도 쉽게 가늠해 볼 수 있다. 하지만 간혹 지형적 위치나 주변 환경에 따라 서류상에 표기된 층수가 실제와 상당한 차이를 보이기도 한다.

은행에 넣어봤자 몇 푼 안 되는 금리를 받을 바에 고정적인 임대 수입을 얻고자 한 K 씨는 수익형 부동산에 투자하기로 했다. 상가·오피스텔·사무실을 알아보다 비교적 관리가 쉬운 사무실을 택했다.

사무실이 많은 강남구 쪽을 알아봤지만 가격이 비싸 엄두를 내지 못하다가 강남구 논현동 학동공원 인근에 있는 사무실이 경매로 나온 것을 발견했다. 감정가 10억 원에서 3번이나 유찰돼 절반에 가까운 5억1000만 원까지 가격이 떨어졌다.

7호선 논현역이 걸어서 5분 거리인데다가 면적도 330㎡(100평) 규모로 활용도가 상당히 높아 보였다. 하지만 문제는 층수였다. 건축물대장에는 ‘지하 2층’으로 표기돼 있어 햇볕도 들어오지 않는 캄캄한 지하로 착각할 수밖에 없었다. 그러나 실상은 달랐다. 경사가 진 지형으로 실제 사무실이 있는 건물의 높이는 도로면보다 더 높았던 것이다.

중요한 정보는 모두 현장에

	지리적 특성과 특수 권리관계 같은 사항들은 현장을 직접 방문하지 않고는 파악하기 어렵다. 집합건물은 특히 그렇다.

 

서류 속에 가려진 사실을 현장 조사를 통해 확인한 K 씨는 입찰 당일 6억5000만 원을 써내 다른 경쟁자 5명을 물리치고 기분 좋게 낙찰 받았다. 낙찰 후 잔금 납부와 명도를 끝마친 K 씨는 인근의 부동산을 통해 사무실 임대를 놓았다.

임차인은 법인 사업자로 보증금 1억5000만 원에 월세 1000만 원으로 계약이 이뤄졌다. 실투자금 5억 원으로 매월 1000만 원의 고정 수입이 생긴 것이다. 투자 금액 대비 연 24%나 되는 고수익이다.

이처럼 K 씨가 대박을 터뜨릴 수 있었던 것은 해당 부동산의 지리적 특성과 현지 방문을 통한 꼼꼼한 조사가 있었기 때문이다. 대부분의 사람들처럼 서류상 ‘지하층’이라는 문구만 보고 그냥 지나쳤다면 이처럼 좋은 물건을 싸게 낙찰 받을 수는 없었을 것이다.

중요한 정보는 현장 조사에서 나온다. 권리 분석까지 끝나고 나면 웬만한 조사는 다 마쳤다는 생각에 굳이 현장에 갈 필요가 있나 방심하게 된다. 유치권 성립 여부, 건물의 관리 상태에 따른 낙찰 후 수리비용 등은 현장에 가지 않으면 알 수 없다.

아파트·다세대·다가구·토지·상가 등 부동산 종류마다 현장에서 조사해야 할 사항이 다르고 유치권이나 선순위 세입자 등 특수 권리관계가 걸려 있는 경우 중요한 확인 절차에 차이가 있다. 현장에 가서 무엇부터 조사해야 하는지 체크리스트를 만들어 접근하는 것도 현장 조사를 수월하게 할 수 있는 좋은 방법이다.

하유정 지지옥션 연구원

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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