[스크랩] [부동산 포커스] 공급과잉…대규모 ‘ 단지형 펜션’ 주목

[부동산 포커스] 공급과잉…대규모 ‘ 단지형 펜션’ 주목

 

수익형 펜션 전망&투자법

 

본격적인 휴가철이 눈앞에 다가왔다. 고유가·고물가 등으로 예년에 비해 부담스러워진 것도 사실이다. 하지만 이럴 때일수록 보다 알찬 휴가 계획을 세워보는 것도 좋을 듯하다. 여름휴가를 보내면서 해당 지역에 대한 재테크 전략을 구상해 보는 것도 좋은 방법 중 하나다.
 
재테크는 해야겠고 마땅히 시간을 내기 힘들다면 여름철 휴가를 즐기면서 재테크를 하는 ‘휴(休)테크’는 어떨까. 이를테면 ‘수익형 펜션’이 해답이 될 수 있다.

그동안 주 5일 근무제 정착과 교통망 개선 등으로 수도권 인근 지역은 물론 강원권·충청권 등으로 확산됐던 ‘펜션 투자 바람’은 공급과잉의 문제점을 보이면서 펜션 시장의 양극화를 심화시키고 있다.

수익 천차만별, 양극화 심화

	전문 개발 업체가 시행·시공은 물론 운영·관리까지 하는 대규모 단지형 펜션이 투자자가 선호하는 안전한 투자처로 각광 받고 있다.

1990년대 중반부터 선보이기 시작한 펜션은 강원도와 제주도 등 해수욕장과 관광지 주변을 중심으로 우후죽순 지어졌지만 ‘고급 전원형 민박집’ 형태의 초창기 펜션은 콘도리조트와 민박의 대체 역할을 톡톡히 하며 폭발적인 인기를 끌었다.

은퇴 후 전원생활을 하며 펜션 운영으로 수익을 얻고자 하는 퇴직자들이 몰리고, 펜션 전문 건설 회사와 컨설팅 회사가 속속 생겨나면서 펜션은 ‘황금알을 낳는 거위’처럼 보였다.

현재 전국에는 1만여 개의 펜션이 운영 중이고 시장 규모는 1조 원으로 추산되고 있다. 하지만 이는 어디까지나 추정치에 불과하다. 펜션이 기하급수적으로 늘고 영업이 호황을 누리자 시설 요건을 제대로 갖추지 않은 곳들이 늘어나고 민박이나 모텔로 운영되던 숙박 시설도 펜션으로 이름만 바꿔 영업하면서 펜션 시장의 실태와 규모가 정확하게 집계된 내용이 없다.

이렇듯 공급과잉으로 수익률 악화, 시설 기준 미달 등 펜션의 문제점이 속속 제기되고 있지만 ‘테마’가 있거나 입지가 좋은 펜션 등 인기 있는 펜션은 비수기에도 이용자들이 줄을 잇고 있다.

주변에 볼거리와 먹을거리가 많은 펜션은 계절과 상관없이 꾸준한 임대 수익을 올릴 수 있다. 펜션 투자를 고민하고 있는 투자자들이라면 꼭 짚고 넘어가야 할 대목이다.

어차피 모든 부동산 투자 상품은 수요와 공급의 불균형이 발생할 수 있고 입지에 따른 차별화와 양극화가 이뤄지기 때문이다. 요즘 수익형 부동산 시장에서 인기가 높은 오피스텔은 1~2인 가구 증가와 아파트의 공급 감소 등으로 투자자가 몰리고 있다. 하지만 모든 오피스텔이 높은 수익률을 올리고 인기가 있는 것은 아니다. 입지와 주변 수요에 따라 수익률은 천차만별이다.

현재 수익형 펜션에 대한 전망은 대체적으로 어두운 편이다. 하지만 분명 입지가 좋고 수요자들의 발길이 이어지고 있는 지역은 다른 수익형 부동산에 비해 더 높은 수익률을 보이고 있는 곳이 많다. 영원한 블루오션은 없다. 수익형 펜션 시장이 레드오션이라면 그 안에서 ‘블루칩’을 찾아야 한다.

최근 교육과학기술부가 초·중·고교를 대상으로 2012년부터 주 5일 수업을 전면 시행하겠다고 밝혔다. 이에 따라 오는 9월부터 전국 초·중학교의 10%를 대상으로 시범 시행이 진행될 예정이다.

내년부터 주 5일 수업 전면 시행 예고로 가족 단위 주말 여행객이 크게 늘 것으로 예상되면서 여름 휴가철 성수기와 맞물려 펜션 업계에는 다시 바람이 불고 있다. 교통망의 지속적인 개선, 친환경·웰빙에 대한 관심이 높아지면서 건강과 삶의 질을 중시하는 경향이 확산돼 주말에 휴식을 즐기면서 전원생활을 만끽하려는 투자자 및 수요자들도 더욱 증가할 것으로 기대된다.

게다가 외국인 관광객 1000만 시대를 맞이했지만 호텔 등 이들을 수용할 숙박 시설은 여전히 부족하다. 또 서울뿐만 아니라 강원도와 제주도 등 지방의 다양한 관광·문화 체험을 원하는 관광객들도 늘고 있어 호텔보다 지역 특색과 어울리는 펜션에 대한 수요가 지속적으로 증가할 것으로 보인다.

수익형 펜션 투자 시 유의점

부동산 시장이 침체기를 겪으면서 양극화와 차별화가 가속화되고 있는 가운데 펜션 시장 역시 양극화·차별화를 보이고 있다. 공급과잉에 대한 우려의 목소리가 커지고 난립한 펜션 간의 경쟁이 치열해지면서 수익률이 크게 떨어지는 곳도 많다.

이 때문에 꾸준히 수익을 올릴 수 있는 펜션을 찾는 것이 중요하다. 바로 테마를 갖춘 ‘단지형’ 펜션이다. 단지형 펜션은 매년 꾸준한 임대 수익이 들어오기 때문에 요즘 같이 부동산 시장이 불황일 때 각광받는 수익 상품으로 꼽힌다.

펜션은 크게 개별 펜션과 단지형 펜션의 두 종류로 나뉜다. 개별 펜션은 본인이 직접 펜션을 운영하는 형태로 펜션 공급 초창기에 많이 나타난 형태다. 그러나 경쟁이 치열해지면서 점차 수익성이 악화되는 곳도 많아졌다.

또 다른 형태인 단지형 펜션은 수십~수백 가구의 펜션이 모여 있는 형태다. 최근에 지어진 단지형은 전문 개발 업체가 시행·시공은 물론 운영·관리까지 위탁하는 경우가 많아 투자자가 선호하는 편이다. 또 개별형 펜션과 달리 단지 내 수영장이나 눈썰매장 같은 놀이 시설과 세미나실·노래방·카페테리아·식당 등 편의 시설까지 갖춘 곳들도 있어 이용객들의 선호도가 높다.

단지형 분양 펜션은 본인이 일정 기간 별장처럼 사용할 수 있고, 그 외 기간은 위탁 관리 받으면서 수익도 올릴 수 있다. 또 천혜의 자연 속에서 잇따른 개발 호재 등으로 발전 가능성이 있는 곳은 개발에 따른 지가 상승 등으로 시세 차익도 기대할 수 있다.

또 이미 가동 중이거나 완공된 펜션이 안전하다. 대규모 펜션이라고 할지라도 부지 조성은 물론 토목공사도 하지 않은 상태에서 과장된 분양 광고를 통해 투자자를 모으는 경우도 종종 있다.

대규모 펜션을 분양받으려고 하는 투자자라면 사업 주체가 이미 펜션을 시공했거나 운영하고 있는 경우라면 현장 답사를 통해 펜션의 운영 상태 및 부대시설을 살펴봐야 한다.

또 분양 업체가 명시한 수익률을 꼼꼼히 체크해야 한다. 여름 성수기에는 전체 객실을 풀가동하고 주말에도 빈 객실이 거의 없고 주중에는 가동률 20%를 전제로 수익률을 계산한다.

하지만 주말 풀가동은 물론이고 주중에 20%를 가동하는 것도 말처럼 쉽지 않다. 대체로 주말 이외에 연간 40~50일 이상은 가동해야 수익을 낼 수 있다. 부실한 개발 업체가 지은 단지형 펜션에 투자하면 오히려 낭패를 볼 수도 있다. 홈페이지를 통해 예약률을 체크해 보면서 예상 수익률을 어느 정도 가늠해 봐야 한다.

일반 수익형 부동산도 서울 및 수도권에 수많은 상가 건물이 있지만 고정적인 임대 수입이 발생하는 곳이 있는 반면, 어떤 건물은 수익은 고사하고 임대 자체가 되지 않는 것도 허다하다.

펜션도 마찬가지로 여름 성수기 외에는 운영조차 하기 힘든 곳이 많은 것이 사실이다. 이 때문에 본인이 직접 펜션을 개발하거나 대규모 펜션을 분양받을 경우라도 사계절 꾸준히 운영이 가능한지 살펴보고 투자 여부를 결정해야 한다.

주변에 여러 가지를 체험할 수 있는 스키장이나 테마파크, 관광지가 있는 곳이 수익률이 높다. 상수원보호구역 또는 각종 개발제한구역으로 묶여 부지 활용을 제대로 하지 못하거나 숙박업 허가를 받지 못할 수도 있기 때문에 숙박업 등록을 마친 펜션인지 확인해야 한다.

김지훈 내집마련정보사 정보분석팀장

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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