[스크랩] 2011년 재개발ㆍ재건축 투자매력 상승

2011년 재개발ㆍ재건축 투자매력 상승

 

용산ㆍ한남ㆍ한강변 등 정비추진 지역 유망

 

2010년 들어 꽁꽁 얼어붙은 주택시장에 서서히 봄기운이 감지되고 있다. 주택경기 회복 신호라고 할 수 있는 주택거래가 숨통을 트이고 있기 때문이다. 이와 같은 흐름은 그동안 약세를 면치 못했던 ‘버블세븐(강남, 송파, 서초, 목동, 분당, 용인, 평촌)’지역의 아파트 매매가격이 오름세로 전환된 것이나 강남지역의 고가 아파트 거래량이 늘어나고 있는 모습을 통해서도 확인할 수 있다. 이에 더해 정부가 그동안 민간 건설업계로부터 주택 거래 활성화에 적지 않은 걸림돌로 작용하고 있다는 지적을 받아왔던 보금자리주택 사전예약 공공공급 대상 물량을 줄이고 공급면적 역시 소형물량 위주로 변화를 주면서 주택거래 활성화에 도움을 줄 것으로 예상되고 있다.

 

◆주택시장, 지금은 바닥인가?

주택시장에 대한 바닥논쟁이 다시 나타나고 있다. 전통적으로 주택가격의 선행지표로 인정받고 있는 전세가격이 지속적으로 강세를 보이고 있는데다, 주택에 대한 투자심리 지표로 해석할 수 있는 재건축 아파트 거래도 서울시를 중심으로 11월 들어 급매물들이 빠른 속도로 소진되면서 늘고 있고 있다. 기존 아파트 역시 가파르게 상승한 전세가격에 부담을 느끼고 있는 실수요자들이 매수세를 보이면서 거래량이 증가하고 있는 모습을 보이고 있다. 특히, 낙폭이 가장 컸던 곳으로 손꼽히는 용인지역은 11월 들어서까지 1달 이상 가격이 오름세를 보이면서 주택시장이 바닥다지기를 한 후 상승국면에 진입하는 것이 아니냐하는 전망까지 나오고 있는 상황이다. 그렇다면 지금 주택시장은 바닥국면일까? 답은 아직 알 수 없다. 그러나 설사 지금이 바닥국면이 아니라고 해도 바닥국면에 거의 근접한 수준이라고 할 수 있다. 비록 겨울 비수기라는 특성으로 인해 급매물이 소진되고 난 이후 거래감소에 따른 약세장이 형성될 가능성이 있지만 그 기간은 길지 않을 것으로 보인다. 따라서 2011년 주택시장은 바닥국면에서 탈출해 서서히 회복국면에 진입하게 될 전망이다.

 

◆주택가격 강세=재개발, 재건축 가격 강세?

재개발ㆍ재건축 시장과 기존 주택 시장은 서로 밀접한 관계를 맺고 있다. 기존 주택시장이 상승국면에 진입하게 되면 주택가격 상승 → 개발이익 상승 → 재개발?재건축 지분 가치 상승 → 재개발?재건축 지분 가격 상승 현상이 발생하게 된다. 한편, 재개발?재건축 지분 가격 상승은 → 신규 분양가격 상승 → 기존 주택 가격 상승이라는 고리를 형성하게 되는데 이와 같은 연결고리가 발생하게 되는 가장 큰 이유는 미래에 위와 같은 연결고리가 형성될 것이라는 기대감이 주택보유자나 주택수요자 사이에서 형성되기 때문이다. 2010년에는 전체적으로 재개발?재건축 시장이 위축되는 모습을 보였다. 신규분양시장 위축, 기존 주택시장 침체에 따른 당연한 결과라고 볼 수 있다. 그러나 2011년에는 주택시장이 서서히 회복국면에 진입할 것으로 예상된다. 이는 침체를 경험했던 재개발?재건축 시장에 변화가 있을 것이라는 의미이기도 하다.

 

◆2011년 재개발?재건축 투자매력↑

재개발ㆍ재건축 매물들의 거래가격은 그동안 주택시장 침체의 여파로 적지 않은 조정을 받아 온 것이 사실이다. 이에 따라 가격 메리트가 돋보이는 매물들이 많다. 재개발?재건축 시장에 매수세가 유입될 가능성이 매우 높다.

눈여겨 보아야 할 재개발 사업지구를 손꼽는다면 강남을 대체할 수 있는 주거지로 큰 주목을 받아오다 자금 조달의 어려움으로 사업좌초위기 가능성까지 거론되면서 어려움을 겪은 용산국제업무지구, 주민불화 등 악재가 겹치면서 사업추진에 어려움을 겪어 온 용산‘도시환경정비사업구역’, ‘한남뉴타운’,‘한강르네상스 개발계획에 따른 전략정비구역 및 유도정비구역’, 흑석뉴타운과 경기도 내 뉴타운 지역(특히, 금정뉴타운은 뉴타운 지구지정 실효 여파로 가격이 조정을 받았으나 어떤 형태로든 정비가 재추진 될 가능성이 확실한 지역인 만큼 긴 호흡으로 접근하면 유망한 지역임) 그리고 소액투자자인 경우 LH공사의 사업대상 축소 방침에 따라 낙폭이 컸던 인천시 재개발 사업장 등에 관심을 가져 볼 필요가 있다. 2011년 재개발에 주목해야 하는 이유는 재개발 관련 제도의 변화를 통해서도 확인할 수 있다.

2009년 국토해양부의 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 지난 7월 서울시가 ‘도시ㆍ주거환경조례’ 개정을 통해 사실상 재정비계획 미수립지역에 대해서 `지분 쪼개기`를 허용했다는 점은 다시 한 번 재개발시장의 과열 가능성을 높이는 대목이다. 이에 더해 최근 들어 도시형생활주택의 신축에 대한 규제 완화까지 나타나면서 지분이 작은 원룸으로 구성된 주택을 신축해도 재개발 시 아파트 배정이 가능해지면서 재개발이 예상되는 지역에서 다세대주택 건립을 통한 지분 쪼개기가 난립하는 현상까지 발생하고 있다. 따라서 2011년에는 재개발 열풍이 다시 한 번 몰아칠 가능성이 있다. 설사 재개발 열풍이 불지 않는다 해도 그 전단계인 가격상승국면으로의 진입현상은 가능할 전망이다.

2010년 재건축 시장 역시 주택시장 침체의 직격탄을 맞은 경우에 해당된다. 눈에 띄는 사업장도 많다. 대표적으로 강남구 개포동 개포주공 1단지, 대치동 은마아파트, 송파구 가락시영, 잠실주공 5단지, 강동구 둔촌주공 등 그동안 재건축 시장을 움직여 오던 재건축 사업장들을 우선 주목할 필요가 있다. 이들 지역이 향후 어떤 흐름을 보이느냐에 따라 수도권 전체 재건축 시장이 요동 칠 것이기 때문이다. 2011년 재건축 시장을 전망한다면 기존 주택 가격 회복에 따라 강남을 비롯한 서울시 내 주요 재건축 사업장의 가격 상승에너지가 충분하게 축적될 것으로 보인다. 강남권 기존주택 가격 강세, 공급 감소에 따른 수급불균형 문제 등이 불거질 것으로 예상되기 때문이다.

결국 2011년의 재개발?재건축 시장 기상도는 맑음이라고 할 수 있다. 기존주택 시장에서 가격 회복현상이 발생하게 됨에 따라 다시 한 번 재개발?재건축 시장이 주목받을 것으로 전망되기 때문이다. 특히 우량지역들에서 이런 현상이 두드러질 것으로 보이는 만큼 이를 고려한 매수전략이 필요할 것이다.

 

 

김종선 리치에셋 이사

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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