[스크랩] 보금자리로 쏠려 있는 부동산 국면 전환해야 정비사업 안정성 확보

보금자리로 쏠려 있는 부동산 국면 전환해야 정비사업 안정성 확보

부동산 경기변동과 정비사업의 수익성 관계

백형민 감정평가사/대한감정평가법인

작금의 부동산시장은 미분양적체와 거래실종 등 전국적인 부동산시장이 패닉상태에 있다고 해도 과언이 아니다. 이러한 부동산시장의 거래위축으로 인해 가격하락이 가속화되고 있으며 투자자산으로서 부동산자산의 매력은 예전처럼 기대하기 힘들어졌다.

 

최근 기준금리마저 인상되어 부동산에 대한 구매심리를 더욱 위축시키고 투자에 기대수익률을 떨어뜨려 이것이 가격을 더욱 하락시키는 악순환이 반복되고 있다.

한남뉴타운 등 개발호재로 재개발지분이 하루하루 다르게 상승하였던 때가 바로 엊그제 같은데, 이는 우수한 사업성으로 개발이익을  향유하려는 투자자의 기대이익이 지분가격에 내포되었기 때문이다.

 

부동산 호황기에 우수한 위치, 우수한 사업성이 있는 곳들은 수익률을 찾아 부유하는 시장의 막대한 부동자금의 놓칠 수 없는 투자처로 매력이 높았을 것이다.

하지만, 최근 LH공사가 성남구시가지 재개발 중단을 발표한 배경에서 볼 수 있듯 부동산 경기침체, 보금자리주택 공급 등 재개발 일반분양주택의 경쟁력 약화에 기인한 정비사업 수익성 악화가 두드러지고 있다.

 

현재 추진중인 많은 조합들의 수익성을 정부가 뒷짐만 지고 있을 상황이 아닌 것은 정비사업이 정부에서 계획한 공급의 중요한 축을 형성하고 있기 때문이다.

동맥경화 환자처럼 고사되어 가는 부동산 시장에서 추진중인 정비사업 조합들의 수익성과 조합원의 분담금은 어떻게 변동 될 것인지, 부동산 경기와 어떤 연관성이 있는지 살펴보고자 한다.

 

정비사업을 구역내 토지등소유자가 조합을 구성하여 조합원이 배당 받고 남은 상품을 시장에 판매하여 남은 수익을 배분하는 사업이라고 볼 때, 시장에 판매하는 일반분양분의 가격은 조합의 수익성에 절대적인 요소라고 할 수 있을 것이다.

그렇다면 시장에 판매하는 상품을 어느 시기에 얼마의 가격으로 팔아야 조합의 수익성을 최고로 실현하고 지분투자자인 조합원에게 개발이익이 얼마나 배분할 수 있을지가 조합의 끊임없는 고민거리가 아닐까?

 

정비사업에서의 총매출을 구성하는 요소는 조합원별 신청분양세대에 대한 총조합원분양가와 조합원분을 제외한 일반분양가격의 총액, 그리고 보금자리주택의 매각대금의 구조로 되어있다.

이중 조합의 사업성지표인 비례율과 비례관계에 있는 종후자산 평가액은 조합의 사업성을 결정짓는 절대적인 인자라 할 수 있다.

조합의 조합원 분양분과 일반분양분이 조합의 총매출로 사업비를 공제한 이익을 종전자산평가액으로 나누는 식이 비례율이라고 정의하는데, 각기 개발형태에 따라 개발이익을 창출하고 개발이익을 자산을 출연한 조합원들에게 어떠한 방식으로 이익으로 배분할 것인가가 관심사일 것이고 이익을 최대한 배분하기 위한 비례율을 좌우하는 요소가운데 적절한 부동산 경기와 그에 따른 적정한 분양가격 결정은 중요한 요소라 하지 않을 수 없다.

 

각기 조합마다 상황, 진행속도, 여러 여건들이 차이가 있으나 부동산경기 상승기에야 일반분양가 상승으로 높은 개발이익이 창출되고 조합의 순조로운 사업진행을 기대할 수 있지만, 부동산 경기위축으로 일반분양분의 분양수익 감소로 사업초기에 검토한 사업성분석에 차이가 크게 발생하게 된다면 구역 내 소유자들은 분담금에 더욱 민감해질 수밖에 없고 이에 따라 조합구성, 관리처분 등 운영상 어려움이 있을 수도 있다.

 

왜냐하면 관리처분을 위한 종후자산평가시 침체된 부동산 경기하에서는 주변시세가 하락하고 조합의 일반분양가하락으로 연계되어 결국 비례율 하락, 조합원분담금 상승요인으로 작용하기 때문이다.

또한 일반분양분에 대하여 분양가상한제가 적용되어 예전처럼 조합에서 임의로 책정하여 결정하였던 시기에 비해 택지비평가와 표준건축비 및 가산비항목으로 구성된 분양가상한제에서의 일반분양가는 조합의 최대수익을 위한 분양가격책정에 탄력적으로 할 수 없다는 한계마저 있다.

 

부동산 투기근절과 고분양가가 인근 집값에 영향을 미쳐 시장에 도입된 분양가상한제는 현 부동산시장에서 더 이상 의미 없는 정책이 되고 있는 실정이며 정비사업의 사업성을 감안하더라도 일선 조합과 시장에서는 하루빨리 폐지하는 등 새로운 대책이 나오기를 고대하고 있다.

부동산의 경기변동은 부동산시장에서 부동산에 대한 시장수요자와 공급자사이에 가격이 결정되는 메카니즘에 수요와 공급에 영향을 미치는 여러 요인으로 인하여 부동산시장의 상승과 하락을 반복하는 변동사이클을 말한다.

 

정비사업에서의 관리처분을 위한 감정평가시 가격시점 기준 부동산 경기상황은 사업성에 영향을 주고 당해 종전자산평가 및 종후자산평가에 영향을 미칠 수밖에 없다.

다시 말해서, 부동산경기가 상승기에 가격시점이 놓여있다면 종후자산평가는 대체로 상승하는 결과를 나타낼 경우가 많고 이중 일반분양가의 상승으로 비례율 상승으로 작용하여 권리가격 상승, 조합원 분담금을 줄여주는 효과를 볼 수 있다.

반면, 부동산 경기가 상승하여 변곡점을 지나 하락기로 접어드는 요즘 같은 상황에서는 종후자산평가는 미분양을 우려하여 대체로 보수적으로 평가될 가능성이 많고 일반분양가의 하락, 비례율의 하락을 가져와 조합원의 권리가격을 낮추고, 분담금을 높이는 요인이 된다.

 

부동산 경기회복을 예측하기가 좀처럼 어려운 요즘에는 시장상황을 파악하여 일반분양시기의 적기를 정해야 조합원부담 가중을 줄이는 것이 관건이다.

요즘 조합의 시공사와 공사계약이  도급제가 일반적인 상황에 일반분양에 대한 리스크가 조합에 있어 적절한 타이밍 및 적절한 분양가격 결정은 조합의 성패를 좌우하는 중요한 의사결정내용이기 때문이다.

최근 조합원의 비용분담에 관한 소송이 도시정비사업에 뜨거운 이슈로 부각된 것처럼 사업초기 개략적인 사업비와 분담기준을 제시하는 것이 정비사업의 필수적 사항이 되고 있다.

 

7월 16일부터 시행한 공공관리제도의 도입으로 일각에서는 비용분담소송의 해결사로 주목하며 "사업비 및 분담금추정프로그램"에 대한 막연한 기대감을 갖고 있기도 하다.

하지만 각 조합의 사업성, 지가수준, 건물의 형태, 준공년도 등 개별성을 감안하여야 함에도 불구하고 일방적인 프로그램운영으로 사업비를 산출하도록 것과 부동산경기 예측이 어려울수록 분담금추정은 더욱 어려워지고 부동산경기가 어느 시점에서 반등할지, 아니면 하락의 시작인지 조차 예측하기 힘든 현실을 감안할 때 추후 부정확함으로 인하여 발생할 민원도 예상하여야 한다.

 

일선 추진위원회에서 조합설립을 위한 동의서 확보가 많은 어려움에 있는 이유도 부동산 경기침체로 조합원 부담금 증가가 예상되고 향후 부담할 조합원의 분담금이 불확실함에 원인이 있다고 본다면 사업초기에 사업성을 예측하고 향후에 있을 분담금 추정의 전문가로서 감정평가사의 역할은 부각될 수 있다.

감정평가사는 분담금 불확실성을 감소시키는 역할을 하기도 하며, 정비사업의 사업성을 결정하는 중요한 두 요소인 종전자산과 종후자산의 적정한 가격평가를 함으로 조합원이 소유하고있는 종전자산에 대한 균형성을 잡아주고, 일반분양분의 시장에서의 적정하고 합리적인 분양가를 제시함으로써 조합원의 민원을 예방함과 아울러 성공적인 사업진행에  중요한 기여를 한다고 본다.

 

일단 부동산 경기예측이 안개 속에 있는 작금의 현실에서 혼란스러운 정비사업의 수익성과 계속성이 담보되기 위해서는 정부의 정책변화가 필요하다. 보금자리 주택으로 모든 주택수요의 쏠림 현상이 나타나 보금자리 외에는 고사직전에 몰려있는 현 시장 환경이 개선되는 것이 선결과제라 할 수 있다.

 

'공공관리제' 도입 등으로 더욱 혼란스러운 일선 정비사업조합에서 정비사업의 수익성의 척도인 일반분양의 어려움이 해결되어야 조합원의 막연한 불안감을 해소할 수 있는 정확한 사업수지분석이 가능하기 때문이다.

 

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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