[스크랩] 재건축 / 재개발 장단점

재건축 / 재개발 장단점

 

재건축 장/단점

 

재건축은 기존의 주택을 멸실한 후 신축하는 것입니다. 따라서 가장 큰 장점은 신축을 통한 최신의 단지 배치와 평면 적용 가능하다는 점입니다.

 

또한 일반 분양시에는 분양 수익을 통해 공사비를 충당할 수 있으므로 대규모 단지의 재건축은 수익성 재고에 도움이 될 수 있습니다. 따라서 서울지역을 중심으로 재건축 단지의 위상은 상당히 높았습니다. 재건축이 이뤄지면서 상당한 금전적인 수익이 났기 때문이죠.

 

하지만 재건축 단지가 무조건 적으로 좋지는 않습니다. 우선 사업절차가 굉장히 복잡하고 조합원간의 이견 발생시 사업기간은 상당히 길어질 수 있습니다. 통상적으로 재건축 사업의 경우 6~10년 정도의 사업기간이 소요되는데 10년 이상 길어질 경우 수익성은 크게 감소할 수 있다는 점도 인지하는 것이 좋습니다.

 

또한 대부분 고밀도로 재건축되기 때문에 기존에 비해 주거의 질이 저하될 수 있으며, 개발 부담금, 추가분담금등으로 원조합원의 입주율이 낮은 것도 문제점으로 지적되고 있습니다.

 

재건축 아파트의 위상은 2000년대 초반 강하게 불었지만, 현재는 각종 뉴타운, 재개발, 신도시등으로 그 위세가 많이 꺾인 상황입니다. 따라서 무조건적인 재건축 접근보다는 자신의 상황에 맞는 투자처를 찾는 것이 유리할 수 있습니다.

 

 

 

재개발 장/단점

 

재개발은 흔히들 ‘황금알을 낳는 거위’라고 합니다. 그만큼 높은 수익률을 높일 수 있는 투자처이기 때문이지요. 하지만 그에 따른 위험도 큰 것이 사실입니다. 사업 자체가 복잡하고 많은 사람들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있다는 점은 투자에 있어 부담이 됩니다. 그렇지만 잘하면 노른자 땅에 똑똑한 집 한 채를 마련할 수 도 있습니다.

 

[좋은 점]

 

☞ 청약 통장 No!

신규 아파트에 살기 위해서는 청약통장을 만들어 분양을 받는 것이 일반적입니다. 하지만 원하는 곳에 당첨되기는 하늘에 별 따기이지요. 그러나 새 아파트에 들어갈 수 있는 입주권은 재개발 구역 다세대 주택 등의 지분만 매입해도 확보할 수 있는 가능성이 열려있습니다. 청약을 통해 분양을 받는 것보다는 내 집 장만을 위한 지름길이라고 할 수 있겠습니다.

 

☞ 입주권은 주택이 아니다

또 청약 통장을 갖고 아파트 분양을 받을 경우에도 입주권은 주택 수에 포함되지 않기 때문에 청약 순위 변동 없이 청약할 수 있는 것도 재개발 투자의 큰 장점입니다.

 

☞ 단계가 진행될수록 수익률 ‘쑥쑥’

재개발은 순차적으로 상승하는 시세 차익이 인기의 비결이라고도 할 수 있습니다. 지분 시세가 저렴한 사업시행 초기에 투자를 하면 적은 투자 금액으로 높은 수익을 경험할 수 있습니다. 이는 투자를 목적으로 한 수요자들에게 가장 좋은 방법입니다. 한편 단계가 많이 진행된 이후에 지분을 매입했다고 수익을 얻지 못하는 것은 아닙니다. 안전성이 높은 사업시행인가 단계는 매매가가 상승하면서 투자의 적기가 될 수 있습니다. 철거진행이 70%이상 진행된 상태에서 매입할 경우에도 기회비용과 금융비용이 적게 들어 실수요자라면 투자가치가 있습니다.

 

☞ 저렴한 초기 비용
국·공유지 지분매입, 무허가주택 구입 등 일반 지분보다 훨씬 더 저렴한 초기비용으로 새 아파트 입주권을 얻을 수 있다는 점은 재개발 투자의 매력입니다. 재개발 지역 내 노후불량주택 구입 시 과세표준이 낮아 양도소득세나 취득세ㆍ등록세에서 큰 문제가 되지 않다는 점도 재개발 지분투자가 훌륭한 재테크 수단으로 꼽히는 이유 중 하나입니다.

 

☞ 로열층 확보 유리
조합원의 경우 평형배정과 동호수 추첨에서 우선권이 있기 때문에 로열층에 배정될 가능성이 훨씬 높아집니다. 또 입지요건이 좋은 아파트는 미리 선점할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

 

[나쁜 점]

☞ 사업상의 리스크 높음
재개발 사업은 장기간의 사업이기 때문에 금융 및 기회비용 등의 과다손실이 발생할 수 있습니다. 또 시시각각 변하는 법률환경에 따라 투자의 손실이 생길 수 있습니다. 향후 투입되는 비용을 감안하여 지분을 구입했더라도 사업의 특성상 예상 밖의 자금이 소요될 가능성이 있습니다.

 

☞ 현금 청산 위험

아파트 입주를 꿈꾸며 지분을 샀지만 모든 지분이 입주권으로 바뀌는 것은 아닙니다. 때문에 대지지분이 작은 조합원의 경우 현금청산에 대한 우려가 예상됩니다. 때문에 20㎡ 미만의 소형 지분을 매입할 경우 조합에 반드시 자세한 진행 사항을 알아보고 법적인 하자가 없는지 신중하게 결정해야 합니다. 

 

☞ 인내심은 필수

재개발 사업은 수십 년 간 진행되어 온 사업도 있을 만큼 그 속도가 빠르지 못한 곳이 많습니다. 사업에 관한 의견 일치가 어렵고 갈등의 골이 깊어 진행이 어려운 경우도 있습니다. 그렇기 때문에 사업기간이 불투명한 곳이 많아 장기적인 계획을 세우기 힘듭니다. 때문에 당장 살 집을 구하거나 1~2년 내에 집을 장만해야 하는 사람들에게는 적합하지 않을 수 있다는 것을 명심해야 합니다.

 

☞ 아파트를 비싸게 살수도 있다

한동안 지분값이 엄청나게 뛰면서 가격에 거품이 있는 경우가 생겼습니다. 일부 지역에서는지분쪼개기가 성행하면서 조합원이 아파트 가구 수보다 많아진 경우도 있습니다. 이러한 부담은 바로 조합원들에게 돌아오기 때문에 오히려 일반분양가보다 높은 가격에 아파트를 분양 받을 수도 있다는 점은 유의해야 합니다

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

메모 :