[스크랩] “정말 부동산불패 신화는 막을 내리는가?”

“정말 부동산불패 신화는 막을 내리는가?”

 

서울에서도 ‘깡통 아파트 출현’이라는 언론보도의 머리기사가 보여주듯, 요즘 주택시장의 가장 큰 관심사는 이제 우리도 주택 가격이 본격적으로 하락하기 시작한 것이 아닌가하는 문제이다. 이는 단순히 주택가격이 떨어지는 현상만의 문제가 아니고 주택시장의 일대 변환기를 맞이하고 있는 것이 아닌가 싶다. 즉 지금까지 주택을 주거 이용수단 뿐만이 아니라 부의 축적을 위하여 가장 안전하면서도 쉽게 선호할 수 있는 수단으로 여겨지던 통상적인 상식이 바뀔 수 있는 시기에 접어든 것이 아닐까.

외환위기를 겪으면서 우리 국민들은 전체적인 주택가격의 하락을 처음 경험했다. 그러나 그때는 짧은 고통을 경험하고 바로 경기 회복에 힘입어 부동산불패라는 용어가 나올 정도로 주택가격은 지속적이고 장기적인 상승세를 보여 왔다. 상승세가 지속되면서 다시는 과거의 외환위기 시절처럼 주택가격이 하락하는 일은 없을 것이라는 최면에 걸렸던 것이다.

사실 시행사나 건설사들은 어디에 아파트를 짓더라도 분양에는 문제가 없을 것으로 판단하고 공급일변도로 사업을 진행하면서 가격은 주변시세만을 기준으로 향후 계속 가격이 오를 것으로 가정하여 공급가격을 책정했었고, 시중은행을 비롯한 각종 금융기관들은 그들 대로 주택개발 사업을 위한 대출이나 주택담보대출을 가장 안전한 대출상품으로 보고 적극적인 대출영업을 해왔고, 가격이 더 오르기 전에 사야하는 소비자들의 심리는 가격상승을 유지 또는 폭등시키는데 일조하여 악순환이 되풀이 되는 상황이었다. 심지어 초대형 민자 사업들도 아파트사업을 통하여 핵심시설에 대한 자금을 조달한다는 매우 단순하고도 명쾌한 계획을 가질 정도로 아파트 개발 사업에 주력한 것이 지금의 상황을 만들어낸 원인이다.

지자체와 중앙정부도 이런 지경으로까지 오게 된 것에 대한 책임을 면키 어려울 것이다. 수요와 공급, 경기순환 등 경제의 기본을 무시한 사업시도와 의사결정은 굳이 리먼 사태로 인한 금융위기가 아니었어도 한번은 지금과 같은 힘든 시기를 겪을 수밖에 없었을 것이다.

금융위기가 아니어도 이미 주택시장은 언제든지 가격하락에 대한 여건이 준비되고 있었다. 다만 지속적인 고도성장으로 인하여 우리는 당연히 떨어지는 성장속도를 애써 부인하려고 했다. 성장속도의 둔화는 필연적인 것이었고, 이에 따라 도시화 속도도 경기 상황에 따라 급격히 또는 서서히 떨어지고 있었다. 고속성장이 막을 내리면서 동시에 인구증가 속도도 둔화되기 시작했다. 이미 1990년대에 통계자료로 예측되었듯이 주택 실수요자 계층의 인구가 감소되고 있는 것이 현실화되었다.

한편으로는 금융위기 이후, 또 한번의 구조조정 여파로 실업률의 증가와 소득의 감소현상이 나타나며 주택을 필요로 하는 실수요자계층의 주택구입 여력이 감소되었으며, 정부는 주택가격 상승을 저지하며 은행의 부실을 막기 위하여 주택담보대출을 규제함으로써 대출규모도 축소되었다. 현재의 시장 상황이 반전되어 시장이 안정화되고 모두가 만족할 수 있는 시장이 되기에는 많은 시간이 필요할 것이다. 그만큼 시장을 둘러싸고 있는 변수들이 단기간에 해결될 수 없기 때문이다.

이제 우리도 향후의 주택가격은 시장원리에 따라 등락을 반복하는 시기를 맞이할 것이다. 지금 시점에 시장을 안정화시키는 단기적인 방법을 찾는 것도 중요하지만, 시장 원리에 따라 가격의 장기적인 안정세를 유지할 수 있도록 정책적으로 유도할 방법을 찾아야 한다. 급하게 시장을 안정화시킬 정책을 찾다보면 가격 급등을 불러일으키는 부작용을 가져올 수도 있다.

버블이 붕괴되어 가격이 급락하는 경착륙은 피해야 하므로 세밀한 계획을 만들어야 할 것이다. 특히 수도권의 연착륙을 위하여 정권이나 정치에 관계없이 지속적이고 점진적인 계획이 꼭 필요하다. 수도권의 인구를 인위적으로 분산시키는 방법은 절대 성공할 수 없다는 것은 이미 현 시점에서 잘 나타나고 있다. 고령화도 현실적으로 주택시장에 영향을 미치는 중요한 변수이므로 과거보다 지금의 해결책이 더 중요하다.

한국주택신문 칼럼니스트 강남대학교 부동산학과 김영곤 교수

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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