[스크랩] 부동산이 폭락하기 힘든이유 #2

부동산이 폭락하기 힘든이유 #2

오늘은 지난번에 이어서 부동산이 폭락하기 힘든 두번째 이유를 말씀드리도록 하겠습니다.

 

염두에 두실 부분은 저역시 일부 부동산에는 거품이 있다는 사실에 적극적으로 동감하고 있으나 이것이 전체를 호도하고 있다는 생각에 나름대로의 소견을 말씀드리는것 뿐이니 오해가 없으시길 바랍니다.

 

# 부동산 관련 정부의 경기부양력

부동산은 경제분야중에서 그 파급효과가 매우 큰 분야중 하나입니다.

하나의 건설사업이 시행될 경우 이에 따른 원자재 공급업체의 호황과 더불어 관련산업의 고용창출 효과등 경제적 파급력은 어는 산업보다도 막강한 영향력을 행사합니다.

 

그러나 이러한 대규모 건설사업을 쉽사리 시행하기 어려운 이유중 하나가 바로 부동산 폭등에 따른 투기 우려때문에 대규모 건설사업은 그 타당성을 철저히 검증해야 하는 어려움이 있습니다.

대표적인 예로서는 부동산 투기우려등으로 전면 유예되었던 3차 뉴타운 사업등을 들수 있으며 이미 뉴타운 사업이 안정적인 궤도로 진입하는 단계에서 3차,4차 뉴타운등 뉴타운 지정은 부동산 경기활성화를 위해서도 좀 더 적극적으로 고려해 볼수 있습니다.

 

또한 그동안 부동산 폭등에 따른 부작용으로 대규모 개발사업이나 규제완화에 조심스러웠던 정책권자들 역시 부동산 폭등의 우려가 없는 상황에서는 부동산 관련 정책입안에 좀더 자유로울수 있습니다.

현재 도시내의 일부지역들은 열악한 주거여건에도 불구하고 전세가가 폭등하여 서민들은 많은 비용을 부담하면서도 열악한 주거환경에서 거주하고 있는것이 현실입니다.

 

물론 대규모 개발사업에 따른 투기의 우려등도 있으나 이는 철저한 개발이익 환수제를 통해 민간이 개발이익을 독점하는 사례를 막아야 하겠으며 늘어나는 용적율은 보금자리 또는 시프트를 좀 더 확대하여 실질적인 도심내의 서민주택을 좀더 많이 공급하여야 할것입니다.

또한 조합과 건설사등의 야합으로 인하여 과도한 분담금이 부과되는 재개발사업 역시 철저한 검증을 통한 공공 관리자제도를 확고히 정착시키면서 분양가등을 적절하게 통제할 경우에는 일부의 우려처럼 극심한 투기현상은 사라질것으로 보여집니다.

 

공급은 필요한 지역의 적절한 공급이 중요한것이지 필요하지도 않은 지역의 과다공급은 수급 불균형으로 인하여 빈집이 속츨하는 부작용이 있기 때문에 적절한 수급 모니터링과 규제완화를 통하여 부동산의 연착륙 유도할 필요가 있다고 보여집니다.

 

그동안 아파트값 급등의 주요 원인으로는 건설사의 높은 분양가도 한몫을 하였으며 높은 분양가에도 불구하고 분양이 성공할 경우 인근지역 집값이 상승하는 악순환의 연결고리에는 폭리를 취하는 건설사가 있다는점도 주지하고 있는 사실입니다.

물론 그동안 아파트값 급등의 주요 원인이었던 고분양가 정책으로 일관했던 주택사업 위주의 건설업체들은 철저한 구조조정과정을 겪어야 하겠지만 세계최고의 건물을 건설할수 있는 우수한 시공능력을 보유하고 있는 우량한 건설업체까지 도산될경우 국가 경쟁력에도 큰 문제가 될수 있는 사항입니다.

 

하나의 대형 건설업체가 도산될경우 관련 자재업체의 연쇄도산과 이에따른 대량해고등은 국가경제에 결코 도움이 되지 않을것이며 오히려 주택사업 위주의 건설업체들의 치열한 구조조정을 통하여 좀 더 건실한 건설업체로 거듭나게하는 정책이 필요하다고 보여집니다.

 

나는 건설업체에 다니지 않고 아파트값 폭등의 원흉인 건설업체는 전부 도산되어야 한다는 논리는 나만 살고 너는 죽어도 된다는 극단적인 이기심을 표출이라고 생각됩니다.

지금은, 모두를 보듬고 다독이면서 어려운 과정들을 극복할수 있는 지혜와 포용력이 어느때보다 절실한때라고 생각됩니다. 

 

참여정부이든 실용정부이든 어느 정부이든지간에 자산가치 폭락으로 국가경제가 파탄의 지경까지 가는것을 뒷짐지고 수수방관하지은 않을것입니다.

극심한 부동산 침체가 계속되어 부동산의 자산가치 하락이 극대화될 경우 이러한 현상이 결코 경제에 긍정적인 영향을 미치지 않는다는 사실을 잘아는 정부는 부동산산업의 활성화를 통한 경기활성화를 꾀할수도 있습니다.

 

부동산이 극도로 침체되어서 폭락의 수준까지 부동산가격이 떨어질경우 그러한 경제적 충격에 대한 선제적 대응의 조치로써 반대급부적인 대규모 개발사업을 시행함으로 부동산 산업을 부양시킬 확률이 있습니다.

이렇듯 부동산이 폭락하여 경제에 심각한 위해를 끼칠 우려가 있다고 판단될경우 정부는 부동산 경기를 선제적으로 부양할확률이 농후하며 이런 상황하에서는 부동산이 폭락하기 힘들것이라는 또하나의 이유가 될수 있다고 생각합니다.

 

물론 일본과 같이 천문학적인 경기부양에도 불구하고 자산가치 폭락과 연계된 경제 폭락의 길로 들어선다면 더이상의 희망이 없는 생존을 위한 투쟁의길로 들어설수밖에 없을것입니다.

  

# 부동산 관련 금융의 가격지지력

지난번에도 언급하였듯이 부동산을 부동산으로만 파악해서는 안되며 경제의 한 부분으로 파악하여야 된다고 말씀드렸습니다.

자산이라함은 부동자산과 유동자산, 즉 부동산 자산과 금융자산으로 크게 나뉘어지고 두 자산간에는 상관관계가 낮고 서로 반대방향의 방향축을 가지고 있습니다.

즉, 인플레이션에서는 부동산이 선호되고 디플레이션에서는 금융이 선호됩니다.

 

이렇게 서로간의 상관관계가 낮음에도 불구하고 부동산에는 고액이 소요되기 때문에 부동산을 구입함에 있어서 어느정도의 타인자본이 필요하였고 이러한 레버리지 효과를 이용한 담보대출이 활성화 되면서 부동산 금융이 발달하기 시작했습니다.

또한 부동산의 상승기에 이러한 최소의 비용으로 최대의 효과를 얻기위하여 투기꾼들은 과도한 레버리지를 이용하여 단타위주의 매매차익을 노렸으며 이는 가시적인 성과와함께 더욱더 가격을 왜곡시키는 현상을 초래하였습니다.

반드시 투기꾼뿐만이 아니고 일반인들도 자기자본이 부족하기에 어느정도의 부채를 얻는것을 당연하게 생각하였기에 과도한 가계부채의 원인이 되어가고 있습니다. 

 

그러나 이러한것은 부채감당율을 초과하는 지나친 부채가 문제인것이지 본인의 재무상태에 맞으면서 감내할수 있는 정도의 부채는 회계학적으로도 권장되는 사항입니다.

가장 안타까운것이 일반인들이 본인의 재무상태조차 파악하지 않은채 무조건 새집이라면 좋다는 생각에 과도한 빚을 떠안으면서 무계획적이고 즉흥적으로 아파트를 구입하는 행태들이 가장 안타깝습니다.

 

이렇듯 아파트 담보대출의 기준점은 국내의 모은행에서 제시하는 가격을 기준으로 모든 은행권에서 기준하고 있으며 이러한 가격은 감정평가에 있어서도 참고자료로 활용되고 있습니다.

그런데 문제는 아파트 가격이 폭락하여 최악의 경우 매매가격이 담보가격보다도 하락하는 underwater 현상이 발생할 경우 채무자들은 대출금 상환을 거부할 확률이 있으며 이러한 문제점으로 인하여 은행의 담보대출 채권이 부실채권화 되면 은행이 파산위기로 내몰릴수 있는 심각한 상황이 발생할수 있습니다.

 

굴지의 국내은행이 파산위기로까지 내몰릴 경우 대마불사의 차원에서 금융권에 막대한 공공자금이 투입될수 있고 이는 일반 국민들의 부담으로 고스란이 남을것입니다.

막대한 공공자금에도 불구하고 미국과같이 국내 굴지의 은행이 파산하면 어떤 결과를 초래할까요?

전세계 금융위기의 시발이 미국의 대형 금융회사의 파산에서 시작되었음을 얼마전 우리는 뼈저리게 경험하였습니다.

자본주의가 고도로 발달하면서 금융은 그 몸집을 거대 공룡으로 키워가고 있으며 금융회사의 파산은 그 나라를 파산위기로까지 몰고 갈수 있는 심각한 경제위기 상황입니다.

이나라의 거대 금융회사가 파산된다면 집없는 서민들은 어찌될까요?

 

이러한 최악의 사태를 막기위하여 금융권은 최대한의 아파트 가격폭락을 막으려고 할것이고 보호본능에 입각하여 어느정도의 가격지지선을 구축할 확률이 매우 높습니다.

부동산 가격이 폭락하면 금융권도 결코 안전할수 없다는것을 잘아는 금융권에서 무엇보다도 철옹성같은 가격버팀목을 견고하게 세울것이라고 판단됩니다.

 

또한 자기들에게 달콤한 이자라는 꿀물을 주는 고객들을 한명이라도 놓치지 않기 위하여 금융권은 철저히 가격을 유지시키면서 고객에게 죽는날까지 채무라는 짐을 지울것입니다.

한두개가 고가에 팔렸다고 시세가 되기 힘들고 한두개가 저가에 팔렸다고 시세가 되기 힘들기에 무엇보다도 금융권의 가격지지선이 시세를 평가하는 객관적인 잣대가될 확률이 높기때문에 부동산 폭락이 힘들다는 한가지 이유가 될것이라 생각합니다.

 

현재의 부동산은 거시적으로는 금융의 일부분이라는점을 간과해서는 안된다고 생각합니다.

부동산 폭락은 금융권 파산,경제 몰락의 수순으로 진행될것입니다.

 

또한 현단계의 금융권역시 부동산의 부실이 우려되는 상황에서 MBS등을 유동화시키는 전략등은 적극적으로 재고되어야 할것입니다.

특히 단순 유동화가 아닌 다른 채권들과 합성시키면서 자산의 거품을 키운다면 이는 심각한 사태를 몰고 올수 있기에 이에 대한 적극적인 안전장치들이 강구돼야 될것입니다.

서브 프라임사태가 사과를 사과상태로 둔 상태였다면 충분히 막을수 있었지만 사과를 갈아서 이것저것을 썩어서 사과쥬스로 만들었기에 문제가 되었음을 명심하고 금융권의 도덕적 재무장이 어느때보다 절실한때입니다.

 

다음번에도 부동산이 폭락하기 힘든 세번째 이유에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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