부동산 사기의 10가지 유형과대책
세상에서 가장 충격적인 일은 몇가지가 있습니다. 하지만 ‘사기’만큼 가슴을 두근거리게 하는 것은 별로 없는 것 같습니다. 물질적인 것은 둘째치고라도, 정신적인 면에서 받는 Stress는 상상을 초월합니다. 사기를 당하게 되면, 삶의 의욕을 잃게되고 사람을 신뢰하지 못하게 됩니다.
사회가 점점 어려워지고, ‘양극화’가 심화되고 있는 가운데 ‘부동산 시장’에서 온갖 사기가 침투해가고 있습니다. 부동산 거래는 가정의 상당부분(경우에 따라서는 전재산)이 움직이지만, 경험과 법률적인 면에서 취약한 분들이 많이 있기 때문에 이를 노리는 ‘사기꾼’들이 도처에 도사리고 있습니다. 따라서 부동산 사기거래의 유형을 살펴보고 그 대책을 연구해 보는 것은 필수적인 일이기 때문에 본 글을 쓰게 되었습니다. 경우에 따라서는 ‘사기’라기 보다는 편법적인 경우도 있지만, 올바른 부동산 거래를 위해서는 철저하게 사기사건의 유형을 꽤뚫고 있어야만 합니다. 부동산 중개업소를 믿으면 되지 않느냐고? 물으시는 분들도 많이 있으시지만, 부동산 중개업소에서 보상할 수 있는 범위는 제한되어 있고, 법적 책임도 100% 지는 것이 아니기 때문에 매도인과 매수인은 서로 서로 준비를 해야만 합니다.
1. 이중 매매
이중매매를 예방하는 방법으로 가등기, 근저당의 방법이 있습니다. 계약금을 토대로 근저당, 중도금까지 합하여 가등기를 하면, 이중 매매를 방지할 수 있습니다. 또한 특약으로 이중매매시에는 나중 맺은 계약은 무효로 하고, 배상금 OO원을 지급한다는 특약을 걸어놓으시는 것이 좋습니다. 고가의 주택을 거래하면, 그에 따른 Risk도 크기 때문에 매사에 조심해야만 합니다. 특히 계약금에서 잔금까지의 기일을 길게 잡을 경우는 이중매매의 위험이 있기 때문에 조심하셔야 합니다. ( 물론 특약은 공증을 받으셔야만 합니다. )
2. 매매 후 근저당 등 설정
이중매매는 특약으로 예방해야만 합니다. 만약, 특약이 없다면 매매후 근저당에 대해서 처벌하기가 어렵기 때문에 위험을 당할 수 있습니다. 따라서 매매 후 근저당, 가등기 등의 소유권 및 소유권 이외의 권리를 훼손하는 경우에는 계약은 무효가 되며, 매도자는 위자료로 OOO를 준다.는 것을 명시하여 공증을 받으셔야만 합니다.
3. 주민등록 위조로 인한 사기
가장 흔한 방법이 서류 위조 행위입니다. 따라서 주민등록을 볼때 그냥 보는 것이 아니라, 반드시 위조 여부를 체크하는 것이 필수적이며, 최근에 부동산 거래를 했다거나 매매가 잦았다면 한번쯤 의심해 보아야 합니다. 다음은 정부에서 소개한 주민등록 위조 감별법입니다. 반드시 매수자는 숙지해야 할 사항입니다.
2002년부터 행정자치부가 공공관서와 은행 등에 배포해 적용하고 있는 주민등록증 확인요령에 따르면 우선 위조된 것은 바탕무늬에 홀로그램의 색상이 다르게 나타납니다. 정부가 발행한 주민등록증을 불빛에 비춰보면 무지개 색깔의 홀로그램이 나타나며, 태극무늬를 ‘대한민국’ 글자와 작은 태극모양이 이를 감싸고 있습니다. 대한민국 글자는 왼쪽아래에서 오른쪽 가운데로 점점 커집니다.
불빛에 보기 힘들다면 바탕화면을 보고도 구분할 수 있습니다. 주민등록증은 화폐와 같이 정밀한 선으로 그리는 선화 디자인 기법으로 만들어졌지만 위조된 것은 바탕무늬의 선이 흐릿하고 퍼져있습니다. 정부가 발행한 주민등록증을 가지고 변조했다면 이름, 주민등록번호, 사진 주위에 긁히거나 고친 흔적도 남습니다. 크기로도 구분할 수 있습니다. 주민등록 발급일자가 2002년 2월 23일 이후라면 신용카드보다 가로 0.5mm, 세로 0.3mm 정도가 작다. 그 이전 것은 신용카드와 같은 크기입니다.
주민등록증의 진위여부를 구분하기 가장 쉬운 방법은 위의 기준에 따라 정부가 발행한 본인의 주민등록증과 비교해보는 것입니다.
행정자치부 주민과 한용각 서기관은 “일반적으로 위조된 주민등록증만을 보면 알기 어렵지만, 진짜와 같이 놓고 비교하면 홀로그램 색이나 무늬에서 확실히 차이가 난다”고 말했습니다.
분실한 주민등록증을 변조한 것이라면 ARS 서비스나 인터넷을 통해 확인할 수도 있습니다. 전국 어디서나 전화번호 1382번을 누르고 안내에 따라 주민등록번호와 발급일자를 누르면 일치 여부가 확인됩니다. 또 인터넷 http://egov.go.kr 민원안내의 주민등록증 진위확인 코너에서도 발급일자, 성명, 주민등록번호가 맞는지 알려줍니다. - [국정브리핑 2004-12-17 참조]
4. 외지에 있는 투자자를 가장한 부동산 매입 조사 비용 청구
본 사항은 매도자가 조심해야 할 사항으로, 외지에 있는 부동산업소에서 올려 놓은 것에서 더 받아주고 그 중 일부를 가져가겠다고 매도자를 유혹하는 경우가 종종 있다고 합니다. 요지는 외부에 투자자가 있는데, 집상태를 정확하게 알기 위해서는 감정평가서등이 필요하다며, 정보조사비 명목으로 돈을 요구하는 경우가 있습니다. 결국, 중개업소는 그 지역에서 오래되었거나 잘 아는 업소와 거래하는 것이 가장 좋은 것 같습니다. 먼 곳에 있는 중개업소등에서 연락이 올 경우는 일단 의심을 해 봐야 합니다.
5. 계약자의 ‘위약금 안 물어주려고’ 정신병 가장
본 경우는 작년의 이상 급등에 해당되는 경우로써, 집주인이 계약금의 2배를 물어주지 않기 위하여 병원에서 정신감정서를 띄어와서 위약금을 물어주지 않으려는 경우입니다.(편법입니다.) 이 경우에는 매수인은 계약서등을 근거로 강하게 Appeal해야 하며, 일반적인 관례상으로 매도인이 정말 정신병이었던 것을 증명해야 하기 때문에 사실상 위약금을 물어주지 않으려고 보는 것이 무방하기 때문에 계약자는 법적인 원리를 잘 알아야 합니다. 또한 법적 분쟁을 완전히 피하기 위해서는 특약에, 매도자와 매수인은 정상적인 상태에서 계약했음을 확인하며, 향후 이와 관련된 문제가 발생시 본 문구가 효력을 갖습니다.라는 특약을 넣으시기 바랍니다.
6. ‘딱지’거래의 불법 거래를 부추기는 행위
판교등 유망 단지에 대하여 불법거래에 대한 유혹이 많이 있습니다. 하지만, 이 경우에는 정부에서 붙잡히거나, 당사자가 다른 마음을 먹는다면 투자금을 날릴 가능성이 매우 큽니다. 법적으로 공증을 받거나, 불법거래 대상지를 근저당하는 방법은 법원에 의하여 위법하다고 판정받는 경우가 대부분이었기 때문에 불법 분양권 거래는 하지 않으셔야 합니다.
7. 집주인이 중도금을 피하는 행위
본 경우에도 집주인이 중도금을 피하기 위하여 시간을 끌거나, 계좌를 바꾸어 버리는 경우 등이 있는데, 이 경우도 매수인은 ‘공증’을 통하여 본인이 돈을 확실하게 입금하려고 하는 증빙자료를 남기셔야만 합니다. 은행의 수표도 좋고, 하여간 법은 증거가 있어야 효력이 있기 때문에 증빙자료는 매우 중요합니다.
8. 잘못된 경매컨설팅회사와의 만남
부동산 관련업체들이 많이 늘어나면서 경매컨설팅업체들이 참 많이 생겼습니다. 일부의 업체이기는 하지만, 경매는 성사시키지 못하고 별로 도움이 안되었음에도 불구하고 과도한 컨설팅비용만 챙겨간 업체들 때문에 서민들의 호주머니 사정이 악화될 수 있습니다. 이것을 피하기 위해서는 가급적 경매회사들을 잘 선정하시고, 권리분석, 명도소송 등 경매에 대한 사항을 본인이 공부하고 나서 참여하는 것이 바람직하며, 경매 회사를 이용할 시에는 의문나는 것은 무조건 체크하고, 금액등도 확실하게 계약을 맺는 것이 바람직합니다.
9. 아파트 분양시 계좌 변경등의 방법으로 횡령하는 행위, 조합원으로 가입시켜준다는 행위, 권리증을 매매하는 행위, 불법 철거 주택 딱지권 매입시 유의할 점
아파트 분양시 계좌를 변경하는 것은 자금을 유용할 가능성이 많은 행위입니다. 또한, 조합원으로 가입시켜준다거나 권리증을 매매하는 행위등은 불법행위을 가능성이 대부분입니다. 마지막으로 철거주택은 딱지권을 받기 힘든 경우가 많기 때문에 주의하셔야 합니다.
10. 불법 전매 거래의 함정
전매의 경우 불법을 일으킬 가능성이 많으며, 계약이 잘 못되었을시는 보상받지 못할 수도 있기 때문에 피하는 것이 맞습니다.
기타사항
이외에도 박상언 사장님이 조언하신 계약 1시간 전 재산세 영수증을 확인하는 방법, 윤재호 사장님(메트로컨설팅)이 조언하신 주인이 자주 바뀐 부동산은 조심하라와 융자금 승계는 조심하라는 것은 명심하셔야 합니다. 또한 휴일거래는 피하라는 것이 대부분의 전문가들의 조언입니다.
부동산 거래는 큰 돈이 움직이는 거래지만, 계약자가 의외로 무심한 경우가 많이 있습니다. 최소한 위의 사항들은 숙지하시고, '깐깐하게' 관리해 나가시는 것이 부동산을 계약하는 바른 자세라고 생각합니다.
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