[스크랩] 수도권 양도세 감면이 필요한 이유

수도권 양도세 감면이 필요한 이유

시론/이창무 한양대 도시공학과 교수

최근 지방 및 수도권의 미분양아파트 물량이 12만채를 넘어섰다. 미분양 증가 등 주택경기 침체의 여파로 법정관리로 넘어간 중견 건설회사도 속속 생겨나고 있다. 이에 정부와 여당은 지난 달 종료된 양도소득세 감면 조치를 한시적으로 지방시장에 대하여만 연장하는 조치를 선택했다.

 

[[정부도 미분양 사태 책임 있어]]

이번 조치에 대해 다양한 분석이 나오고 있지만 대체로 그나마 구매수요가 있는 수도권이 제외돼 실효성에 대해 의문을 제기하는 분위기다.

또한 혹자는 현재의 미분양사태가 해당 건설사가 정확한 수요예측 없이 무분별하게 사업을 진행하여 자초한 결과임으로 자연스러운 구조조정이 필요한 상황이라고 주장한다. 그러나 정부도 지금의 사태에 대한 책임에서 그리 자유롭지 못하다. 노무현 정부 기간 동안 사업이 될 수 있는 곳에는 규제를 강화하여 사업을 어렵게 하고 사업이 될 수 없는 곳에는 정부 주도의 도시개발이 이루어지게 한 것이다.

현재의 국내 아파트 시장은 복잡한 현상들이 나타나고 있다. 전국의 전세가는 이자율의 상승이 없었음에도 미분양 물량이 많은 일부 지역을 제외하고는 지속적으로 오르고 있다. 특히 수도권의 전세가 상승추세는 우려되는 부분이 많다. 반면 매매가는 하락하고 있다. 국토해양부의 아파트 실거래가지수를 보면 수도권의 경우는 총부채상환비율(DTI) 규제가 확대 시행되는 2009년 10월을 기점으로 하락세로 반전했다.

또한 아파트 매매시장의 거래동향을 보면 전국 아파트의 재고량 대비 월거래량의 비율은 0.5% 수준을 유지하는데 반해, 수도권은 약 0.3%, 서울은 약 0.2% 수준을 기록하고 있다. 비교대상으로 미국의 안정기 개인주택 재고량 대비 연간 거래량을 보면 약 6% 수준을 상회한다. 이를 월평균으로 환산하면 0.5%이다. 즉 수도권이나 서울의 경우 극히 심각한 거래위축이 발생하고 있음을 알 수 있다.

[[심각해지는 수도권 주택시장 상황]]

결국 문제는 여전히 수도권 주택시장에 있다. 거래는 위축되고 전세가는 오르는데 가격은 떨어지고 분양아파트는 잘 팔리지 않는 복잡한 상황이 발생한 원인에는 현 정부의 세 가지 중요한 선택이 있다. 첫째는 다주택자에 대한 상대적으로 높아진 소유비용과 결합된 양도세 중과제도의 유지이고, 둘째는 수도권의 포괄적인 DTI 규제이며, 셋째는 수도권에 집중된 보금자리 공공분양주택의 대량 공급이다. 세 가지 요인이 상호 연계되어 신규분양이든 재고이던 민간주택에 대한 구매수요를 심각하게 위축시키고 있다. 이는 전반적인 거래를 마비시키고, 결국 주택에 대한 투자와 생산을 위축시키는 결과를 야기한다.

그 중에서도 다주택자에 대한 양도세 중과의 유지는 신규주택 공급을 활성화시키지 못하게 하는 주요한 규제다. 어느 나라던 상당한 비율의 임차가구가 존재할 수밖에 없다. 결국 누군가는 주택을 다수 소유해서 임대사업자로서 기능하고, 그 주택이 지어지게 하는 1차적인 투자자로서 기능을 담당해야 한다. 그래야 사회적으로 필요한 주택의 총량이 생산될 수 있다.

마찬가지 맥락으로 미분양 아파트에 대한 양도세 감면조치가 실질적으로 성공하기 위해서는 싫든 좋든 다주택자의 투자적인 구매가 상당 부분 유입 되어야 한다. 이와 같이 주택시장의 정상적인 작동을 위해 다주택자들의 긍정적인 역할을 요구하는 것은 잘못된 선택이라고는 할 수 없다.

다만 이번 조치의 문제점은 정부의 규제로 인해 비정상적인 시장상황이 연출되고 있는 수도권은 애써 피했다는 점이다. 다주택자에 대한 양도세 중과의 폐지에 대한 논의는 국민들의 정서적인 변화를 요하는 처방임으로 유보하더라도, 미분양과 신규주택에 대한 양도세 감면을 수도권으로 확대하는 것은 왜곡된 시장상황을 좀 더 정상적인 방향으로 개선하고 주택공급자의 기능을 유지시키기 위한 단기적인 처방으로서 필요한 조치라고 생각한다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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