[스크랩] 자본의 확대재생산 지역과 변동성

자본의 확대재생산 지역과 변동성

 

우선 돈이 모이는 지역, 즉 자본의 확대 재생산이 가능한 지역인지 눈여겨봐야 한다. 부동산의 가격은 결국 돈의 흐름이 좌지우지한다. 돈이 많이 모이는 지역의 부동산 가격은 오르게 마련이다. 자본은 항상 움직인다.

일정한 지역에서 응집했다가 불가사리처럼 외부를 향해 뻗어나간다. 부자들이 어디로 움직이는지를 예의주시할 필요가 있는 이유도 여기에 있다. 특정 지역의 땅값이나 집값이 오르는 것은 동네 자본력만으로는 한계가 있다. 반드시 외부의 자금이 유입되어야 한다.

상승장 때 아파트를 산다면 실수요보다는 투자수요(가수요)가 많은 지역이 낫다. 자본의 힘이 실수요보다는 투자 수요가 강하기 때문이다. 그리고 투자 수요는 동네 수요보다는 지역 밖(외지인) 수요가 강하다. 타 지역 사람들까지 욕심 낼 정도의 부동산이면 일단 투자가치가 있는 부동산일 가능성이 크다. 국지적 수요 단계를 넘어서야 가격이 많이 오를 수 있다는 이야기다.

간혹 일부 투기꾼들이 장난을 쳐서 시장을 왜곡시키는 경우는 있지만 일반적으로 부동산 가격은 실수요보다는 투자 수요와 비례하는 경우가 많다, 실수요에다 투자 수요까지 겹친 곳이면 금상첨화일 것이다.

2006년 인천 검단 신도시 계획이 발표되자 주변의 아파트값이 하루 아침에 천정부지로 치솟았다. 인천 지역 주민들은 이미 오래 전부터 검단 신도시 개발 계획에 대해 알고 있었다. 인천광역시가 검단 신도시를 개발하는 내용의 2020년 도시 기본계획을 확정하여 건설교통부에 이미 승인을 얻어놓은 상태였기 때문이다.

처음에는 이런 사실이 알려진 뒤에도 값은 크게 오르지 않았다. 하지만 개발 재료가 매스컴을 타고 전국으로 알려지자 값이 크게 뛰기 시작했다. 국지성을 띠던 재료가 전국화한 것이다.

강남구 대치동 타워팰리스나 은마 아파트값이 비싼 것도 시골농부까지 알 만큼 유명해졌기 때문이 아닐까?  “청와대는 몰라도, 은마 아파트는 안다.”는 우스갯소리가 나올 정도였으니 말이다.

2004년~2006년 지방에서 토지보상자금을 받은 상당수의 사람들은 타워팰리스나 은마 아파트를 사들였다. “아파트를 살 때에는 택시 운전기사가 아는 아파트를 사라”는 이야기가 있다. 일반 사람에게 널리 알려진 아파트는 그 만큼 이름값을 한다.

마케팅 기법 중에 ‘노이즈 마케팅(Noise Marketing)이라는 것이 있다. 화젯거리를 만들어 소비자들의 이목을 현혹시키는 수법으로 판매량을 늘리는 것이다. 부정적이든, 긍정적이든 어떤 이슈에 의해 그 상품이 많이 알려지면 그 만큼 상품 판매도 늘어난다.

아파트도 유명세를 타는 것을 사야 값이 잘 오르고 팔기도 쉽다. 언론에서 관심의 대상이 되는 잇슈 지역은 타지의 투자자도 항상 눈독을 들인다. 다만 하락장일 때에는 이슈 지역의 낙폭이 다른 지역보다 더 클 수 있다는 점에 유의해야 한다. 이른바 가격의 변동성이 크지는 것이다.

외지인 투자 수요에 의해서 지나치게 가격이 부풀려져 고평가(Overshooting)현상이 나타날 경우에는 더욱 그렇다. 따라서 상승기에 분위기에 들떠 이들 지역에서 고점에 ‘묻지마 투자’를 하는 것은 삼가야 한다. 입지 못지않게 가격도 매수 판단의 중요 잣대가 되어야 한다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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