부동산을 알기 위해서는 부동산 환경(Real Estate Environment)을 정확히 분석(Analysis)하여야 한다.

부동산을 알기 위해서는 부동산 환경(Real Estate Environment)을

정확히 분석(Analysis)하여야 한다.

 

우리는 어떻게 하면 낮은 가격에 부동산을 구입해서 비싼 가격에 팔 수 있을까에 대해서 과거에도 생각했고 현재에도 생각하고 있으며 미래에도 생각하게 될 것이다. 우리는 부동산을 거래할 때, 부동산가격이 최저일 때 부동산을 사서 최고일 때 파는 타이밍(Timing)에 대해서 매우 중요하게 생각할 것이다. 그러나 이러한 타이밍을 정확히 예측을 하기는 매우 어려울 것이다. 그 이유는 부동산환경의 변화로 인해 부동산시장의 변동성이 우리가 생각한 것보다 더 변화무쌍하기 때문이다. 어떻게 하면 변화가 심한 부동산시장을 정확히 예측할 수 있을 까?에 대한 물음으로 자연스럽게 생각을 전환할 수 있을 것인데, 이는 대상부동산 즉, 특정부지(specific site)를 둘러싸고 있는 유형 또는 무형의 환경을 정확히 파악하는 것이 관건(Key)이라 할 것이다.

 

우리가 말하는 부동산환경이란 무엇인가? 부동산환경은 어떤 부동산을 에워싼 유형(Tangible) 또는 무형(Intangible)의 미시적 환경(Micro Environment)과 거시적 환경(Macro Environment)을 의미한다고 볼 수 있을 것이다. 여기서 부동산이라고 하면 넓은 개념의 어떠한 도시보다는 특정한 부지(Specific Site)를 중심으로 한 지역(Neighborhood) 정도라고 생각하면 될 것이다. 이를 바탕으로 부동산환경이 특정 부지와 지역에 이질적(heterogeneous)인 영향을 미치게 될 것이다. 유형의 환경(Tangible Environment)이라고 하면 눈에 보이는 요인들이 특정 부지에 미치는 영향을 말하는데, 이는 특정 부지 또는 지역 주변에 지하철역이 들어올 경우 그에 따른 특정부지는 물론 그 주변지역의 부동산 가격도 상승하게 될 것이다. 이때 부동산가격의 상승은 지하철역의 발생으로서 교통의 발전에 의한 수요가 증가하여 나타난 것이다. 무형의 환경(Intangible Environment)은 눈에 보이지 않는 요인이 특정 부지와 지역에 미치는 영향인데, 법과 제도적인 측면, 정책적인 측면 등에 의한 영향으로 부동산가격의 상승 또는 하락이라는 현상이 나타나게 된다.

 

예를 들면, DTI(Debt To Income ; 총부채상환비율)가 60%에서 40%로 비율을 낮춘다면 대출을 적게 받을 수 밖에 없으므로 수요가 줄어들어 부동산가격이 하락하게 될 것이다.

 

부동산환경의 미시적 환경과 거시적 환경에 대해서 살펴보면 다음과 같다. 미시적 환경(Micro Environment)은 특정 부지를 중심으로 한 지역에 미치는 영향을 말한다. 즉, 이러한 미시적 환경은 어떤 환경적인 요인에 의해서 특정 부지나 지역에 다르게 나타남으로써 지역적인 특성을 형성하게 된다. 어떤 특정 부지가 주거지역이라고 할 때 도심과의 접근성을 위해 버스노선과 지하철역이 만들어진다면 수요가 증가하게 되어 부동산의 가격이 상승하게 될 것이다. 또한 주변지역에 변전소, 가스탱크와 같은 위험시설과 오물처리장, 쓰레기처리장과 같은 혐오시설이 들어오게 될 경우 수요가 줄어들게 되어 특정 부지나 지역의 부동산가격은 하락하게 될 것이다.

 

반면에, 거시적 환경(Macro Environment)은 어떠한 특정 부지나 지역적인 것이 아닌 전국적으로 적용하되 일률적인 것이 아니므로 모든 종류의 부동산에 대해 동일하게 적용되지 않는다. 이러한 거시적 환경은 자연적 환경, 사회적 환경, 경제적 환경, 행정적 환경으로 분류가 가능할 것이다. 첫째, 자연적 환경(Natural Environment)은 일조, 습도, 온도, 풍향, 강우, 강설 등의 기상상태와 지세, 조망, 경관, 고저 등의 자연적 환경과 홍수, 지진 기타 재해발생의 위험성 등이 포함된 환경을 말한다. 둘째, 사회적 환경(Social Environment)은 부동산가격에 영향을 미치는 일련의 사회적 요인을 말한다. 예를 들면, 인구의 상태, 가족구성 및 가구분리 등의 상태, 도시형성 및 공공시설 등의 정비상태, 교육 및 사회복지 등의 수준, 부동산거래 및 사용수익 등의 관행, 건축양식 등의 상태 등이 이에 해당된다 할 것이다. 셋째, 경제적 환경(Economic Environment)은 경제활동의 대상인 부동산이 그 경제활동의 변화 또는 주변 환경과의 관계에서 부동산가격에 영향을 미치는 경제적인 요인을 말한다.

 

예를 들면, 저축 · 소비 · 투자 등의 수준 및 국제수지의 상태, 재정 및 금융 등의 상태, 물가 · 임금 및 고용 등의 상태, 세부담의 상태, 기술혁신 및 산업구조 등의 상태, 교통체계의 정비상태 등이 이에 해당된다. 넷째, 행정적 환경(Administrative Environment)은 부동산가격에 영향을 미치는 제도 또는 정책적 요인을 말한다. 예를 들면, 공법상 규제의 상태, 토지 및 주택정책, 부동산금융정책, 부동산조세정책, 부동산가격통제 등이 이에 해당된다.

 

그런데 부동산환경의 미시적 환경과 거시적 환경은 왜 중요한 것인가? 이러한 부동산환경들은 부동산 가격(Real Estate Price)을 형성하는데 있어 중요한 역할을 하기 때문이다. 즉, 부동산환경의 요인들은 수요(Demand)와 공급(Supply)을 변화시킬 수 있는 결정요인(변동요인)들이기 때문에 부동산 가격의 변화를 발생시킬 수 밖에 없다. 특히, 부동산환경은 부동산의 고유한 특성에 의해서 제한적인 공급적인 측면보다는 수요적인 측면에서 더욱 더 중요성을 지닐 것이다. 부증성에 의해서 공급이 쉽고 빠르게 증가하기 어려우므로 수요적인 요인에 의해서 수요의 증가 또는 수요의 감소가 이루어지므로 부동산 가격에서 더 비중이 높을 수밖에 없다.

 

예를 들면, 금리는 수요와 공급에서 모두 중요한 환경적인 요인인데, 공급적인 측면보다 수요적인 측면의 영향이 더 크게 느껴진다. 금리가 상승할 경우, 공급적인 측면에서 공급자의 건설자금의 조달비용이 높아져 공급이 감소하여 부동산가격이 증가하는 것보다는 수요적인 측면에서 수요자의 주택구입자금의 조달비용이 높아져 소득이 낮아지는 효과가 우리에게는 더 피부로 느끼게 될 정도로 중요하게 생각되어지기 때문에 수요가 감소할 것이고 결국 부동산가격은 하락할 것이다.

 

이와 같이 우리가 매일 접하는 부동산들은 많은 변화무쌍한 환경에 직면해 있어 이를 하나씩 구분하여 정확히 파악하기는 어려울 것이다. 어떻게 하면 부동산환경의 미시적 환경과 거시적 환경은 정확히 알 수 있을 것인가? 미시적 환경은 특정 부지나 인근지역에 대해서 임장활동을 통해서 나름대로 그 지역의 특성을 알 수 있을 것이고, 이것을 바탕으로 하여 지역의 미래 발전가능성에 대해서 예측할 수 있을 것이다. 그러나 거시적 환경은 자연적 환경을 제외한 거의 모든 환경들에 대해서 우리가 직접 눈으로 볼 수 있는 유형적인 것들이 아니기 때문에 법률, 정부정책, 국가기관에서 공시한 통계자료, 매일 매일 발표하는 경제적인 지표 등을 꼼꼼히 살펴야 할 것이다