임대주택 정책 방향

임대주택 정책 방향

임대주택의 공급을 확대하는 방향으로 공사를 포함하는 공공기관에서 공적재정을 투입하여 공급을 확대하는 방법과 정부가 지목변경 및 용도변경 등을 수반하는 대규모 주거지역 개발과 관련하여 임대주택공급을 확대하는 공적인 측면이 있으나, 이 방법은 재정의 투입 및 미개발지에 대한 정부의 개발의지만 있으면 할 수 있는 방안이다.

 

따라서 민간에서 공급을 확대하는 방안과, 주택문제가 심한 서울을 우선적인 기준으로 하자.  우선 주택의 거주형태에 따라 크게 첫째, 아파트  둘째, 빌라, 연립, 다세대주택  셋째, 다가구주택으로 나누어 보기로 한다.  위 구분은 주로 임대료의 차이에 따른 구분이며, 아파트가 비싸며 빌라, 연립, 다세대주택이 중간이며, 다가구주택이 저렴하다.

 

아파트의 경우 현재 재개발, 재건축, 뉴타운 등이 예정 및 진행중에 있어 신규입주할 물량이 많으며 유주택자가 새아파트로 이주함에 따라 기존 아파트가 자연스럽게 임대주택공급으로 이어질 것으로 보인다. 또한 다소 여유가 있는 계층은 자연스럽게 유주택자로 변신하게 될 것이다.  그리고 아파트에 임차하는 계층은 무주택자중에서 여건이 나은 계층이므로 우선적으로 지원해야 될 대상이 아니다.

빌라, 연립, 다세대주택은  1세대가 살기 적합한 구조로 되어 있으며, 오래된 경우 주차공간이 다소 부족하지만 일반적으로 적당한 주차공간이 있고, 신혼집으로 선호도가 높은 편이다.

 

다가구주택은 아파트, 다세대주택 등 공동주택에 비하여 구조, 주차공간 등에서 공동주택에 비하여 열악한 상태이며, 전세자금대출요건의 하나가 전세가격이 7000만원 이하인데, 전세자금대출요건에 해당하는 주택의 다수의 비율을 차지한다. 따라서 다가구 주택에 대한 정책적 지원이나 배려가 필요하다. 물론 더 아래에 위치하는 고시원 등에 거주하는 계층도 있느나 최하위 계층에 대한 지원보다 차상위인 다가구주택을 통한 임대주택공급이 더 효율적이다.

 

첫째, 다가구주택의 공급확대를 하려면 우선 마음편하게 집을 지을 수 있는 상태로 만들어 줘야 한다.  많은 자금을 들여 신축하였으나 재개발구역으로 지정되면 금전적인 손실을 감안해야 한다.  따라서 재개발, 단독주택 재건축이 안될 지역으로 판단되면 주민들의 의사를 물어 단독주택, 다가구주택지역으로 지정해야 한다.

 

둘째, 단독주택, 다가구주택지역으로 지정되면 지역내 또는 인근지역에 우선적으로 공영주차장을 확보하여야 한다. 임차인중 주택을 임차하는 과정에서 상당수가 주차문제를 제기한다.

 

셋째, LH공사에 경매시 우선매수청구권을 주는 방안을 검토하여야 한다. 단독, 다가구주택으로 지정된 지역에서 LH공사가 임대목적으로 주택을 구입시 법원 경매에서 우선매수청구권을 주는 방법을 검토하여야 한다. 이는 공익목적사업으로 가능할 수 있다. 참고로 법원경매에서 배당금지금시 세금을 우선공제하고 있는 제도와 연관지어 생각해 볼 수 있다. LH공사는 주택을 매입하여 임대사업을 하고 있으나 시세와 매입희망가와 차이가 크다.  부차적으로 단독, 다가구주택지역에 LH공사의 임대공급이 많아지면 임대료를 저렴하게 하는 효과도 있다.

 

넷째, 연립, 빌라, 다세대주택의 공급확대방안으로 임대사업등록자에 대하여 전용면적축소와 임대기간을 고려하여 종전처럼 입주권을 각호별로 주는 방안을 검토해야 한다. 현재 신축하는 공동주택의 전용면적이 85m²미만인 경우 재재발시 입주권이 없다. 따라서 향후 공급될 공동주택은 전용면적이 85m²이상이 많은 비율을 차지하게 될 것이다. 임차인들은 전용면적 46~60m²을 선호한다. 수요자는 작은 집을 선호하나 공급하는 주택은 큰평형이 많아 수요공급의 불일치를 가져오며, 이는 국가적으로 낭비를 초래한다.

 

또한 전용면적 60m²이하로 해야만 신축임대업자가 취득·등록세 면제와 재산세 50%를 감면을 받을 수 있다. 면적 기준을 낮추는 대신 임대기간 10년이 경과한 경우에 각 호별로 재개발시 입주권을 주는 방안이 임대주택수요자와 신축임대사업자를 위한 길이다.

 

 

※ 46~60m²(14~18평),  85m²(25.7평)