향후5년후10년후 부동산시장전망

◆향후5년후10년후 부동산시장전망

▣선진국형 부동산시장시대가 온다

 ◆향후 부동산시장 이렇게 변한다.

 

☆5년후· 10년후 부동산시장이 어떻게 변할지를 우리가 다같이 생각해 보자!.

그러기 위해서는 오늘 현재의 한국의 주요지표를 살펴봐야 한다.

 

한국의 주요지표              작성  2009.12.15.  www.mapoconsulting.com  서 승 열

	2009년	2010년	2011년
국민소득	19,230달러	2만달러
경제성장률	0.2%	4.6%	4.8%	한국은행 09.12.11.발표
인구	4875만명
출산율	1.2명
실업율	3.2%	소비자물가지수 2.4
주가지수	09.12.15. 1665,85
환율	2008평균 1,102원 2009평균 1,281원 09.12.15. 1,141원  매매기준 1,161원
유가	2008평균 94.29$ 두바이 2009평균 61.20$두바이
금리	기준금리  2%, CD(91일) 2,79%, 국고채(3년) 4.21%, 회사채3년 5.31% 은행예금 금리 3.9%(수협), 은행대출금리 6.51%(국민)

  ▶우리나라도 선진국 대열에 들어선다.

내년에는 우리나라 서울에서 'G20 정상회의'가 열린다. 우리나라가 의장국이다. 우리나라가 올해 연말까지 3630억달러를 수출 '세계 10강'에 들어가게 된다. 우리나라는 국민소득 2만달러시대를 맞이하게 된다. 2014년에는 수출규모를 6500억달러로 늘려 '세계 8강'에  도전하게 된다.

  ▣ 5년후에는 우리나라에 세계에서 두 번째로 높은 빌딩과 두 번째로 넓은 빌딩을 건립하게 되므로 공간구조가 바뀌게 된다(100층이상 초고층빌딩시대).

서울 상암에 서울라이트(640미터 133층), 용산 드림타워(665미터 150층), 잠실 제2롯데월드 슈퍼타워(555미터 123층), 송도 인천타워(613미터 151층) 등 100층이상 초고층빌딩 10개가 들어선다. 이 타워들은 하나의 도시기능을 하게 된다.

  ▣ 10년후에는 고령화/핵가족 싱글화/그린에너지 웰빙시대가 온다.

그때쯤이면, 우리나라는 세계에서 제일가는 고령화국가가 될 것이다.

그때 가면, 실버타운이 변두리에서 도심 한복판으로 옮겨 질 것이다.

그때가면, 지금보다도 훨씬 많은 독신생활자가 늘어난다. 이른바 핵가족시대와 더불어 1인 1주택 1사무소 1승용차 시대가 될 것이다.

그때가면, 지식을 기반으로 한 지식산업이 주도하게 될 것이다. 직주근접(職住近接)이어야 하므로 도심에 직장이 있고 그 인근에 오피스텔이거나 원룸이거나 아니면 사무소에서 숙식이 가능한 형태를 추구하게 된다.

그때가면, 건강 웰빙문제가 최대의 이슈가 된다. 저탄소녹색시대이므로 그린에너지를 추구하게된다. 태양열주택과 최첨단전자감지의 효율에너지아파트 등이 들어 설 것이다.

 ▣ 전국의 공간구조가 바뀐다.

□ 대외적으로 유라시아 대륙과 환태평양을 지향하는 개방형(π형) 국토발전축 구축

- 남해안축 : 부산~창원~진주~광양~목포~(중국~일본)   - 서해안축 : 목포~군산~서산~평택~인천~(신의주~중국)   - 동해안축 : 부산~울산~포항~강릉~속초~(나진ㆍ선봉~러시아)

□ 대내적으로 자립형 지방화와 지역 간 상생을 촉진하는 다핵연계형 국토구조 구축

□ 개방형(π형) 국토축 발전 방향 Θ 남해안축 : 환태평양 진출을 위한 해양물류 및 산업경쟁력 강화

- 중국과 일본, 환태평양 등 해양지향적인 국토의 관문으로 도약하기 위해 산업ㆍ물류ㆍ관광 기반의 국제교류지대로 육성

Θ 서해안축 : 중국 등 동북아를 향한 국제물류ㆍ비즈니스, 신산업, 문화관광 기반의 성장 동력 육성

- 중국의 성장에 대응하여 환황해경제권에서 중심적 역할을 수행할 수 있도록 국제물류, 신산업 및 관광클러스터를 육성

Θ 동해안축 : 유라시아 진출 및 남북교류의 거점지대로 육성   ★약동하는 통합국토

 
수도권: 금융. 비지니스. 지식기반산업

충청권: R&D 및 바이오, 교육.연구

전북권: 친환경농업. 자동차기계, 에너지

광주권: 광산업. 문화관광. 미래농업

제주도: 국제자유도시

부산권: 해양물류 및 지식기반기계

대구권: 전자정보, 한방. 역사문화 자원활용

강원권: 국제관광. 바이오 및 청정산업

 

▶다음은 현재의 주택건설현황을 알아보자.

q주택 건설호수 전년 동기대비 6.9% 감소

-('04) 463,800→('05) 463,641→('06) 469,503→('07) 555,792 →('08) 371,285
→  (’09. 10월 누계) 202,543호

q미분양주택 전년 말대비 27.3% 감소

- ('04) 69,133→('05) 57,215→('06) 73,772→('07) 112,254 →('08) 165,599호→  (’09. 10월말) 120,437호

q건축허가면적 전년 동기대비 24.1% 감소

-('04)  117,461→('05)111,506→('06)133,271→('07) 151,055→('08) 120,720→  (’09. 10월 누계) 73,293천㎡

q건축물 착공실적  전년 동기대비 9.4% 감소

- (’04) 91,280→(’05) 84,187→(’06) 84,870→('07)96,659 →('08) 75,194→ 
(’09. 10월 누계) 55,919천㎡

▶향후 5년후• 10년후의 부동산시장을 전망한다는 것은 여간 어려운 것이 아

닙니다.  이미 위에서 살핀바와 같이

①우리는 선진국 대열에 들어 선다. 고급의 주거문화패턴이 생긴다. 경제대세는 저금리 안정화 저성장시대로 간다.

②전국토가 균형 발전한다. 길따라 물따라 철도따라 바다따라 간다. 도시계획을 따라간다. 교통망을 따라간다.

③100층이상 초고층빌딩이 인천 서울 부산에 건립된다. 상암DC단지 용산국제업무지구 등 초고층타워 주변을 주목하고 경인아라뱃길 등 운하 새만금 등 해안개발에 주목한다.

④더이상 '더불 딥'은 없을 것으로 보며 경제위기는 극복되어 안정될 것으로 본다.

⑤주식시장은 부동산시장보다 6개월 내지 1년정도 선행한다. 따라서 주식시장의 추이에 따라 부동산시장도 결국엔 같이 간다고 본다.

⑥부동산시장은 수요가 있는 곳에 공급이 있어야 한다. 서울수도권에 수요가 집중된다. 당분간은 공급대비 수요가 계속 증가하는 추세이므로 이를 간파해야 한다.

★글쓴이가 보기에는 W자형(X), V자형(X), L자형(X) 모두가 아닙니다. 그리고 과거 일본식의 부동산거품도 아니라고 봅니다. 굳이 표현하자면, 비행기가 이륙할 때처럼 긴 활주로를 열심히 달리면서 지상을 뜰려면 아주 낮게 단계적으로 각도를 점증적으로 올려가므로 그런 완만한 상승을 3년내지 4년간 볼수 있지 않를까 하고 내다봅니다.

(그 이유 중 하나가 보금자리 주택인데 이는 4년후에나 그 효과가 나타난다고 봅니다).

★그렇다면, 그 이후에는 어떻게 될까요?! 그때가면, 하향 안정화 추세로 간다고 봐야 할 것입니다. 그때가면 부동산을 사고 팔고하여 투자수익을 올리기가 어려울 것입니다.

그때가면, 선진국형 저금리 저성장 안정화시대이므로 세원이 투명해지고 세금을 잘 내야만 할 것입니다.

⑦그때가면, 1인가구1주택-1인1사무소-1인1승용차시대이고 고령화-웰빙화-그린에너지화 시대에 맞는 투자패턴이어야 한다. 이에 대한 컨설턴트 양성이 필요하고 따라서'재테크사'라는 직업도 등장할 것으로 본다.

결어

이에따라 GTX역세권, 초고층빌딩타워주변, 수변의 전망좋은 곳, 그린에너지웰빙아파트, 직주근접 오피스텔, 원룸스타일 도시형생활주택 및 타운하우스와 도심형실버타운 등 공간구조변경과 국토개발 및 도시계획과 연계하여 투자컨셉을 마련해야 할 것으로 봅니다.

  2009. 12. 15.

글쓴이  서  승  열 (서박사) 재테크칼럼니스트