[스크랩] 재개발아파트 공사비 "왜 이렇게 다르지"

재개발아파트 공사비 "왜 이렇게 다르지"

3.3㎡ 당 최대 80만원 차이
조합·시공사 이해관계에 좌지우지

서울시내 재개발 공사 수주에 뛰어든 대형 건설사의 공사비가 3.3㎡당 최대 80만원 이상 차이나는 것으로 조사됐다.

6일 건설업계에 따르면 시공사가 결정되거나 시공사 선정이 진행 중인 구의1구역, 장위4구역, 염리3구역 등에 입찰한 건설사의 3.3㎡ 당 공사비(확장비용·금융비용 등 포함)는 340만~420만원 선이다.

전문가들은 공사비를 책정하는 객관적인 기준이 없고 재개발 조합과 민간 건설업체 간의 이해관계에 따라 공사비가 늘어나는 경우가 많다고 지적했다. 건설사마다 공사비에 포함되는 항목이 달라 공사비가 다르게 책정되는 점도 감안해야 한다.

◇ 공사비 3.3㎡ 당 300만원 중반대

재개발 공사를 수주하기 위해 업체들이 제시하는 공사비는 구역별, 업체별로 큰 차이를 보인다. (표 참조)



지난 6월 시공사를 선정한 구의 1구역의 경우 입찰에 참가한 삼성건설, 현대산업개발, 포스코건설이 경쟁하며 공사비로 3.3㎡ 당 각각 364만2000원, 366만4000원, 378만4000원을 제시했다.

발코니 확장비용, 금융비용 등을 제외한 순수 공사비는 3.3㎡당 319만7000원, 329만7000원, 339만9000원이다. 삼성건설이 최종 시공사로 선정됐다.

장위7구역에서는 현대산업개발, 삼성건설, SK건설이 수주 경쟁을 벌였다. 공사비는 3.3㎡ 당 각각 342만3500원, 348만4000원, 365만8000원을 제시했다. 3.3㎡당 순수 공사비는 342만3500원, 340만9000원, 365만8000원이다. 지난 3일 조합원의 투표를 거쳐 현대산업개발이 시공사로 선정됐다.

수주가 진행 중인 염리 3구역은 삼성건설, GS건설, 현대건설은 공사비로 각각 3.3㎡ 당 426만3000원, 387만2000원, 405만1000원을 제시한 상태다. 순수 공사비는 3.3㎡당 379만2000원, 329만5000원, 353만8000원이다. 오는 8일 조합원을 대상으로 시공사를 결정하는 투표가 이뤄진다.

A건설사 관계자는 "건설사마다 공사에 사용하는 자재가 다르고 같은 자재를 사용한다 하더라도 조달하는 원가가 달라 공사비가 다르게 책정된다"고 설명했다. 또 "전략적으로 중요한 지역의 경우 수주를 위해 목표 이익률을 낮춰 공사비를 낮게 써내는 경우도 있다"고 덧붙였다.

3.3㎡당 정확한 공사비를 가늠하기 위해서는 순수공사비 이외에 발코니 확장공사비, 금융비용 등도 따져봐야 한다. 업체마다 발코니 확장공사비, 철거공사비, 금융비용을 공사비에 반영하기도 하고 제외시키는 경우가 있기 때문이다.

◇ 객관적 기준 없이 조합·시공사 `입맛대로`

재개발 공사비가 이처럼 일정하지 않은 것은 특정한 가이드라인 없이 조합과 건설업체 등 민간이 공사비를 결정하기 때문이다.

조합은 개발 이익을 최대한 남겨 조합원들에게 이익을 분배해야 하고 시공사는 공사를 통해 이익을 남겨야 하니 공사비, 공사기간, 조합원 분담금, 이주비를 놓고 양측은 줄다리기를 할 수밖에 없다.

한 건설업계 관계자는 "재개발 사업 주체인 조합과 민간 건설업체 간의 이해관계를 조정하다 보면 공사비가 당초 예상과 달라지는 경우가 허다하다"고 말했다. 그는 "시공사는 조합원 투표를 거쳐 선정되기 때문에 건설사들이 조합원을 상대로 로비를 한다"며 "이 과정에서 쓰인 비용이 나중에 공사비에 반영되기도 한다"고 덧붙였다.

객관적인 기준이 없는 것도 문제다. 분양가 상한제가 적용되는 아파트의 경우 국토해양부 고시에 따라 3.3㎡당 기본형 건축비(2009년 3월 1일 기준·공용면적 공사비 포함)는 470만원으로 제한된다. 공용면적이 전용면적의 3분의 1수준임을 감안하면 전용면적에 대한 건축비는 3.3㎡당 360만원 이상 받을 수 없다.

건설사마다 공사비에 포함되는 항목이 달라서 공사비가 달라지는 경우도 많다. 어떤 항목이 공사비에서 누락되고 포함됐는지, 금융비용 금리는 어떻게 책정됐는지 따져야 실질적으로 드는 공사비용이 얼마인지 가늠할 수 있다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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