[스크랩] 상가 경매, 저금리 시대 유망종목

상가 경매, 저금리 시대 유망종목

 

상가는 수익성 부동산의 대표 상품이다. 고정 임대수익은 물론 잘 만하면 짭짤한 시세차익과 권리금이라는 프리미엄을 챙기고 되팔 수도 있다. 게다가 요즘 같은 저금리 시대에 경매 상가는 값싸게 사서 높은 임대수익을 올릴 수 있는 경매의 대표 상품이다.

높은 월세 수익을 올리려면 저가매입이 우선이며 싸게 사야만 나중에 되팔 때 시세차익을 올릴 수 있다. 법원 경매를 이용하면 시세보다 크게 싸게 살 수 있다. 목 좋은 돈 되는 상가라도 경매에 나오면 통상 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 70% 선에 불과해 20∼30% 시세차익을 보는 건 식은 죽 먹기다.

 

상가 경매시장은 상가건물 임대차보호법이 제정된 이후 권리관계 파악이 쉽고 명도도 깔끔한 편이다. 영세세입자의 임대보증금을 우선적으로 배당해주는 소액 상가임차인 보호법에 따라 소형 상가 경매투자는 오히려 투자자들이 늘어나고 있는 추세다. 투자자 입장에서는 임대료를 높이 받을 수 있고 세입자 또한 5년 임대기간 보장과 경매 처분 시 우선변제권이 생겨 임대인, 임차인 모두 유리한 법으로 바뀌었기 때문이다.

 

경매시장의 투자자들도 꾸준히 늘고 있다. 상가 경기가 나빠지면서 경매에 부쳐지는 물량이 대거 늘면서 소형 상가 경매물건을 찾는 수요자들이 알짜 물건을 남들보다 먼저 찾아내기 위해 분주하다. 예나 지금이나 권리금이 붙은 목 좋은 상가를 싼값에 낙찰 받은 다음 세를 주려는 실속투자자들의 각축장이다.

서울 영등포에 사는 최○○(53)씨는 얼마 전 서울 남부지원에서 경매 처분된 강서구 등촌동의 주상복합건물 내 1층 상가 66㎡를 감정가(1억7000만원)의 58%인 8704만원에 낙찰 받았다. 16층 주상복합 건물 내 주출입구 상가로써 20m 도로변에 붙어있어 권리금까지 붙어있는 상태.

 

기존에 영업 중인 식당이 보증금 1500만원에 월 75만원에 영업 중이어서 수익성을 한 눈에 파악할 수 있었다. 세금 등 600여 만 원을 들인 후 다시 기존에 영업하는 전 세입자와 같은 조건으로 계약해 연 15%가 넘은 임대수익을 올리고 있다.

또 노원구에 사는 전○○(48)씨는 올 초 서울지법 북부지원에서 입찰된 노원구 상계동 아파트단지 내 상가 2층 56㎡를 감정가(9500만원)의 64%인 6080만원에 낙찰 받았다. 세금과 이사비 등 430만원을 들여 지난 3월에 등기를 마친 후 보습학원으로 세를 줬다. 보증금 2000만원, 월 60만원의 고정 임대수익이 발생하는 알짜 소형 상가를 시세보다 30% 이상 싼값에 매입한 것이다.

서울지역 상가경매 물건은 한 달에 200~300건이 경매에 부쳐지고 낙찰가율 60~70% 선의 통계치를 보이고 있다. 상가투자의 생명은 입지와 상권이므로 되도록 많은 물건정보를 얻은 다음 입찰에 참여하고 공실(空室)이 없는 활성화된 상가를 고르는 게 핵심 투자전략이다.

 

배후 소비력이 충분한 단지 내 상가나 도로변에 위치해 영업이 활성화된 근린상가를 골라야 한다. 입찰 전 상가세입자를 만나 이사계획이나 재임대 계획이 있는지도 꼼꼼히 살피고 전 세입자의 명도저항이 거셀 가능성이 있거나 유치권을 주장하며 명도저항이 예상되는 상가는 되도록 피하는 게 좋다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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