[스크랩] 경매 투자 전 알아야할 기본상식①

경기 침체가 지속되면서 법원 경매가 부동산 떨이시장으로 인기를 끌며 경매 참여인구가  늘고 있다. 경매 입찰장에 가보면 아기를 등에 엎은 20대 주부에서부터 70대 백발노인까지 남녀노소를 불문하고 인산인해를 이룬다. 수 천 만원의 내 집 마련 수요에서부터 수 십 억 원하는 건물까지 투자 수요자들이 입찰장을 찾는다.

 그러나 이 많은 투자자들이 경매관련 기초상식을 얼마나 알고 입찰에 참여할 까 의문이다. 과연 경매집행과 관련된 기본 상식 정도는 파악하고 있을까? 10년 넘게 경매투자 컨설팅을 해오고 있는 필자도 간혹 경매물건 상의 법적 난해함 때문에 곤란을 겪었던 사실이 생각나 걱정이 앞설 때가 많다.

 실제로 경매물건 중 낙찰이 되고서도 투자자가 경매물건을 포기하는 경우(재경매)는 10~20% 정도에 달한다. 낙찰 후에도 권리분석을 잘 못했거나 입찰 물건에 대한 물리적 하자 여부조사를 소홀히 해 포기하는 경우다. 만약 낙찰됐다 잔금납부를 포기하게 되면 입찰 보증금(10%)은 법원으로부터 돌려받지 못 한다.

 경매물건은 외관상 싸게 보이지만 그렇다고 경매과정이나 절차를 모르는 초보자가 함부로 살 수 있는 부동산이 아니라는 것을 명심해야 한다. 충분할 정도로 경매과정을 익히고 사전에 충분한 권리분석을 해야만 싼 부동산을 잡을 수 있다.

 경매 입찰 전에 반드시 알아둬야 할 기본상식을 알아보자.

 첫째. 임차인 확인은 경매 체크의 필수 = 경매 과정은 임차인과의 대립이라고 봐도 무방하다. 모든 부동산에는 주인이든 세입자든 있게 마련인데 누가 살고 있는지를 철저히 파악해야 한다. 주택 임차인의 경우 최선순위 근저당 설정일을 기준해 임차인이 먼저 대항력을 갖추고 있다면 꼼꼼히 그 권리를 따져봐야 한다.

 둘째. 등기부상 인수해야 할 권리가 있는지 확인 = 모든 경매물건은 낙찰 과정을 거친 다음에는 등기부상 권리가 모두 소멸하는 것이 원칙이다. 그러나 간혹 그 권리가 소멸되지 않고 새로운 낙찰자에게 인수되는 경우가 있다. 예를 들어 가등기나 가처분, 환매등기 등이 선순위로 등재되어 있는 경우 낙찰과정을 거쳤어도 소멸하지 않고 새로운 낙찰자에게 인수된다. 특히 유치권은 등기부상의 선․후 권리와 상관없이 지워지지 않는 권리여서 투자자는 주의해야 한다.

 셋째. 명도(집 비우기)전략을 세워야 = 경매 부동산에는 반드시 그 부동산을 점유하고 있는 사람이 있게 마련이다. 임차인이든 소유자이든 집 비우기를 소홀히 하면 낭패를 보기 쉽다. 특히 고액의 전세를 들었다 보증금을 떼이는 세입자는 명도저항이 만만치 않다. 되도록 세입자가 법원을 통해 일부라도 배당 받아 나가는 경매물건이거나 소유주가 집을 비운 상태인 경매물건을 고르는 게 안전하다.

 넷째. 시세파악은 필수 체크 사항 = 초보 투자자들이 가장 소홀하기 쉬운 사항이다. 초보자들은 오로지 감정평가액을 시세로 오인해 값이 싸진 최저가를 기준해 낙찰가를 정하는 오류를 범한다. 그러나 감정가는 참고가격이다. 입찰하려는 부동산이 있다면 반드시 현장을 둘러보면서 현재 거래되고 있는 금액을 파악한 후 그 거래가격을 기준해 입찰가를 산정하는 것이 중요하다. 요즘처럼 부동산 가격 하락기에는 감정가가 높게 잡혀 지금 낙찰 받으면 오히려 손해 보는 경매물건도 여럿 있다.

 다섯째. 경매 절차와 과정을 충분히 익힌 후 입찰 참여 = 경매 절차와 과정은 상식적인 선에서 진행되지만 간혹 초보자가 이해하지 못하는 경우가 있다. 입찰 당일에 써내는 입찰서식이나 준비물(도장, 인감증명서), 대리인 참여시 절차를 몰라 최고가로 써 내놓고도 낙찰을 포기하는 수가 있다. 되도록 입찰 현장에 들러 충분히 입찰 전 과정을 익힌 다음 투자에 나서야 실수를 줄일 수 있다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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