[스크랩] 부동산 시장 올스톱 "머지않아 공급부족"

부동산 시장 올스톱 "머지않아 공급부족"

한달새 4차례 정책 나와도 금융위기 번질라 걱정만 쌓여

정부는 최근 1달간 부동산 관련 정책을 4차례나 발표했다. 8·21 부동산정책과 9·19 부동산정책은 재건축 규제 완화와 공급 확대 등이 골자다. 9·1 세제개편안에서는 양도세 등 부동산 관련 세제완화가 포함됐다. 더불어 9월 22일에는 종부세 기준을 6억원에서 9억원으로 상향조정한다는 종부세 개편 방침마저 발표했다. 이처럼 부동산시장을 살리기 위한 정부의 다양한 묘책이 짜내지고 있지만 시장 반응은 싸늘하다. 더불어 리먼브러더스 사태로 더욱 심각해진 미국 금융위기가 한국 금융위기로 이어지면서 부동산시장에까지 불똥이 튀는 것 아니냐는 우려마저 팽배하다. 안갯속 부동산시장은 과연 앞으로 어떻게 될 것인가? 또 이 같은 시점에 일반인들은 어떤 내용의 부동산 재테크 전략을 짜야 하는 것일까에 대해 매경이코노미가 다각도로 조명해본다. ◆ 르포 - 위기의 부동산 현장 "대책 나올수록 집값 더 떨어져요" # 사례 1. 지난 9월 23일 오후, 2기신도시의 대표주자 화성 동탄신도시 일대. 삼성반도체 근로자 수요를 노린 오피스텔 분양만 한창일 뿐 중개업소마다 찬바람이 분다. 동탄신도시 아파트 시세는 2006년 12월 최고점을 찍고 속절없이 추락 중이다. 반송동 시범다은우남퍼스트빌 115㎡(35평)는 한때 5억원을 넘어섰지만 최근 4억원짜리 급매물까지 속속 나올 정도다. 상황이 이렇다 보니 ‘정부 대책의 최대 피해지는 2기신도시’라는 얘기마저 들린다. K공인 관계자는 “MB정부 규제 완화책이 나올수록 분위기는 더욱 싸늘해지고 있다”며 “그린벨트 해제를 통해 서울 도심 가까운 곳만 개발하다 보니 더 이상 집값 회복을 기대하기 어려운 실정”이라고 토로한다. # 사례 2. 호남 최대 택지개발지구 광주 수완지구 곳곳에는 아파트 마무리 공사가 한창이다. 애초 계획대로라면 연말까지 전체 2만6000여가구 중 30% 정도인 6892가구가 입주해야 한다. 하지만 단지마다 공사가 지연되면서 이런 예상은 여지없이 빗나가게 생겼다. 한 예로 1000가구 이상을 분양한 A단지의 경우 미분양률이 70%를 넘어서면서 공사대금이 제대로 들어오지 않았다. 연말까지 공사를 마무리하는 것은 턱없어 보인다. A단지 분양 대행사 관계자는 “수완지구 분양률이 50%에도 못 미치는 실정”이라며 “경기는 나쁜데 원자재값은 치솟다 보니 모두들 사업성이 없다며 볼멘소리를 하고 있다”고 우려한다. MB정부가 날마다 새로운 부동산 정책을 쏟아내고 있다. 건설사 CEO 출신답게 부동산 규제 완화부터 서둘러 챙기는 모습이다. 하지만 정책이 나오면 나올수록 시장은 오히려 침체되는 분위기다. 재건축 등 핵심 규제 완화가 가시화되지 않은 상황에서 냉탕, 온탕식 정책만 되풀이하고 있기 때문이다. 이런 가운데 미국발 금융위기로 우리 금융시장은 물론이고 부동산시장마저 직격탄을 맞을 수 있다는 우려가 팽배하다. 리먼브러더스 등 미국 투자은행들이 한국 내 자산을 정리할 경우 우리 오피스시장에도 적잖은 타격이 우려된다. 사진은 리먼브러더스가 투자한 서울 옛 나산백화점 용지개발 현장. MB정부 출범을 가장 반겼던 지역은 단연 강남 주민들이다. 참여정부 때 실시한 세금 폭탄에 불만이 가득 차 있었기 때문이다. 결국 MB정부는 ‘강부자당’이란 지적에도 불구하고 양도세에 이어 종부세까지 완화한다는 입장이다. 하지만 강남 집값 하락세는 좀처럼 진정되지 않는 모습이다. 전매제한 완화, 재건축 조합원 지위양도 허용 등 8·21 대책이 발표된 지 한 달이 지났지만 강남 집값은 도리어 하락 폭이 커졌다. 부동산정보 업체 내집마련정보사에 따르면 8월 21일부터 9월 21일까지 한 달 동안 강남구 집값은 0.51%나 추락했다. 재건축 아파트 시세 흐름 역시 심상치 않다. 한 달 만에 무려 1%가 떨어졌다. 3.3㎡당 평균 4126만원에서 현재 4086만원에 그친다. 강남구 개포동 주공1단지 49㎡의 경우 한 달 동안 3000만원이 하락해 현재 9억5000만원 이하 급매물이 나오고 있다. 자금난으로 공사 중단 현장 속출 실제 강남 부동산시장은 침체된 모습이 완연하다. 종부세 개편안이 발표된 지난 9월 23일 오전. 대표적 재건축 단지로 꼽히는 대치동 은마아파트 주변은 이상하리만치 잠잠했다. 강남 부동산 침체로 아예 문을 닫다시피 한 중개업소들은 여전히 셔터가 내려져 있다. 일찍부터 문을 연 몇몇 중개업소만 가끔 걸려오는 매수 문의 전화에 매달려 있을 뿐이다. 양도세에 이어 종부세 부과 기준이 6억원에서 9억원 이상으로 상향 조정될 거라는 소식에도 별다른 환영 분위기는 찾아보기 힘들다. 은마아파트 단지 내 상가 국제공인 관계자는 “지금까지 나온 대책들이 거래를 활성화시키기엔 역부족”이라고 정리한다. “세금 줄어든 거야 이미 예상했던 거잖아요. 여전히 분위기는 관망세예요. 가장 중요한 재건축 규제 완화가 가시화되지 않았고 대내외 경기도 워낙 안 좋잖아요. 내년 상반기나 돼야 좀 풀리지 않을까 싶네요.” 강남권은 규제 완화 기대감이라도 있지만, 신도시 분위기는 더욱 우울하다. 그린벨트 해제를 통한 보금자리주택 공급책으로 2기신도시들은 그야말로 벌벌 떨고 있는 모습이다. 서울 도심 뉴타운도 찬바람 분당 등 그나마 서울과 가까운 신도시 거주자들은 괜찮지만 파주, 김포, 동탄처럼 서울과 1시간 이상 벗어난 지역은 미분양이 심화될 것이란 우려가 팽배하다. 김포한강신도시에서 첫 분양에 나섰던 우남퍼스트빌의 경우 3순위까지 모집자를 채우지 못했다. 이 단지를 분양받은 김모 씨(48)는 “언론에서 유망 신도시 중 하나라고 해서 분양받았더니 정부가 그린벨트 해제로 핵심지에 신도시를 하나 더 만든 꼴이 돼 뒤통수를 맞았다. 이러다 2기신도시부터 일본식 집값 거품 붕괴 폭탄을 맞는 것 아니냐”고 푸념했다. 한동안 MB시대 최대 투자처로 급부상하던 강북 뉴타운 역시 된서리를 맞고 있기는 마찬가지다. 은평, 길음 등 시범뉴타운을 제외하면 사업 진척이 느려지면서 지분값이 정체돼 있다. 이런 가운데 9·19 대책에서 등장한 정부의 서울 도심 재정비촉진지구 추가지정안으로 기존 뉴타운 분위기가 더욱 어두워졌다. 이문휘경뉴타운 주변 우리공인 관계자는 “신규 지정될 뉴타운 15곳 중 7~8개는 서울서 나온다는데 그렇다면 오세훈 서울시장의 ‘추가 뉴타운 없다’는 발언은 뭐냐”며 “가뜩이나 기존 뉴타운도 찬바람을 맞고 있는데 신규 뉴타운에 투기수요가 또 몰리면 부작용만 낳을 것”이라고 불만을 토로했다. 지방은 사정이 더욱 심각하다. 미분양 물량이 14만가구를 넘는 상황에서 정부가 ‘2년 거주’라는 요건을 둔 것이 수요 위축을 더욱 부추겼다. 그나마 임대사업자 여건은 완화시켜줬지만 ‘언 발에 오줌 누기’라는 지적이 많다. ‘기대한 미분양 해소책은 내놓지 않고 공급 대책만 남발해 미분양 물량은 오히려 늘고 있다. 지방 소규모 건설 업체들은 모두 죽게 생겼다’는 푸념이 여기저기서 나온다. S건설, D건설, W건설 등 이름만 대면 아는 주택전문 건설 업체들은 국외 사업은 물론 국내 사업 지분까지 정리하면서 긴축경영에 돌입한 상태다. 실제 올 들어 시공사 부도 등으로 전국적으로 ‘보증 사고 등록’된 단지가 20여개를 넘어섰다. 파주에 아파트를 분양하는 한 건설사 관계자는 “분양가상한제에다 고유가, 원자재값 급등 등 분양가를 높일 수밖에 없는 상황인데도 정부와 소비자는 분양가를 낮추라 한다. 여기에 미분양 물량은 계속 늘고 있으니 아예 사업을 접으라는 얘기 아니냐”며 한숨을 내쉬었다. [미국발 금융위기, 국내 오피스시장 분위기는?] ■ 외국계 투자매물 쏟아지면 ‘위험’ 미국발 금융위기로 그나마 ‘잘나가던’ 국내 빌딩시장도 위험해지고 있다. 한동안 1%에 못 미치는 낮은 공실률에 프라임 오피스빌딩 수요가 끊임없이 이어지면서 불황을 몰랐지만 이제 오피스시장도 안심할 수 없는 처지다. 그동안 리먼브러더스, 메릴린치 등 미국 투자은행들이 국내 빌딩을 직접 소유하거나 지분 투자한 경우가 적잖기 때문이다. 대표적으로 이번에 파산한 리먼브러더스는 서울 강남구청역 주변 옛 나산백화점 용지개발 사업과 경기 안산시 사동 복합개발 사업에 참여하고 있다. 안산시 사동 복합개발 프로젝트에는 총 사업비의 40%인 1조4000억원을 투자하기로 했지만 대체 투자자를 찾아야 하는 실정이다. 당초 리먼이 사업 자금의 절반을 출자할 예정이었던 나산백화점 용지개발 역시 사업 추진을 전면 재검토하는 분위기다. 리먼은 또한 2005년 명동타워(옛 유투존)를 995억원에 매입했고 2004년엔 665억원을 들여 동대문 라모도쇼핑몰에 지분 투자했다. 만약 이들 빌딩이 한꺼번에 매물로 쏟아진다면 국내 오피스빌딩시장에 적잖은 타격을 줄 수 있다. 물론 당장 위험한 국면은 아니다. 안산 사동 프로젝트를 제외하면 사정이 급할 경우 보유 지분만 매각하면 되기 때문에 사업 추진 자체엔 별 문제가 없다는 설명도 많다. 부동산 자산관리업체인 세빌스(Savills)KAA 안계환 부사장은 “우리 오피스시장 펀더멘털이 워낙 탄탄하고 외국계 기업도 대체로 소규모 지분 투자 형식으로 들어와 있다. 극단적인 경우 지분을 매각하더라도 사업 추진엔 큰 걸림돌이 없을 것”이라고 주장한다. 하지만 결코 안심할 처지는 아니다. 일본의 경우, 올 들어 미국계 자금이 오피스시장에서 대거 빠져나가면서 부동산투자 상품인 리츠 가격이 급락한 바 있다. [김경민 기자]

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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