[스크랩] 무차별 공급드라이브 정책에서 살아남기

7월말 현재 미분양주택은 16만가구를 넘어서 지난 93년 정부 집계 이후 사상 최대를 기록했습니다. 또 미국은 구제금융안이 의회에서 부결돼 주가가 사상 최대로 폭락했습니다. 이런 가운데 이명박정부의 주택공급드라이브 정책이 점입가경입니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 지난 8월부터 시작된 이명박정부의 무차별적인 공급드라이브 정책에서 살아남는 법을 소개합니다.

이명박정부 공급드라이브 정책

<8.21대책>

수도권에 중장기적으로 연간 30만가구의 주택을 안정적으로 공급하고 경기상황에 따른 민간업체의 주택공급 감소에 대비하기 위해 신규 공공택지 개발을 추진하겠다고 발표했습니다.

이에 따라 수도권에서 인천 검단신도시(기존 11.2㎢, 주택 6만6천가구)를 확대(6.9㎢, 주택 2만6천가구 증가)하고, 오산 세교지구(기존 2.8㎢, 주택 1만4천가구)를 신도시급 규모로 확대(5.2㎢, 주택 2만3천가구 증가) 지정할 계획입니다.

또 수도권 가용택지 실태조사(2008년 6월), 규제완화 등을 통해 산지 및 구릉지를 체계적으로 활용해 2017년까지 총 30만가구를 공급하겠다고 밝혔습니다.

<9.19대책>

8.21대책을 훨씬 뛰어넘는 고강도 공급드라이브 정책이 바로 9.19대책입니다. 전국에 연간 주택공급물량 50만가구를 안정적으로 공급하기 위한 정책이라는 게 정부의 설명입니다.

무주택 서민들의 내집마련을 위해 2018년까지 연간 50만가구, 총 5백만가구의 주택을 공급할 것이라고 밝혔습니다. 특히 연 50만가구를 공급하기 위해 도심 재개발 재건축을 활성화하고 그린벨트 등 도시근교에서 1백㎢의 택지를 확보한다는 계획입니다.

정부는 수도권에는 연간 30만가구를 공급하기 위해 재건축 재개발, 역세권개발 등을 통해 주택공급이 모자라는 도심에 전체의 18만가구(60%)를 짓고 그린벨트, 산지, 구릉지를 활용해 12만가구(40%)를 건설할 계획입니다.

오는 2011년까지 광역재정비지구(뉴타운) 25곳을 추가해 25만가구를 공급하고 이미 지정된 36개 지구, 35만가구를 합쳐 총 60만가구를 뉴타운에서 공급한다는 것입니다. 지방에서는 도시지역, 시가화예정용지, 그린벨트조정가능지 등에서 20만가구를 공급할 계획입니다.

<9.30 그린벨트 해제방안>

9.19대책에 따른 후속조치로 9월 30일 국무회의를 열어 개발제한구역(그린벨트) 조정 및 관리계획을 확정했습니다.

주요 내용은 2020년까지 서민 주택공급 등을 위해 분당신도시(19.6㎢)의 약 16배에 달하는 최대 3백8㎢의 그린벨트를 해제해 택지를 중심으로 산업단지 물류단지 관광단지 부지로 활용한다는 것입니다.

권역별 최대 해제 면적은 수도권 63.4㎢, 부산권 34.5㎢, 대구권 23.1㎢, 대전권 27.9㎢, 광주권 23.6㎢, 울산권 24.9㎢, 마창진권 21.8㎢ 등입니다.

수도권에서는 서민주택 건설을 위한 부지 80㎢를 포함해 2020년까지 여의도 면적의 약 49배에 이르는 최대 1백43.4㎢가 해제될 예정입니다. 구체적인 해제지역은 2009년 10월 이후 확정될 예정입니다.

수요드라이브 정책도 필요하다

규제완화로 인해 집값을 불안하게 만들었다는 비난을 피하기 위해 기본에 충실하는 것이 아니라 기본에만 집착하지 않나 생각이 들 정도입니다. 침체기 때 주택공급을 확대해야 중장기적으로 집값이 안정된다는 기본 말입니다.

정부의 시각은 이렇습니다. 2008년 상반기에 주택공급이 전국에서 13만2천가구(수도권 6만3천가구, 지방 6만9천가구)에 그쳐 최근 5년 평균 대비 32.4% 감소했다는 것입니다. 부동산 규제, 경기침체, 금리 상승 등에 따른 수요 위축과 재건축 규제 등 공급 규제가 지속될 경우 수도권 공급물량 30만가구 달성 여부가 불투명한 상황이라는 것입니다. 이럴 경우 2~3년후 수급 불균형에 따른 가격상승이 우려된다는 것입니다.

문제는 이명박정부의 부동산정책이 공급드라이브만 있지 수요드라이브는 거의 없다는 것입니다. 수요드라이브라곤 6.11대책 등에 지방 미분양 주택 구입에 따른 취득관련 세제 혜택과 대출규모 확대가 고작입니다.

주택시장도 수요와 공급에 따라 움직입니다. 수요가 없는데 공급만 지속적으로 늘린다고 주택시장이 정상화되지 않습니다.

즉 공급드라이브 정책과 균형을 이루는 수요드라이브 정책이 뒤따라야 합니다. 투기가 아닌 실수요를 늘려 주택시장을 정상화시키기 위해선 수요를 가로막는 규제정책을 하루빨리 완화해야 합니다.

먼저 내집마련 수요를 늘리기 위해선 주택담보대출규제가 완화돼야 합니다. 특히 무주택 서민이 미분양 아파트를 구입할 경우 국민주택기금 등을 통해 장기 저리로 대출을 지원해주고 취득관련 세금 및 양도세 감면 혜택을 줘야 할 것입니다.

또 분양가 상한제를 폐지해 수요에 따른 공급이 정상적으로 이뤄지게 해야 합니다. 분양권 전매는 수도권의 경우 중도금 2회 이상 납부 이후 자유화돼야 합니다.

도심 주택공급을 활성화시키기 위해서라도 재건축의 경우 소형평형 건설의무비율과 개발이익환수제도 시급히 폐지돼야 합니다.

무차별적인 공급드라이브에서 살아남는 법

무차별적인 공급드라이브 정책에서 살아남는 법은 투자를 반무차별적으로 하면 됩니다. 즉 선별적으로 장기 보유 전략으로 투자해야 한다는 것입니다.

주택담보대출규모가 축소되고 통화량이 줄더라도, 금리가 오르고 가계 빛이 늘어나더라도, 미국발 금융위기가 글로벌로 확산된다고 하더라도, 길게 보면 이 같은 시장상황은 일시적일 뿐입니다.

5년 이상 보유하고 5년이 지나 가치가 가격으로 현실화될 수 있는, 즉 미래가치가 높은 주택을 선별해 투자하세요. 무주택자라면 5년 후 미래가치가 높은 미분양 등 아파트를 구입할 것을 권장합니다. 단 분양가 상한제 등 규제정책으로 공급이 위축돼 원하는 지역에서 원하는 아파트를 찾기가 쉽지 않다는 게 아쉬울 뿐입니다.

가치투자자라면 주택시장에서 재건축을 중심으로 유효수요가 많은 지역을 중심으로 선별 투자하는 것을 적극적으로 검토해야 할 시점입니다.

아무것도 하지 않는 것도 투자라고 합니다. 어쩌면 무차별적인 공급드라이브 정책에서 살아남는 법이라고 할 수 있습니다. 하지만 가치투자자는 지금과 같은 침체기에 내재가치가 높은 아파트를 중심으로 연구 조사 분석해서 장기 보유 가치가 있는 투자 대상을 찾아내는 일을 실행해야 할 것입니다.

앞으로 10년간 5백만가구를 짓는다고 하더라도 5년 뒤 내재가치의 빛을 발할 수 있는 주택은 얼마든지 있습니다. 다만 보지 않으려 하고 보이지 않을 뿐입니다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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