[스크랩] 남은 부동산 규제 언제, 얼마나 풀릴까

남은 부동산 규제 언제, 얼마나 풀릴까

추가 완화 여부에 시장 관심 쏠려

정부가 최근 잇따라 부동산시장 활성화 대책을 내놓고 있지만 주택 거래시장은 침체 국면에서 헤어날 기미를 보이지 않고

있다. 1가구1주택 양도소득세 과세 기준 상향조정(6억->9억원)과 종합부동산세 완화 방침에도 불구하고 고가 아파트가 몰려 있는 서울 강남지역 주택시장은 여전히 냉랭한 기운이 감돈다.

이에 따라 시장에서는 이명박 정부가 시장 활성화 정책의 가시적인 효과를 보려고 추가 규제 완화책을 내놓을 것이라는 얘기가 심심찮게 흘러나온다. 재건축 규제 및 1가구2주택자에 대한 양도세 중과 완화 여부가 대표적이다.

특히 정부는 9.19 주택공급 확대책에서도 재건축•재개발을 통해 37만 가구를 추가 공급할 것이라고 밝힌 상태여서 조만간 가시적인 재건축 규제 방안이 나올 것이라는 분석이 설득력을 얻고 있다.

그렇다면 이제 관심은 추가 규제 완화 수준과 시기 등에 모아진다. 전문가들은 정부가 제시한 37만 가구의 추가 공급을 위해서는 상당히 큰 폭의 재건축 규제 완화가 필요하다고 보고 있다. 국토부는 이미 지난 8.21대책을 통해 안전진단 1회로 단축, 후분양제 폐지, 조합원 지위 양도 금지 폐지 등을 발표했으나 규제 완화 수준이 미흡하다는 지적을 받았다. 실제로 강남권 재건축 시장은 아직까지도 매수세 부족 속 거래 침체 상태에 빠져 있다.

소형•임대주택 건설의무 비율 완화 '1순위'

추가 대책에서 나올 카드로는 소형ㆍ임대주택 건설의무비율 완화가 꼽힌다. 현행법은 재개발사업에서 전체 가구 수 중 80% 이상을 85㎡ 이하로 짓도록 하고 있다. 재건축은 300가구 이상이면 85㎡ 이하 주택을 60% 이상 지어야 한다. 정부가 이 같은 소형평형 의무비율을 현재보다 20% 정도 낮출 것으로 보는 전문가들이 많다. 이렇게 되면 재개발은 85㎡ 이하 의무비율이 60%로, 300가구 이상 재건축은 40% 선으로 줄어들게 된다. 1대1 재건축 단지에서는 이 같은 의무비율을 아예 배제하는 방안도 나올 것이라는 전망이 적지 않다.

하지만 정부는 재건축단지 소형 평형 및 임대아파트 의무비율 완화에 대해 아직까지 말을 아끼고 있다. 재건축 규제 완화 얘기를 꺼냈다가 자칫 강남권 집값이 들썩일 수 있다는 우려 때문이다.

재건축사업을 가로막고 있는 용적률 제한 규정에도 손질이 가해질 것으로 보는 전문가들이 많다. 다만 일괄적인 상향보다는 기반시설 기부채납, 우수 디자인, 친환경, 고효율 에너지 주택 등 정부나 서울시가 요구하는 정책에 부합하는 단지에 대해 차등적으로 높여줄 가능성이 크다는 것이다.

개발이익 환수 장치 마련…성급한 기대는 금물

그러나 성급한 기대는 금물이라고 전문가들은 조언한다. J&K부동산투자연구소 권순형 대표는 "정부가 규제 완화와 함께 각종 개발이익 환수 장치도 마련해 재건축 사업의 수익성을 일정 정도 제한할 가능성이 크다"고 말했다. 재건축 규제가 추가로 풀리더라도 과거처럼 막대한 이익을 기대하기는 어렵다는 것이다.

규제 완화 발표 시기는 연말이나 내년 초로 예상하는 전문가들이 많다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 "재건축 규제를 풀려면 집값 안정에 대한 자신감과 개발이익 환수 장치 마련 등이 필요한 만큼 적지 않게 시간이 걸릴 것"이라며 "빨라도 연말 이후에 손을 댈 수 있을 것"이라고 내다봤다.

1가구2주택자 양도세 중과 완화될까

1가구 2주택자에 대한 양도세 중과 완화 여부도 관심거리다. 1가구 1주택자에 대한 양도세 인하 방침은 9.1 세제 개편안 발표를 통해 이미 확정된 상태다. 하지만 지금까지 다주택자에 대한 양도세 감면은 거론되지 않고 있다.

일각에서는 1가구 2주택자가 한 채의 주택을 양도할 경우 50%의 양도세를 물리던 것을 일반 세율(9~36%)을 적용토록 해야 한다는 주장도 나온다. 서울 송파구 문정동 한 공인중개사는 "1가구 2주택자에게만이라도 한시적으로 양도세 감면 기간을 둬 시장에 매물을 내놓게 함으로써 시장활성화을 도모할 필요가 있다"고 말했다.

하지만 부동산 투기에 대한 따가운 여론을 감안하면 쉽게 손보기는 어려울 전망이다. 정부가 '부동산을 투기 수단으로 삼은 부자들에게 특혜를 주는 게 아니냐'는 비판 여론을 의식하지 않을 수 없다는 것이다.

총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제 역시 쉽게 풀리지 않을 것 같다. 금융 규제 완화는 집값을 들썩이게 할 매머드급 재료이기 때문이다. 와이플래닝 황용천 대표는 "미국발 금융위기가 부실한 부동산 대출 시스템에서 촉발된 데다 집값 불안을 야기할 수 있는 만큼 정부가 당분간 DTI 등을 풀거나 완화하지는 않을 것"이라고 말했다.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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