[스크랩] MB발언으로 주목받는 그린벨트 해제 후보지는

MB발언으로 주목받는 그린벨트 해제 후보지는

수도권서 20년까지 26㎢ 풀 예정…재건축·재개발도 관심

이명박 대통령의 9일 '국민과의 대화'를 계기로 그린벨트(개발제한구역) 해제와 도심 재건축ㆍ재개발이 다시 주목받고 있다. 주무 부처인 국토해양부는 그린벨트와 관련해 '분양가를 낮추겠다'는 의지를 표현한 것일 뿐 그린벨트를 추가로 해제하겠다는 뜻은 아니며 실무적인 검토도 하지 않고 있다고 밝혔다. 재건축ㆍ재개발과 관련해서는 현재까지 '8ㆍ21 부동산대책' 이후 추가 규제 완화는 없다는 입장이다. 하지만 이 대통령이 그린벨트 해제를 통해 값싼 주택공급 의지를 보였고, 재건축ㆍ재개발도 지속적으로 강조한 사항이어서 이를 둘러싼 추가 규제 완화 가능성은 어느 때보다 크다고 여겨진다. 김신조 내외주건 대표는 "대통령 발언은 100% 맞다. 하지만 중요한 것은 원론적인 입장을 반복하는 것이 아니라 이것을 정책으로 내놓지 못하고 있는 것"이라며 정책적 뒷받침이 속도감 있게 진행돼야 한다고 강조했다.

◆ 그린벨트 해제 = 시흥ㆍ고양ㆍ김포지역등　용도변경 가능성 높아 이 대통령은 9일 "도심에서 가까운 곳에 국민주택 규모 아파트를 지어 대량 공급할 것이다. 강제로 민간의 집값을 내리진 못해도 정부가 적정한 가격에 집을 공급함으로써 분양가를 더 떨어뜨릴 수 있다"고 말했다. 그러면서 "보전가치가 떨어지는 그린벨트를 다소 해제하는 한이 있더라도 땅값을 내려서 (일반) 주택거래 가격보다 더 싼 값에 집을 공급하겠다"고 덧붙였다. 그린벨트도 정부의 의지만 있으면 해제를 통해 주택 건설이 가능하다. 위례(송파)신도시가 그린벨트를 풀어 짓는 신도시로 고양 삼송택지지구 등도 그린벨트였던 땅에 짓는 국민임대주택단지다. 그린벨트 해제지역에는 국민임대주택 비율이 50% 이상으로 제한된다. 그렇다고 무한정 그린벨트를 풀기는 쉽지 않다. 정부가 2020년까지 해제 총량을 정해 두고 이 범위에서만 지방자치단체가 자체 계획을 세워 점진적으로 풀 수 있도록 했기 때문이다. 7대 대도시권의 해제 총량은 342㎢로 이 중 수도권은 124㎢다. 7대 대도시권은 222㎢가 해제돼 120㎢가 남아 있으며 수도권은 98㎢가 이미 풀리고 26㎢가 남아 있다. 현재 규정대로라면 2020년까지는 수도권 26㎢를 포함해 총 120㎢를 초과해 해제할 수는 없다. 수도권 26㎢는 동탄2신도시보다 약간 큰 규모로 전체를 다 활용한다고 해도 12만~13만가구밖에 공급되지 않는다. 이 대통령 발언이 해제 총량을 늘리겠다는 것인지 아니면 총량 범위에서 빨리 해제하겠다는 것인지는 아직까지 불분명하다. 권도협 국토부 제1차관은 이와 관련해 "(대통령의 발언은) 서민들의 주거공간은 가급적 도심에서 가까운 데 조성해주는 게 바람직하다는 시각에서 그린벨트를 풀어서라도 주거공간을 마련해야 한다는 의지를 밝힌 것으로 이해해 달라"면서 "그린벨트를 추가로 해제할 계획은 없다"고 못박았다. 한만희 국토정책국장도 "추가 해제를 위한 검토나 실무작업이 진행되는 것은 없으며 용역을 의뢰한 바도 없다"고 말했다. 문제는 도심 주택공급을 확대할 뾰족한 방법이 없는 상황이라는 것. 이런 측면에서 그린벨트 추가 해제라는 카드를 꺼낼 가능성을 완전히 배제하기도 힘들다. 그린벨트는 도시 적용지 확대와도 연계될 수 있다. 국토부는 지난 3월 24일 도시 적용지를 국토의 6.2%에서 2020년까지 9.2%로 대폭 늘린다고 발표했다. 현재 관리지역 중 생산ㆍ보전관리지역을 쉽게 개발할 수 있는 계획관리지역으로 바꾸는 작업을 진행 중이다. 이와 관련해 경기도 시흥과 고양 김포 등 수도권 계획관리지역의 임야가 아닌 농지와 그린벨트 가운데 수리시설이 없거나 경지 정리가 되지 않은 곳이 연계돼 용도 변경 가능성이 있는 것으로 예상된다. 한 건설사 관계자는 "(국토부가) 투기 수요를 두려워해 산지 구릉지 등 개발 계획을 밝히지 못하는 것 같다. 그러나 이미 구체적인 밑그림은 다 나와 있기 때문에 시간을 끌면 끌수록 투기 요소는 더 많아진다. 과감하게 그린벨트나 도시 적용지 확대 계획을 밝히는 것이 낮은 가격에 토지를 공급할 수 있는 길"이라고 조언했다. ◆ 재건축ㆍ재개발 = 용적률 상향등이 최대 관건 국토부 "8ㆍ21대책에만 전념" 재건축ㆍ재개발은 도심 주택공급 확대를 위한 단골 메뉴면서 이 대통령이 뚜렷한 의지를 갖고 있는 사안이다. 이 대통령도 9일 "신혼부부나 장기 무주택자에 대해서는 제 임기 내에 주택을 가질 수 있도록 공약을 지킬 것"이라며 "도심 재개발과 재건축이 신도시 건설보다 집값 안정과 밑바닥 경제 활성화에 효과적"이라고도 했다. 문제는 재건축ㆍ재개발 공급 효과다. 강남권 재건축 아파트(조합설립 이후 착공 이전 단계)는 고작 6만가구에 불과하고 강북도 6만가구에 그치고 있어 이들이 모두 재건축된다고 해도 실제로 늘어나는 가구는 많지 않다. 이재영 국토부 주택토지실장은 "재개발ㆍ재건축을 추진하면 공급이 30%가량 늘어나는 효과가 있다"고 설명했다. 12만가구의 30%라면 기껏해야 3만6000가구에 불과하다. 국토부는 대통령의 발언에 대해 '8ㆍ21 부동산 대책'에서 발표한 내용을 착실하게 추진할 것이며 현재까지 추가 대책은 고려하고 있지 않다고 못박았다. 대통령의 발언에 비춰볼 때 고개를 갸우뚱거리게 만드는 대목이다. 권도엽 차관은 "재건축ㆍ재개발 절차 개선이 시장 활성화의 핵심이다. 재건축 후분양제 폐지, 안전진단 완화, 조속한 사업자 지정 등 기존 발표내용 이외에 더 이상의 완화책은 없다"고 강조했다. 용적률 상향 조정과 소형주택 의무비율, 임대주택 의무비율은 건드릴 필요가 없다는 것이다. 국토부는 실제로 소형ㆍ임대주택 의무비율을 완화하면 수익성이 높아져 집값 상승을 초래할 수 있고, 계층 간 분리가 이뤄지며 단기적 수요에 부응한 주택공급이 될 수 있다고 설명했다. 현재 1~2인 가구가 전체 가구의 47%에 달하고, 가구당 평균 인구도 현재 2.7명에서 2020년이면 2.3명으로 떨어질 것으로 예상된다. 가구당 수가 감소하는 상황에서 대형평수 공급이 계속 늘어나는 것은 장기적 수요에 맞지 않다는 게 국토부 생각이다. 용적률 상향 조정에 대해서도 국토부는 부정적인 입장이다. 홍준표 한나라당 원내대표는 지난 8일 "정기국회에서 용적률을 250% 이상으로 완화하려고 하며, 강북 지역에 고도제한 완화나 용적률 완화 등 강북 재개발을 통해 공급을 증가시키는 게 맞다"고 말했다. 국토부는 이에 대해 용적률을 높이면 도시계획의 근간이 흔들릴 수 있다고 설명한다. 실제로 정부가 국토의 계획ㆍ이용에 관한 법률을 개정해 현재 1종 주거지역 200%, 2종 주거지역 250%, 3종 주거지역 300%로 돼 있는 용적률 상한을 높이더라도 서울시가 조례를 개정해서 한도를 높이지 않으면 무용지물이 되는 측면이 있다. 결국 재건축ㆍ재개발의 추가 규제 완화는 현 시점에서 나오기 어렵지만 대통령의 의지 정도에 따라 얼마든지 바뀔 수 있어 정책에 대한 불명확성은 계속될 것으로 예상된다. 한편 권도엽 차관은 신도시에 대해 "도심 공급물량이 부족한 부분을 보완해 수요를 충족시키기 위한 것으로 보면 된다"며 재건축ㆍ재개발 추진과 신도시 공급이 상반되는 정책이 아니라고 밝혔다.

출처 : 부동산-중개장터

글쓴이 : 장터지기(박창훈) 원글보기

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