헷갈리는 상가•오피스텔 과세기준

헷갈리는 상가•오피스텔 과세기준

지방세는 시가표준액, 국세는 기준시가 기준

 

서울시가 다음달부터 인터넷을 통해 상가•오피스텔의 일반건물가격을 공개하기로 했다. 현재 국세청에서 매년 기준시가란 이름으로 가격을 공개하고 있는데 일반건물가격이란 또 뭐란 말인가. 다소 혼란스럽기도 하다.

서울시가 공개키로 한 일반건물가격이란 시세나 실거래가격이 아니다. 서울시가 취득세•등록세•재산세•종합토지세•토지계획세•공동시설세 등 지방세를 부과하기 위해 산정한 가격이다. 지방세를 매기기 위한 금액으로 시가표준액이라고도 한다.

국세청이 고시하는 기준시가는 국세청이 양도소득세•상속세•증여세 등 국세를 받기 위해 매기는 가격으로 지방자치단체의 일반건물가격과 성격이 다르다. 국세를 산정하기 위한 시가표준액이라고나 할까. 지방세 과세 기준가격이 시가표준액, 국세 과세 기준가격은 기준시가가 되는 것이다. 세금과 관련해 용어가 나눠져 있는 셈이다. 자연히 산정하는 방식도 다소 달라 같은 건물에 일반건물가격과 기준시가라는 두가지의 ‘공인 가격’이 붙게 되는 것이다.

시가표준액은 지방세 과세기준

우선 시가표준액은 각 지방자치단체의 지방세 과세기준이 된다. 지방세는 취득세•등록세•재산세 등이다.

시가표준액은 지방자치단체에서 정한다. 새 건물에 적용되는 가격인 신축건물기준가액(1㎡당 51만원)에다 건물연수 등을 적용해 결정된다. 적용지수(구조•용도•위치), 건물연수, 면적 등이 곱해진다.

시가표준액 산정 기준시점은 매년 6월 1일이다.

기준시가는 국세 과세기준

국세청 기준시가는 국세청이 매기는 것으로 양도소득세•상속세•증여세 등을 계산할 때 사용된다. 일반적으로 양도소득세•상속세•증여세 등은 실거래가와 시세를 반영해 매겨지지만 거래가 오래돼 매매가가 불분명한 경우는 기준시가가 활용되기도 한다.

기준시가는 시가표준액과 마찬가지로 건물신축가격 기준액에 적용지수(구조•용도•위치)와 건물연수를 곱해 구한다. 기준시점은 9월 1일이다.

그런데 적용지수가 국세청과 각 지방자치단체가 정한 기준이 틀려 차이가 난다. 이 때문에 자연히 시가표준액과 기준시가도 달라지게 된다.

과세기준이 세금 종류에 따라 시가표준액과 기준시가로 나눠져 있어 혼란을 낳고 있어 현재 통합이 추진되고 있다. 국세청 관계자는 “기준시가의 적용 기준과 수치는 시가표준액을 토대로 계산돼 개념이 비슷하지만 일부 기준이 달라 값이 틀리다”며 “과세기준이 세마다 틀려 혼동하는 시민의 민원이 많아 과세기준을 국토부에서 통일할 예정이다”고 말했다.

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