양도소득세, 이것만은 알아두자

양도소득세, 이것만은 알아두자

중과 대상 제외 주택은?

2008/06/28 16:54  [중앙일보조인스랜드]

 

요즘 들어오는 상담 중 부동산세법에 관한 질문이 18%정도로 그 비중이 높다. 그러나 초보적인 상식이 없이 하는 질문이 많다. 이 경우 전문가들이 답변하기에 답변할 범위가 너무 넓어 세부적인 고급 정보까지 해 주지 못하게 된다.

 

양도소득세법이 복잡한 것 같아도 양도되는 그 주택이 비과세대상의 범위에 포함되는지, 그 주택이 1가구 3주택(혹은 2주택) 보유수 판정에 포함되는 주택인지 여부, 또는 포함되지만 당해주택의 양도시에는 보유기간과 양도차익의 다과에 따른 일반세율 부과 대상인지의 여부에 대해서만 알아도 올바른 부동산활동을 하는데 많은 도움이 된다.

 

양도소득세는 인정과세처럼 과세당국의 재량이 개입되어 부담되는 것이 아니라, 과세당국의 재량에 관계없이 세법에 정해진 대로 양도되는 그 주택이 양도시점 현재 처해있는 상태에 따라 부담되는 국세이다.

 

예를들어 1가구 다주택으로 중복된 기간이 있더라도 양도시점 현재 1가구 1주택으로 3년이상보유 등의 비과세요건이 충족되면 비과세해준다. 일반회원들이 소득세법에 양도소득세 관련조문을 이해하고자하여도 소득세법, 소득세법시행령과 시행규칙으로 나뉘어져 있어 일일이 찾아서 이해하기가 힘들므로 관련내용이 같은 부분은 한데 묶어 설명해 보고자한다.

양도시 비과세되는 1가구 1주택과 1가구 1입주권

소득세법제89조와 법시행령154조 1항에서 정하는 1가구 1주택비과세요건은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것[서울,과천및 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역소재 주택의 경우에는 3년이상 보유중 거주기간이 2년 이상인것]을 말하고 6억원이하부분에 대해 비과세한다.

다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 비과세 해 준다.

1.「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우.
가. 주택 및 그 부수토지[사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한함]의 전부 또는 일부가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우[그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함]
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우

또한 원래 재개발·재건축 입주권의 양도는 비과세되지 아니하는 것이나 법시행령155조17항에서 주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가일[인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일] 현재 3년이상보유 등의 1가구 1주택비과세요건이 충족된 당해 조합원입주권을 양도하는 경우, 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우이거나 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 그 입주권의 양도는 1가구1주택의 양도로 보아 양도소득세를 6억원이하 부분에 대해 비과세한다.

관리처분계획인가일 현재 3년이상 보유 등의 비과세요건을 갖추지 못한 경우 입주권상태에서는 비과세되지 않으나 준공 후 양도시, 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 양도시점 현재 1가구 1주택으로서 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 합산하여 3년이상 보유 등의 요건을 갖춘 경우 6억원이하부분에 대해 비과세해 준다.

1가구 2주택중 1주택의 양도이나 1가구1주택 양도로 보는 주택

 

[법시행령155조]
1.[일시적1세대2주택비과세조항]1항- 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득[자기가 건설하여 취득한 경우를 포함]함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우[1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함]에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다.

2.[상속등에 의한 1세대2주택 비과세조항 ]2항- 상속받은 주택과 그 밖의 주택[일반주택]을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다.

3.[존속부양으로 인한 1세대2주택비과세]4항- 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세[여자의 경우에는 55세]이상의 직계존속[배우자의 직계존속을 포함]을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다.

4.[혼인등에의한 1가구2주택비과세]5항- 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다.

5.[문화재주택등의 보유사유]6항-「문화재보호법」에 의한 지정문화재 및 등록문화재와 그밖 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다.

6.[농가주택보유사유]7항- 다음 각호의1에 해당하는 주택으로서「수도권정비계획법」에 규정된 수도권외의 지역중 읍지역[도시지역안의 지역을 제외] 또는 면지역에 소재하는 주택[농어촌주택]과 그 외의 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다.
ㅇ. 상속받은 주택[피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다]
ㅇ. 이농인[어업에서 떠난 자를 포함]이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택
ㅇ. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

1세대3주택중 1주택 양도시 중과세 대상에 포함되지 않는 주택

 

[법시행령167조의3]

1세대3주택중 1주택의 양도시 중과세율 60%로 양도차익에 대해 양도소득세가 부담되나 다음의 주택은 중과세대상 주택보유수 판정에 포함되지 아니한다
1호. 수도권·광역시 읍면지역과 수도권 및 광역시외의 지역에 소재하는 주택 또는 조합원입주권으로서 당해 주택의 기준시가 또는 조합원입주권의 가액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 및 조합원입주권
2호. 장기임대사업용주택으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 주택.//3호 생략
4호. 개인사업자가 종업원용기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택으로 10년이상 사용한 주택
5호. 조세특례제한법규정의 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택
6호. 법시행령제155조제6항제1호의 규정에 해당하는 문화재주택
7호. 상속받은 주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택
8호. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택
8호의2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따라 시장·군수 또는 자치구의 구청장의 인가를 받고 사업자등록을 한 후 의무적으로 5년 이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택[장기가정보육시설]
9호. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택
2003년 12월 31일 이전에 취득한 주택으로 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적[주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적]이 60제곱미터 이하로 동 주택 양도당시 기준시가가 4천만원 이하인 주택[ 오피스텔을 제외]을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다.
10호. 1세대가 상기1~ 9에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 1채의 일반주택

1세대2주택 중 1주택의 양도시 중과세되지 않는 주택

[법시행령제167조 의5]1세대 2주택 중 1주택의 양도시, 50%의 세율로 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위는 국내에 주택을 2개[제1호의 주택은 주택수 계산에 있어 이를 불산입]소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 상기 제167조의3제1항제1호에 해당하는 주택
2. 상기 제167조의3제1항제2호 내지 제8호 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택
3. 1세대의 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 인하여 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택[직장의 소재지와 같은 시·군에 소재하는 주택에 한함]을 취득함으로써 1세대2주택이 된 경우의 당해 주택[취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다]
4. 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 소유하고 있는 60세[여자의 경우에는 55세] 이상의 직계존속[배우자의 직계존속을 포함]을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택[합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다]
5. 1주택을 소유하는 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택[혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다]
6. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택[소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다]
7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득[자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다]함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 1년이 경과하지 아니한 경우[1년이 경과한 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다]
8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 주택
주택의 양도당시 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역[종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함]으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택[주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외]은 제외한다.
9. 1세대가 제1호 내지 제6호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택[야탑에 사는이: 박상용]