초보 임대주택사업자를 위한 가이드

소형 주택 물량부족이 이어지고 전세난이 지속되면서 임대주택 사업 쪽으로 부동산투자자들이 몰리고 있다. 적은 돈으로 부동산 상품에 투자해 꾸준한 고정수익을 올리기에는 임대주택 사업이 제격이기 때문이다.

 

소형 임대주택사업이 인기를 끌자 여유자금을 가진 초보투자자들이 너도나도 소형주택 매입에 나서 강남 일대 뿐 아니라 강북과 수도권 외곽지역 내 전용면적 59㎡(18평) 이하 소형주택은 매물 품귀현상을 빚고 있다. 또 교통여건이 좋은 도심주변 단독주택은 다가구·다세대주택으로 용도 변경해 임대주택사업에 나서는 수요자까지 생겨 이제 주택임대사업이 대표적 수익성부동산으로 자리 잡아 가고 있다.

 

그러나 기대가 크면 실망도 큰 법이다. 처음 임대주택사업에 뛰어드는 투자자라면 '황금알 낳는 사업'이라는 인식을 버리고 꼼꼼한 투자전략을 세워 사업에 나서는 게 투자의 위험성을 줄이는 방법이다. 우선 임대사업의 정확한 이해가 필요하다.

 

가끔 임대사업 자격과 관련해 이해가 부족한 투자자들이 무조건 주택을 몇 채 매입해 임대주택사업자로 등록하면 세제혜택을 받는 것으로 잘 못 알고 있는 경우가 많다. 그러나 일정 면적 이상의 큰 규모 주택은 세제혜택이 주어지지 않으며 세제혜택을 받은 중·소형 주택도 임대사업 등록을 하게 되면 임대 시작일로부터 일정기간 되팔 수 없다. 만약 일정 기간 안에 팔면 그동안 면제받았던 취득·등록세를 납부해야한다. 따라서 지자체를 통해 정확한 임대사업자의 요건과 혜택을 미리 알아보고 투자에 나서야 한다.

 

임대주택사업용 주택을 고를 때 투자지역 선정은 매우 중요하다. 아직까지는 공급보다는 수요가 많아 임대주택사업이 '돈 되는 사업'이지만 향후 경제와 정책변화에 따라 전망이 흐릴 경우를 염두에 둬야 한다. 실제로 강남의 일부 지역에는 임대사업용 주택이 공급과잉 조짐을 보이고 있다. 신규 다세대주택 건축허가 물량이 한 달 100여건이 넘어서고 소형주택 월세비율도 공급과다로 조금씩 낮아지고 있는 점도 감안해야 한다.

 

되도록 역세권에 위치한 소형주택을 고르는 게 가장 유리하다. 지하철역에서 도보 10분 거리 이내 주택은 편리한 교통여건으로 인해 임대수요가 많고 전세가격이 주택가격의 60~70%를 유지한다. 따라서 공실률이 적어 안정적인 임대사업을 하기에 적당하다. 대체로 역세권 일대는 대형 업무빌딩이나 관공서, 유통시설이 몰려있어 내 집 마련수요 보다는 중단기 임차수요가 넉넉하다는 점도 임대주택사업하기에 유리한 면이다. 서울은 강남의 논현 삼성 신사동과 강북의 혜화 신촌 마포 노량진 등 기존에 유동인구가 많은 도심지역이 유망 투자처로 꼽힌다.

 

전세비율이 높은 지역이라야 유리하다. 매입임대사업을 벌이기 위해서는 매매가 대비 전셋값 비율이 60% 이상이 되어야 한다. 이런 지역은 전·월세 수요가 살아 있어 임대사업을 벌이기 쉽다. 주로 도심 주변 젊은층이나 직장인, 독신자가 많은 곳의 소형주택 밀집지역이 전세비율이 높다. 노원구 상계 중계동과 송파구 잠실 가락동, 강동구 암사 문정동, 강서구 가양동 등이 유망 투자처다. 수도권은 전세비율이 높은 신도시의 분당 일산 산본도 꼽을 만하다.

 

대학가, 공단, 대형 업무유통시설 밀집지역을 집중 공략할 만하다. 유망 투자지역은 항상 인기지역만 고집할 필요가 없다. 다소 비인기 지역이라도 배후지역이 인구밀집지역이어서 임대수요가 넉넉하다면 얼마든지 임대사업에 성공할 공산이 크다. 이들 지역은 주택 값이 싸 적은 돈을 들여 매입할 수 있고 또 안정적인 임대수요가 있어 일석이조다. 넉넉한 임대수요가 있는 대표적인 대학가 주변으로는 신촌 이대 홍대 주변과 신림동 일대다. 또 공단이 배후지역인 영등포 구로 양평동과 대형 업무 유통시설 밀집지역인 광화문 용산 창동 공덕동 일대도 유망사업지로 떠올릴 수 있다.

 

이주수요가 많고 전세가 상승이 지속되는 지역도 사업성이 있다. 송파구 강동구 강서구 양천구 일대에서 재건축 사업이 꾸준하게 추진되고 있는데 이런 지역은 앞으로 재건축과 관련해 이주수요가 발생할 것으로 예상되므로 전·월세 임대가 유망하다. 또 소형주택을 중심으로 지속적인 전세가 상승이 이어지는 곳인 서울의 노원 마포 동작 서초 강남 강동구와 수도권의 중동 평촌 등도 임대사업 유망지역이다.

 

개발 잠재력 높은 신흥 주거밀집지역도 향후 떠오르는 임대주택사업의 적지다. 주택의 경우 교통여건에 따라 임대가와 임대수요가 큰 차이를 보인다. 따라서 새로 임대사업을 할 경우 신설 지하철 개통 예정지나 신규도로 개통지역을 선택하면 교통여건 개선 후 임대가나 매매가가 상승하기 때문에 장래성이 높다.

 

투자 유망지역을 잘 골라야 하는 만큼 임대용 주택 고르기에도 각별한 신경을 써야 한다. 단독이나 상가주택 보다는 아파트 연립주택 같은 공동주택을 고르는 게 훨씬 낫다. 아파트 등 공동주택은 다른 주택보다 월세비율이 높은데다 환금성이 뛰어난 게 큰 매력이다. 서울 상계 중계동 등 중산층 밀집지역에서 전체 임대주택의 20~30% 가량이 월세로 이루어지고 있다. 그러나 단독주택은 20% 정도에 불과해 공동주택이 월세비중이 높다. 공동주택에 거주하려는 수요가 많은데다 맞벌이부부가 많아 월세지출에 대한 부담을 크게 느끼지 않는 점 때문이다.

 

중 대형보다는 소형주택이 사업 환경이 밝다. 주택은 클수록 환금성과 안정성이 떨어지고 경기의 부침에 영향을 받는다. 얼마 전부터 꾸준한 오름세를 보이던 소형 아파트 3.3㎡ 당 매매가가 중형 아파트가격을 추월했다. 강북의 소형 아파트 매매값이 3.3㎡ 당 1,000만원을 넘어서 비싼 만큼 가격상승이 상대적으로 높고 임대용으로 수월하게 소진되기 때문에 투자의 안정성 차원에서 유리하다.

 

서울 수도권은 신규 및 미분양아파트가 거의 소진되고 있는 만큼 기존주택으로 매입임대사업을 하려면 되도록 취득원가를 낮춰 경매·공매시장을 노려볼 만하다. 대학가 역세권 일대 33~66㎡대의 다세대주택은 6000~7000만 원 선에 낙찰 받을 수 있다. 특히 찾는 사람이 없어 소외매물로 꼽히는 반 지하 경매물건은 잘 만 고르면 5000만 원 선에 매입해 높은 월세를 받는 투자자들이 흔하다. 반지하 빌라라도 지은 지 얼마 안 된 주택은 내부구조가 잘돼 있어 보증금 500~1000만원에 월 30~40만원씩 고정 월세수익을 얻는 주택이 얼마든지 있다.

 

최근 임대주택사업이 소형주택 특수를 타고 각광을 받고 있지만 반드시 '꿩 먹고 알' 먹는 장기적인 투자종목이라고 보기는 무리가 있다. 되도록 사전에 충분한 수익성분석과 함께 꼼꼼한 투자성 분석이 최우선이다. 소형주택의 가격이 너무 올라있는 만큼 여유자금을 활용해 안정적인 월세수익을 노린다는 마음으로 투자해야 성공할 수 있다.

 

 

(출처 : 한경닷컴/윤재호 메트로컨설팅 대표)

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