세제완화 늑장.. 절세 전략의 재구성

세제완화 늑장.. 절세 전략의 재구성

팔려면 6월1일 이전 서둘러야.. 10억이상 살땐 등기시기 조율을
취득세 인하 등록세폐지로 가닥..법개정시기 맞춰 매매전략짜야

 

올해 공동주택 공시가격이 지역별, 주택유형별로 양극화된 가운데 세부담을 고려해 구입단계부터 매도단계까지 절세전략을 재구성해야 할 필요성이 대두되고 있다.

여기에 취.등록세 요율인하 시기와 종부세 부담을 낮추는 작업이 늦춰지고 있는 등 세제관련 규제완화가 본격화되려면 일정부분의 시간이 필요해 부동산 절세 방안을 강구해야한다는 지적이다.

함영진 부동산써브 실장은 9일 "자신에게 맞는 본인만의 절세 노하우를 익히고 세무전문가의 조언을 듣는 것도 재산을 지킬 수 있는 좋은방법이 될 것"이라고 말했다.

◇ 보유세 줄이려면 6월1일전 매도해라
먼저 올해 보유세 부담은 지난해와 비교해 큰 차이가 없다. 재산세만 내는 6억원 이하 주택은 세부담 상한선에 걸려 작년대비 상승률이 최고 10%로 제한되고 종합부동산세가 함께 부과되는 6억원 초과 아파트는 오히려 지난해보다 공시가격이 하락한 곳도 있어 세부담은 완만할 것으로 예상된다.

다만 공시가격이 지난해에 비해 다소 떨어진 고가주택 중 일부는 2008년 과표적용률이 상향조정(재산세 50→55%, 종부세 80→90%)되면서 세부담이 다소 증가한 경우가 발생할 수 있다.

특히 이명박 정부가 연내 보유세제 완화를 미루고 있어 인별과세를 세대별과세로 수정하거나 종부세의 부과대상을 상향(9억원→6억원)하는 부분이 당장 쉽지 않을 것으로 보인다.

따라서 연내 주택을 매도할 계획을 세웠다면 6월 1일전 매도를 서둘러 당해년도 보유세를 피하는 것도 좋은 방법이다.

하지만 10억이상의 고가주택을 매입할 매수자라면 6월 1일 이후 등기시점을 미루면 약 500만원정도 보유세를 피할 수 있으니 절세할 수 있는 금액과 6월전 출회할 급매물의 인하된 가격을 비교해 매입시기를 조율해야한다.

여기에 향후 종부세가 개정돼 세대별 과세에서 인별과세로 전환될 것을 확신한다면 부부간 증여를 통해 종부세를 낮추는 것도 방법이다.

올해부터 재산을 증여(10년간)할 때 배우자 증여재산 공제한도는 3억원에서 고가주택의 기준인 6억원으로 높아진다.

6억원까지의 재산은 부부끼리 증여해도 증여세를 물지 않기 때문에 종부세 부담을 낮출 수 있는 방법이 될 것이라는 전문가들의 설명이다.

◇ 고가주택 매입시 요율인하 시기 검토후 조정해야
거래세와 소득세는 크게 취득과 매도시에 지불해야 하는 세금으로 나뉜다.
주택(APT)을 취득하게되면 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 교육세를 내게 되는데 지자체의 세수보존방안만 마련되면 연내 취득세는 1%로 요율 인하되고 등록세는 폐지될 전망이다.

고가 주택 매입을 노리는 수요자들이나 입주시기가 임박해 등기를 앞둔 분양권 소유주라면 요율인하시기를 검토해 법개정 이후 매입시기를 조정하거나 지연등기 하는 것도 좋다.

다만 소형면적들은 요율인하혜택이 크지 않는데다 최근 전세수요가 매매수요로 전환하며 도심의 소형면적들은 매매가가 상승하는 추세여서 요율인하혜택의 경중을 따져보고 선택해야 한다.

지연등기 할 때도 입주지정기간이 끝나면 연체금이 부과되기 때문에 지체상금과 절약할 수 있는 거래세를 비교해 보는 것이 현명하다.

이와함께 1주택자나 장기보유 실수요자에 대한 양도소득세는 감면되는 추세나 다주택자의 소득세 감면은 요원한 상태다.

1주택자에 비해 다주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 최고 60%를 적용 받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다는 지적이다.

이를 위해 단순히 매도순서를 정하기 앞서 본인이 진정한 다주택자인지를 점검해보아야 한다.

우선 수도권 및 광역시에 소재하는 주택이 아니거나 수도권.광역시 이외의 지역에 소재하는 주택으로서 양도시 기준시가가 3억원을 넘지 않는다면 중과적용을 피할 수 있다.

또 1주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있는 경우라면 분양권의 소유권 이전등기를 마치기전에 기존주택(보유요건 충족)을 매도하면 양도세 중과 걱정에서 벗어날 수도 있다.

박종서 기자 jspark@asiaeconomy.co.kr