[이경수] 단독 주택 재건축(2) - 지정 요건(서울특별시의 경우)

말이 나도는 단독 주택 재건축 지역들을 가보면 대부분 접도율이 좋고, 부정형 필지,세방형 필지 등이 없으며,

호수 밀도도 높지 않습니다.

즉 재개발과는 대부분 관련이 없는 지역들입니다.

물론 상식적이지만 단독 주택재건축을 하기 위해서는
기본적인 조건이 우선 만족이 되어야 합니다.

개발이 제한되는 지역이라거나 전용 주거 지역들은 물론 안 될 것입니다.
토지 이용 계획 확인원상 일반 주거 지역 이상이어야 하고, 특별한 규제가 없어야 할 것입니다.

일반 주거 지역 1종의 경우 심한 구릉지나 규제가 있는 지역을 빼고는
대부분 서울특별시 재건축 기본계획상 용적률 170%, 층수 7층으로 편입이 되어 있습니다.

아마도 나중에 정비계획을 세울시 여건이 되면,일반 주거 지역 2종으로 종 변경이 가능할 것으로
보여집니다.

다만 이러한 과정에서 시간은 꽤 걸리리라고 보고 있습니다.

이러한 일반적인 이야기를 빼고,
도정법 및 조례상의 조건들을 살펴 보도록 하겠습니다.

입지가 좋은 곳의 많은 단독 주택 재건축 지역들은 접도율이 양호하고,
지역내 도로도 넓은 경우가 많습니다.

그리고 호수 밀도도 넉넉하고,물론 지역내의 세방형 필지나 부정형 필지는 찾아 볼 수가 없습니다.

단 서울시의 경우 호수 밀도는 건물 한 동을 하나의 호로 보며, 노후 불량 주택 산정시도
이원칙이 적용이 됩니다.

우선 도시 및 주거 환경 정비법상의 조건중 200호 이상이거나 10,000 제곱미터 이상이 있는데,
호수 밀도상 200호 이상이면 거의 다 10,000 제곱 미터 이상입니다.

그리고 어차피 10,000 제곱미터가 안 되면 사업성도 없습니다.
즉 면적은 최소한 4-5천평 이상은 잡아야 하리라고 봅니다.

시행령상의 구체적인 조건은

1. 노후 불량 주택이 2/3 이상  혹은
2. 노후 불량 주택이 1/2 이상이고, 15년 이상된 다가구,다세대가 30% 이상입니다.

아주 간단한 조건들입니다.

문제는 노후 불량 주택을 어떻게 보느냐 하는 문제입니다.
이것은 서울특별시 조례에서 정하고 있습니다.

단독 주택은 20년입니다.

여기까지는 사람들이 잘 이해를 합니다.
다음부터가 문제입니다.

실제로 단독주택 지역의 부동산에서도 이 규정을 헷갈려 하는경우가 많습니다.

다세대는 결론부터 말해서 20년이 아닙니다. 20년에서 30년입니다.

1983년 이전은 노후 불량 주택이며,
1984년 2007년
1985년 2009년
1986년 2011년
1987년 2013년
1988년 2015년
1989년 2017년
1990년 2019년
1991년 2021년
이후 준공후 30년

단 연립 주택의 경우 위의 년수에 안전 진단을 통과하여야 합니다.

아파트는 20-40년에
안전 진단을 통과하여야 합니다.
1983년의 경우 2006년
1984년의 경우 2009년
1985년의 경우 2013년
1986년의 경우 2016년
1987년의 경우 2019년
1988년의 경우 2022년
1989년의 경우 2025년
1990년의 경우 2028년
1991년의 경우 2031년
이 후 준공후 40년

- 참고 : 건축법 시행령
[별표 1]<개정 1999.4.30, 1999.8.7, 2001.9.15, 2001.10.20, 2003.2.24>
용도별 건축물의 종류(제3조의4관련)
──────────
1. 단독주택
가. 단독주택(가정보육시설을 포함한다)
나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.
(1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것
(2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것
(3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것
다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지
아니하는 것을 말한다.
(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것.
다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는
피로티부분을 층수에서 제외한다.
(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가
660제곱미터이하일 것
(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
라. 공관


2. 공동주택(가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를
피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서
제외한다)
가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택
나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이
660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택
다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을
제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택
라. 기숙사 : 학교 또는 공장등의 학생 또는 종업원등을 위하여 사용되는 것으로
서 공동취사등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추
지 아니한 것


일반 건물이나 근생의 경우 철근 콘크리트나 철골조의 경우 40년
상가 주택의 경우 상가 부분이 많으면 40년
주택 부분이 같거나 많으면 20년입니다.

즉 다세대나 일반 건물의 경우 노후 불량년수가 틀린 것입니다.

다만 단독 주택 재건축의 경우, 재개발과 다른 점은
비교적 지정 요건이 간단하여서 각종 서류로 알아 볼 수 있다는 점입니다.

토지 이용 계획 확인원 및 건축물 대장으로 알 수가 있으며,
필요시에는 토지 대장이나 등기부 등본으로 어느 정도의 사업성도
추정을 할 수가 있는 것입니다.

다음으로 전용 주거 지역에 관한 문제입니다.

전용 주거 지역중 일부가  일반 주거 지역으로의 용도 변경을 신청하였으나
두 번에 걸쳐 모두 반려가 되었습니다.

당분간은 대부분 힘드리라고 보고 있습니다.

다만 지난 번 종 별 지정이 2003년이었으므로 2013년이면 재분류를 하게 됩니다.

이 때 주위 여건이 변한 곳은 종 변경이 될 가능성이 있습니다.
다만 이러한 경우는 상당한 위험 부담이 있을 것으로 보여집니다.

참고적으로 강남권의 몇 군데가 단독 주택 지역의 호가가 많이 올랐지만
조사를 해보면 실제 재료가 존재하는 곳과 그렇지 않은 곳이 있습니다.

참고적으로 지역 조합의 경우는 100%의 동의를 얻어야 합니다.

여건이 열악한 경우 지구 단위 계획을 세워 동의율을 전체 토지 면적의 80%까지 낮출 수도 있으나
사실상 이렇게 되기는 힘들어 보입니다.

노후 불량 주택의 비율이 아주 작은 곳은 지구 단위 계획을 세우기가 사실상 힘들 것입니다.

결론적으로 이야기해서 물론 귀찮은 작업이지만
관련 서류의 확인을 통하여 언제 정도 재건축이 가능할지를  알아 볼 수가 있다고 봅니다.

물론 거기에 약간의 신축이나 용도 전환 등도 고려는 하여야 할 것입니다.

흔히 말하는 단독 주택 재건축 지역은 몇 군데로 나누어 집니다.

1. 현재 기본 계획에 들어가 있는 지역
-사업성과 입지에 대한 검토가 필수입니다.
만일 세밀하게 한다면 좋은 답이 나올 수 있다고 봅니다.

같은 지역내에서도 수익이 약간 있는 물건과
수익이 풍부한 물건으로 나뉘어 집니다.

겉으로 보기에 많이 오른 것 같은 지역도
경우에 따라서 물건에 따라서 정답이 나올 수가 있습니다.

2. 현재 기본 계획에는 없으나
지구 단위 계힉상 공동 주택 건축이 가능한 지역
-역시 사업성과 입지에 대한 검토가 필수적입니다.

3. 앞으로 5년 이내에 재건축이 가능한 지역
- 저평가 되어 있다면 적극 고려할 만 합니다.

4. 현재 일반 주거 지역 1종으로 노후도는 1-3년 이내 만족이 되지만
정비 계획시 2종으로 종 변경이 필요한 지역으로
시간이 걸리지만 결국에는 재건축이 가능한 지역

다만 이러한 지역은 당장의 종 변경은 힘들어도
나중에 종 변경의 기초를 제공하는 지구 단위 계획이 있을 수 있습니다.
(구역내 다세대 및 연립의 신축 금지 등으로)
-역시 기본적인 입지와 사업성의 검토가 필수적입니다.

만일 주변의 변화가 있으면 정비 계획시 종 변경은 더욱 쉽게 가능할 것입니다.

시간은 약간 걸려도 결국 재건축은 가능하리라고 보여집니다.

용적률은 그대로이고, 층수를 변경하는 종 변경의 경우가 가능성이 높습니다.
(기본 7층에서 12층 혹은 16층- 여기에 각종 인센티브에 따르는 층수)

5. 재건축 추진 가능 기간이 5년이 넘는 지역으로
15년 이내의 지역
-적은 돈으로 실거주하면서 장기간 기다리기 좋습니다.
어느 순간마다 약간씩 반영이 될 것입니다.
- 다만 기본적인 입지와 사업성을 검토하여야 합니다.
그리고 이런 경우 면적이 큰 지역을 선택을 하여야 합니다.
-실제 이런 지역도 그리 많지 않습니다.

6. 재건축과 별 상관이 없는 지역

-전용 주거 지역이거나 혹은 노후 불량율과 상관이 없으나
지역 조합 혹은 시행사 매입 방법으로 개발하련느 곳입니다.

상당한 리스크를 안고 가야 합니다.

다만 전용 주거 지역으로
노후도가 앞으로 만족이 되는 곳은
2013년 종 재분류시 어떤 변화가 있을지 예상해 보아야 합니다.

이런 경우 현재 재건축 추진중 옆의 구역이 전용 주거 지역일 경우
2013년의 변화를 예상해 보는 것도 좋습니다.

참고 ; 일부에서 5년후면 서울 시내 단독 지역의 3/4가
단독 주택 재건축이 가능하다는 이야기가 있었으나

이 말은 맨 처음 건설 교통부에서
10년이 넘은 다가구,다세대가 30%이상인 지역으로
예고를 하였을 때 서울시에서 반대하며 나온 이야기입니다.

결국 그런 이유로 현재의 시행령이 나오게 된 것입니다.

한 때 상당수 부동산 사이트를 비롯하여
저의 경우도(처음에는 지금 생각하고 잇는 방법으로 생각하였으나
부동산 사이트의 글들을 보고)
다세대나 일반 건물의 노후 불량을 20년으로 착각을 하였었던
일도 있었습니다.

지금은 노후 불량에 대한 정의가 완전히 자리 잡은 시기입니다.

현재 지정이 되지 않은 지역중
해당되는 지역이 사실 그렇게 많아 보이지 않습니다.

하지만 제가 보건데 실제 서류 작업을 해보면
5년 부근으로 하여 의외의 곳이
지정을 받을 수도 있습니다.

다음에는 단독 주택 재건축의 사업성에 대하여 이야기 하여 보겠습니다.

현재 대부분 재개발 방식으로 접근을 하는 경우가 많은데,
왜 단독 주택 재건축은 이러한 방식으로 접근을 하면 안 되는 지
다음번에 이야기 해보고자 합니다.

다른 방식으로 접근을 하여야 한다는데,
단독 주택 재건축의 열쇠가 있습니다.

그리고 조합원으로 인정 받기 어려운 리스크는 무엇인지
생각해 보기로 합시다.

그리고 이런 경우 왜 서류 작업이 중요한지도 생각하여 봅시다.

여기서 쓰기는 힘들지만
잘 생각하고,
노력하면 일부 경우는
돈을 안 들이고,
쉽게 서류 작업을 할 수도 있습니다.

잡담 하나

단독주택 재건축은 일정 부분 분명히
재개발과 비슷한 부분이 있습니다.

그렇지만 재개발의 접근 방식으로 접근하면 안 됩니다.

새로운 접근 방식이 되어야 합니다.

즉 작은 빌라나 작은 구옥 땅 따먹기 방식으로의 접근 방식이 아닌
새로운 방식이어야 합니다.

많은 경우
재개발의 방식을 안고,
단독 주택 재건축을 바라 봅니다.

하지만 이런 방식이
제대로 된 접근을 방해합니다.

근본적인 접근을 시도하여야 합니다.

재개발의 방식에 젖어 있는 경우
근본적으로 접근하는 초보자보다
오히려 더 못할 수 있습니다.

재개발이라는 기존 관념을 과감히 벗어 버리고,
새롭게 접근을 하여야 합니다.

기존 관념은 없는 것이 더욱 더 낫습니다.

하지만 자기를 둘러 싸고 있는 기존 관념을
하루 아침에 벗어 버리기란 그리 쉽지가 않습니다.

이 기존 관념에서 벗어나야
단독 주택 재건축을 바라 볼 수 있습니다.

예를 들어
(물론 단독 주택 재건축의 경우야 다르겠지만)
기존 재개발의 관념에서는
왜 재건축 아파트의 조합원 분양가가
일반 분양가와 같은 지
아니면 오히려 더 높은 지
이해하기가 힘이 듭니다.

이러한 벽을 깨고
새로운 눈으로 바라 보아야 합니다.

3편에서는 제일중요한 내용인
입지와 사업성에 대하여 써 보겠습니다.

여러 시장 상황상
게시판에 올리는데는
상당한 시간 간격이 필요할 것 같습니다.