단독 주택 재건축(1) - 규제를 중심으로

아파트 시장의 재건축에 대한 나름대로의 생각을 써 보려고 하였으나 민감한 시기라서 적절하지 않은 것 같아

단독 주택 재건축에 대한 몇 가지 생각들 올려 봅니다.

2005년 도시 및 주거 환경 정비법 시행령 개정을 통하여 단독주택 재건축이 어느 정도 본격적으로 시작이 되는 것 같습니다.

단독 주택 재건축은 어느 면에서는 재개발과도 연관을 가지고 있고,
어느 면에서는 아파트 재건축과도 연관을 가지고 있습니다.

단독 주택 재건축에 대한 구체적인 내용은 나중에 다루고,
우선 재건축에 걸려 있는 규제를 한 번 나열해 보겠습니다.

1. 조합 설립후 전매 금지입니다. (투기 과열 지구)
몇 가지 예외 조항이 있지만
대부분 해당된다고 보시면 됩니다.

다만 법에정한 이사,이민,상속,이혼 등외에 다음 조항이 있습니다.
(진행이 빠르지 않은 곳은 5년이라고 보시면 됩니다.)
(1.) 조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 
      건축물을 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자
(2.) 사업시행인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을

      5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자
(3.) 착공일부터 5년 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 5년 이상 계속하여

      소유하고 있는 자

현재 헌법 재판소에 위헌 여부에 대한 위헌 소송이 제기가 되어 있으며,아직까지 판결이 나지 않은 사항입니다.

아마도 시간이 더 걸리겠지만
대부분 이 안에 대해서는 위헌 판결이 나리라고 보고 있습니다.

전매 제한 자체보다도 조합 설립 이후라는 면이 사유 재산권 침해라고 보는 것입니다.
특히 조합이 매입을 할 돈이 없을시 관에서 매입을 하지 않는다는 것입니다.

2. 시공사의 사업 시행후 선정입니다.
앞으로는 도시 및 주거 환경 정비 기금의 도움을 받을 수 있어 큰 문제는 없으리라고 봅니다.
사업성이 있는 곳은 금융 기관에서의 차입이 가능합니다.

3. 후 분양입니다.(건축 공정 80% 이후)
금융 비용을 포함시킬 수 있으리라고 봅니다.
사업성이 있는 재건축에 대해서는 큰 문제가 없습니다.

다만 후 분양시는 분양 시점에서 감정 평가가 이루어질 것입니다.

참고로 재건축 아파트의 경우 미동의 조합원 청산시 감정 평가 금액은 시세의 90% 가량이며,
재건축 아파트의 경우 일반 분양가와 조합원 분양가의 차이가 거의 없습니다.

물론 단독 주택 재건축의 경우 약간 다를 것입니다.

4. 분양가 상한제입니다.
대부분의 신축 주택이 같은 조건입니다.
다만 재건축의 경우 일반 분양이 많지 않아 큰 문제는 없으리라고 봅니다.
(일반 분양할 면적을 최대한 줄여 40평,50평,60평대를 조합원에게 분양)

다만 일부 사업성이 매우 좋은 곳에는 약간의 타격은 있으리라고 봅니다.

하지만 분양 시점의 감정 평가를 하고, 실질적으로 최저 금액으로 시뮬레이션을 해도
사업성에 큰 지장이 없습니다.

5. 기반 시설 부담금입니다.
그리 크지는 않습니다.
33평 기준 약 2천만원 정도로 봅니다.

6. 소형 평형 의무 비율입니다.
전용 18평 이하 20% 이상,전용 25.7평 이하 60% 이상 (전용 18평 이하 포함)
그리고 전용 25.7평 이하 연 면적 50% 이상입니다.
(임대 주택 세대수와 연면적도 여기에 포함이 됩니다.)

아마도 차기 정부에서 제일 먼저 바뀔 재건축에 대한 규제라고 봅니다.

이미 재건축 초과 개발 이익 환수에 대한 법률이 제정이 되었고, 2008년 후반기 잠실 입주가 끝나고,

그 이후 반포 입주가 끝나면 사실상 강남권에 대한 입주 물량이 거의 없게 됩니다.
안전 진단이나 용적률을 대폭 풀어 주기는 힘들 것이라고 봅니다.

제일 먼저 풀릴 규제로 소형 평형 의무 비율과 임대 주택을 꼽습니다.

현 정부 당국자도 공공연히 하는 말은 재건축은 주택 가격이 안정될 때까지 규제를 하겠다는 것입니다.
각 경제 연구소의 연구 결과도 강남권 재건축을 하게 하여야 한다는 것입니다.

풀릴 수 있는 가장 유력한 규제는 소형 평형 의무 비율과 임대 주택이라고 보고 있습니다.
물론 소형 평형 의무 비율이 다 풀리지는 않지만 대폭 완화가 될 것입니다.

이 소형 평형 의무 비율이 아파트 재건축뿐 아니라 단독 주택 재건축에서도 매우 중요합니다.
특히 새로 구입을 하려는 분들에게는 매우 중요합니다.

쉽게 이야기하면 비교적 적은 돈으로 좋은 입지의 40평대를 들어갈 수 있는 발판이 되기 때문입니다.

또한 재개발과 다르게 입지 좋은 곳의 50-70평의 입주도 가능하기 때문입니다.
(사업성이 좋은 경우 - 하중동 밤섬 자이 등)

그 자세한 이유는 나중에 설명을 드리겠습니다.

참고로 재개발의 경우 40평대를 20%까지 지을 수 있으나 그 중 절반은 일반 분양을 하여야 합니다.
재정비 촉진 지구의 경우 40평대를 40%까지 지을 수 있으나 그 중 절반은 일반 분양을 하여야 합니다.

7 .임대 주택 의무 비율입니다.
늘어난 용적률의 25%만큼을 추가적으로 더 임대 주택을 지어야 합니다.
(기존 용적률에 영향을 미치는 것이 아니라 -즉 기존 조합원 및 분양용 연 면적은 마찬가지입니다.)
(아마도 기존 조합의 토지를 임대 주택으로 팔아 먹는 조합은 없을 것입니다.)

다만 그렇다고 하여도 임대 주택은 꽤 많으리라고 보여지며,
고밀도화 된 아파트 및 임대 주택으로 아파트 단지의 값어치는 떨어질 것이 틀림이 없습니다.

임대 주택은 주로 전용 18평과 25.7평으로 지어지며, 결국은 관리상의 문제로
분양 전환을 하게 될 것으로 보여집니다.

다만 임대 주택은 현재 위헌 소송이 걸려 있습니다.
하지만 위헌 여부는 아직은 확실하지는 않다고 보여집니다.

다만 차기 정부에서 소형 평형 의무 비율과 임대 주택이 제일 먼저 없어질 재건축에 대한 규제로 보여집니다.

그 다음이 층수 규제로 보여집니다.

물론 안전 진단은 완화가 힘들 것으로 보며, 용적률의 대폭 완화도 힘드리라고 봅니다.

8. 재건축에 대한 초과 개발 이익 환수입니다.
단지에 따라 틀리지만 부담금은 상당하리리고 보여집니다.
다만 가격이 오르지 않으면 낼 필요가 없습니다.

대개 추진 위원회 이후 오른 가격의 25-30% 정도로 보여집니다.

오른 정도에 따라 내기 때문에 많이 오를수록 많이 냅니다.
다만 추진위원회 구성 전에 오른 가격에 대해서는 내지 않습니다.
요즘은 추진 위원회 구성 전까지 상당 부분 많이 오릅니다.

이 점이 단독 주택 재건축에 대한 중요한 접근 방법중에 하나입니다.

다만 법률 시행 이전의 시기에 대하여는 시기를 안분을 합니다.

현재 위헌 소송이 걸려 있고, 위헌 가능성이 높다고 보는 사람들이 많습니다.

다만 개인적인 생각이지만 위헌 여부를 피하는 보다 정교한 방법도 있었을 것으로 봅니다.

하지만 현재의 재건축 초과 개발 이익 환수는 너무 거칠어 보입니다.
다만 이 제도의 도입으로 인하여 다른 몇 가지 규제를 풀 수 있는 근거가 되고 있습니다.

당시 열린 우리당 건교위 위원도 이 제도를 도입하면
결국은 소형 평형 의무 비율과 임대 주택은 풀어야 될 것이라고 이야기 하였습니다.

9. 리모델링이 가능한 구조 및 디자인적으로 우수한 아파트에 대한 인센티브 용적률입니다.
신축 아파트에 대해서는 전부 해당이 됩니다.

다만 고도 제한이 없더라도 어느 정도 고도를 제한할 필요가 있을 시는
디자인적으로 우수한 아파트에 대한 인센티브는 받기가 힘들 것입니다.

남산에 대한 조망권 등도 해당이 될 것입니다.

리모델링이 가능한 구조란 옆 세대 및 위 아래 세대,즉 4세대의 통합이 가능한 구조로
흔히 라멘조 구조를 말합니다.(설비 교체는 몰론 손 쉬워야 하고)

이런 구조로 지을 시 층간 높이가 20센티 높아지고,소음이 줄어드는 명품 아파트가 됩니다.

다만 건축비가 15% 정도 더 들 것으로 보여집니다.

라멘조에 대한 인센티브는 용적률X1.05이고,
디자인에 대한 인센티브는 용적률x1.05입니다.
(서울 기준으로 디자인에 대한 인센티브시 X 1.05는 시행령 이내의 범위입니다.)

즉 인센티브를 모두 받을 시, 200%인 경우 200X1.1= 220%가 됩니다.

건축 비용이 많이 들 것이로 보여져서 입지가 나쁜 지역의 경우 효과가 별로 없으나
입지에 따라 결과가 다를 수도 있습니다.

특히 늘어나는 용적률의 부분을 조합원이 대부분 가져갈 수 있는
재건축이 효과는 클 것입니다.
(조합원 용으로 40평대,50평대,60평대를 더 만들 수 있음)

다만 층고에 대한 인센티브는 20%입니다.

즉 12층이라면 12X1.2=14층
20층이라면 20X1.2=24층 입니다