뉴타운ㆍ재개발 '대지 6평'에 대한 정확한 해석

[민권식의 '뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다' 시리즈]
⑤ 달콤한 결실을 맛보기 위한… 뉴타운ㆍ재개발 투자 TipㆍTipㆍTip


◈ 뉴타운ㆍ재개발 '대지 6평'에 대한 정확한 해석

상담을 하다보면 재개발에서 6평이하의 지분은 현금청산대상이 아니냐는 말을 종종 듣게됩니다.

결론부터 말씀드리면 현금청산대상과 대지6평과는 아무런 관계가 없습니다.

조합원수가 건립가구수보다 많은 지역의 대지6평이하지분은 현금청산대상이 될 수 있습니다. 하지만 조합원수가 건립가구수보다 적은 지역에서는 대지1평, 건물1평만 소유하고 있어도 분양자격이 주어집니다.

또 '대지 6평'은 도시재정비촉진지구로 지정된 지역에서 토지거래허가를 필하여야하는 기준이 되는 면적으로 널리 알려져 있습니다. (정확한 면적은 20제곱미터입니다.)

도시재정비촉진지구로 지정된 지역에서는 대지6평이상일 경우엔 토지거래허가제를 필하여야 매매가 가능합니다. (모든 재개발지역이, 모든 형태의 재개발주택이 토지거래허가를 필하여야 하는 것은 아닙니다.)

토지거래허가제는 무주택자이거나 1년이내에 기존 주택을 처분하려는 자, 실거주목적인 자만을 한정하여 매매를 허가해주는 강력한 투기억제정책이죠.

이 두가지 개념을 조합해보면 중요한 투자의 방향성 한가지를 catch할 수 있을 것입니다.

바로 '조합원수가 건립가구수보다 적은 지역의 대지6평 미만 지분'의 메리트를
말하고자 하는 것입니다.

조합원수가 건립가구보다 적기 때문에 분양자격이 주어짐은 물론 촉진지구로 지정되었을 경우 토지거래허가를 필하지 않고도 조합원이 될 수 있는 유일한 지분의 형태, 대지6평미만의 지분이 가장 큰 인기를 얻고 있다는 것은 환금성으로 대표되는 현 뉴타운ㆍ재개발 시장의 상징적인 투자메리트입니다.

한가지 덧붙인다면 '대지6평'은 30평형대를 배정받을 수 있는 기준선이 아니냐는 말을 들은 적이 있는데... 대지6평이란 것과 30평형대로 배정받을 수 있는 지의 여부 또한 아무런 관련이 없습니다.

뉴타운ㆍ재개발에서 30평형대를 배정받을 수 있느냐 없느냐는 해당 재개발지역의 개발방식, 그 개발방식에 따른 평형배정비율(4:4:2, 2:4:4 등), 전환다세대 비율, 임대아파트 비율, 조합원수와 건립세대 분석을 통해 예측할 수 있는 것이지 대지 6평과는 무관합니다.

민권식의 Tip
☞ '도시재정비촉진지구 예정지'의 '지정전', '조합원수보다 건립세대가 많은 지역에서'의 대지6평이하 지분 매입은 환금성으로 대표되는 성공투자의 지금길이다.

◈ 뉴타운ㆍ재개발 근린생활시설(상가ㆍ사무실)을 통해 수익을 창출해볼까?

도시및주거환경정비법령은 절대적인 강제법령이 아닙니다.

즉, 도정법이 적용되는 재개발지역에서는 관리처분시점에서 만들어지는 조합정관을 기반으로 사업이 진행되게 되기 때문에 절대적인 강제법령의 성격은 '도정법' 보다는 '조합정관'이라고 해야 옳습니다.

사업부지내 주택 혹은 토지를 소유한자는 사업의 주체가 되어 사업의 전반적인 사항을 결정할 수 있는 권리를 행사하는 리더입니다.

이것이 바로 '조합원의 권리' 또는 투자의 성격으로 접근하자면 '조합원의 메리트'입니다.

이러한 기본전제적인 조건은 근린생활시설 뿐만아니라 뉴타운ㆍ재개발의 모든 영역에도 적용되는 사항이기도 합니다.

그러면 본격적으로 재개발지역의 근린생활시설이 가지고 있는 메리트를 현장데이터를 기반으로 나열해 보도록 하겠습니다.

2003년6월 이전에는 주택형식과 관계없이 조합원들의 우선배정순위 자체가 권리가액이 높은순으로 대형에서 소형순으로 배정되었었죠..

그러다 2003년 도정법 개정 후에는 상가는 원칙적으로는 상가를 배정받게 되었습니다.

여기서 다시한번 강조하고 싶은것은 재개발에서, 조합원의 평형배정 및 배정받는 물건의 형태를 객관적으로 파악하기 위해서는 현장데이터분석이 우선시 된다는 점입니다.(이제는 너무나 많이 알려진 사항이기 때문에 더이상 길게 언급할 필요는 없을 듯 합니다.)

이러한 현장데이터의 중요성은 근린생활시설의 권리분석시에 더욱 커집니다.

전체조합원 중 상가를 소유한 조합원이 30%가 넘을 경우 아파트와 상가 중 택일입니다.

다시말해 상가조합원이 많은 재개발지역에서는 상가(근린생활시설)의 조합원메리트가 더욱 높다는 것이죠..

상가조합원이 높은 대표적인 지역이 바로 성수뉴타운예정지입니다.
성수뉴타운예정지의 상가조합원은 전체 조합원의 절반 가까이나 되는 높은 비율을 보이고 있습니다.

일반 재개발지역의 현장데이터와 비교할때 굉장히 높은 비율입니다. (보통 전체조합원 수 중 상가조합원은 10% ~ 20% 수준입니다.)

'아파트와 상가 택일'이라는 메리트와 함께 상가조합원의 가장 큰 메리트는
일반 주택보다 권리가액이 높다는 것과 주택수에 포함이 되지 않아 철거전까지 탄력적으로 운용할 수 있다는 점을 들 수 있습니다.

전체조합원 중 상가조합원의 비중이 높은 지역에서는 근린생활시설(상가, 사무실)의 매수를 추천하는 바입니다.

민권식의 Tip
☞ < 뉴타운ㆍ재개발 근린생활시설(상가ㆍ사무실)의 메리트 요약 >
1) 권역별 현장데이터에 따라 '아파트와 단지내상가 중 택일' 할 수 있는 권리를 획득할 수 있다.

2) 일반 주택보다 권리가액이 높게 평가된다.

3) 주택수에 포함되지 않아 투자개념으로 접근하기에 적합한 물건의 형태이다.

◈ 뉴타운ㆍ재개발 무허가건물 투자가이드

무허가건물의 형태이기 때문에 상태가 좋을 리는 없지만 그래도 직접 건물의 상태를 눈으로 확인해 보아야 합니다.

왜냐하면 기존 세입자가 나간다고 하는데 새로운 세입자를 구하기 힘들 정도로 집이 낡으면 전세금만큼 투자금이 추가되기 때문입니다.

새로운 세입자를 구하기 위해 집을 수리하는 비용이 몇 백만원 이상 들 수 있습니다.
또한 국공유지 불하시 점유한 면적만큼 불하받을 수 있기 때문에 반드시 실측을 하여야 합니다.

무엇보다 가장 중요한 것은 한개의 필지를 전부다 점유하고 있는지의 여부입니다.

무허가건물은 국공유지가 대부분이기 때문에 점유의 대상필지가 일반 건물에 비해 굉장히 중요합니다.

① 초기 투자금
사유지에 비해 토지를 기준으로 평당 200만원내지 400만원 정도 저가이기 때문에 사유지보다 초기투자금이 적은 사람한테 유리하다는 것이 무허가건물의 대표적인 메리트입니다.

그러나 나중에 토지를 매입하여야 하므로 추진위원회 준비단계에서부터 사유지 거래금액에 육박한 금액은 기대수익을 올리기가 힘듭니다. 무허가 건물매입시 투입비용을 보면 무허가 건물 매입시 금액(필요경비 포함), 점유사용료, 토지매입금액, 추가부담금, 기회비용에 따른 이자, 매입시 중개수수료, 전세입자 바뀔 경우 중개수수료, 건물하자시 수리비용 등입니다.

시유지가 초기비용이 적지만 숨어있는 비용까지 계산하여보고 또한 공시지가, 사유지와 가격차이등을 면밀히 검토하여 무허가건물을 매입한다면 실패보다는 성공할 가능성이 많습니다.

② 조세
무허가 건물을 매입시 유리한점 중에 매입시 등기를 하지 않으므로 등록세가 없다는 점과 취득세에서 건물만 과표가 되고 낡은 건물이 대부분이라 취득세부담이 거의 없다는 점을 들 수 있습니다. 그러나 양도소득세에서 다주택 소유여부 판정시는 세금의 많고 적음을 떠나 무허가 건물도 1주택으로 본다는 점은 꼭 알아두셔야 할 사항입니다.

③ 무주택판정
조세분야와 달리 주택공급에 관한 규칙에서는 등기를 기준으로 하기 때문에 무허가 건물만 소유했다면 타지역에서 아파트 분양받을 때 무주택자로 우선분양대상자로 혜택을 볼 수가 있습니다.

④ 점유사용료
무허가 건물을 소유자는 매년 점유토지면적에 대해 해당관청에서 부과하는 점유사용료를 납부하여야 하는데 재개발 사업이 늦어지면서 시세가 형성되지 않으면 점유사용료 증가로 인해 수익률이 기대만큼 못 미칠 수 있습니다.

⑤ 점유연고권 인정기준
무허가 건물이 차지하고 있는 점유권을 인정하는 기준은 담장 등으로 경계가 구분되어 있는 실제 면적으로 하며 경계 구분이 불분명하면 처마끝 수직선을 경계로 합니다.

매각 최대면적은 서울시 기준으로 200㎡(약60.5평)까지입니다.

재개발 사업이 진행되면 조합설립후 관리처분인가 신청을 하는때까지 해당관리청과 매매계약을 체결하면 됩니다.

매매잔금을 일시로 납부하지 못할 경우는 20년분할 납부가능하며 이자율은 1년 정기예금 금리를 기준으로 한 이율(연3∼4%)을 기준으로 합니다.

⑥ 권리가액 평가
무허가건물소유자일 경우 건물평가금액과 점유인정토지면적(200㎡이하)의 평가금액을 합산한 금액에다 비례율을 곱한 금액이 권리가액이 되기 때문에 국민주택규모(전용면적 25.7평)이상의 아파트를 분양 받을 수도 있습니다.

재개발 지역내 무허가 건물에 투자할 경우 일반적인 재개발 투자방법에다 무허가 건물에 상기에서 언급한 특유한 몇 가지만 유의하면 고수의 반열에 들 수 있을 것입니다.

법적으로 적법한지 여부는 위에서 볼수 있는 무허가건축물 대장 등재여부가 핵심입니다.

소액투자의 대명사 - 무허가건물을 통해 성공투자하시기 바랍니다.

민권식의 Tip
☞ 일반 사유지매입을 하기엔 '총알'이 턱없이 부족하거나 초기매입비용 자체가 부담된다면 뉴타운ㆍ재개발의 대표적인 '고수들의 전유물'인 '뚜껑' - 국공유지 무허가건물로의 접근을 추천하는 바이다