재개발지역의 상가 영업보상과 관련하여...

재개발지역의 상가 영업보상과 관련하여...

 

 

상가의 보상은 영업폐지에 대한 보상과 영업손실에 대한 보상 등이 있습니다.

 

영업폐지에 대한 보상은

재개발구역외에 다른 곳에 가서 영업을 할때 손쉽게 영업허가를 취득하기 어렵거나 다른곳에서 영업을 할 수 있는 곳이 마땅치 않을 때 영업폐지에 대한 보상으로 봅니다

예를들어 재개발지역에 가스충전소나 도축장 등 이러한 영업은 다른 곳에서는 다시 허가내어 영업하기 어렵다고 볼 때 보상은 평균 3년 영업실적(평균영업이익)을 기준하여 2년치에 대한 보상을 하게됩니다. 

 

영업손실에 대한 보상은 

다른 곳에서 영업을 할 수 있고 허가를 쉽게 득할 수 있는 영업을 말하는데 재개발 등으로 이주·철거를 할때 다른 곳으로 이사를 가게되면 이사가는 동안의 손실, 이전으로 인한 감가상각에 따른 손실, 다른 곳으로 이사를 하여 영업을 할때 필요한 이전·홍보비 등을 감안하여 최대 3개월치의 영업손실보상을 하게 됩니다.

예외로는 3개월내에 이전이 어려운 업종...예를들면 고도의 정밀성을 요하는 업종은 단기간의 이전에 따른 모든 제약 등을 고려하여 최대 2년까지 보상하게 됩니다

위의 조건은 영업에 맞는 허가를 득하여 영업을 할때의 기준입니다..

 

재개발지역에서 영업보상은 사업시행인가 이후 감정평가를 실시하게 됩니다.

이러한 경우에

건축년수, 도로와의 거리, 접해 있는 도로의 폭, 영업수입 등을 종합적으로 고려하여 평가하게 됩니다.

 

영업시설중에 인테리어시설 투자비에 대해서는 감정평가시 감정평가 대상에 포함합니다. 즉, 보상을 받을 수 있다는 뜻이고 중요한 것은 집주인이 보상을 받게 된다는 것입니다.

임차인의 경우에는 임차인이 직접 보상을 받는 것이 아니고 임대인이 보상을 받게 되므로, 임대인과 임차인간에 체결한 계약에 따라서 보상을 받는 정도가 결정됩니다. 임차인은 이 점을 특히 유의하셔야 할 것으로 보입니다.

사업시행인가일 이전에 계약 만료일이 도래하여 추가로 계약을 할 경우에

"재개발로 인하여 영업을 중단하게 될 경우에 인테리어비용에 대한 부분은 돌려준다"라는 식의 문구를 삽입하여 계약을 체결하면 보상을 받게 되는 것입니다.

 

※ 참고사항

 

재개발사업으로 인한 상가임차인은 그 영업이 적법한 경우 "공익사업을 위한 토지등의 취득 및 손실보상에 관한 법률" 이 적용되어 영업권 보상을 받게 됩니다.

 

1.적법한 영업이란?

(1)사업인정고시일 전부터 일정한 장소에서 인적,물적시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로  행하고 있는 영업

(2)영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가,면허,신고 등을 필요로 하는 경우 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업 

 

2.영업의 폐지에 대한 손실의 평가 

(1)2년간 영업이익에 영업용 고정자산, 원재료, 제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액

(2)영업의 휴업 등(영업장소 이전)에 대한 손실 평가 : 휴업기간에 해당하는 영업이익에 영업시설, 원재료 등의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액과 이전으로 인한 개업비 등 부대비용을 더한 금액. 단, 위법은 관행적으로 인정되는 권리금에 대한 보상을 규정하고 있지 아니함