재개발 지역의 주택분류

[재개발 지역의 주택분류]

단독, 다가구, 다세대, 연립, 빌라 등등.......

일반적으로 주택을 분류하는데 사용되는 이 같은 일반적인 명칭은 법적인 주택의 분류와는 약간 차이가 있다. 주택을 분류하는 법적인 기준과 일반적으로 사용하는 명칭이 어떻게 다른지, 또는 재개발지역처럼 특별한 부동산시장에서 사용되는 주택분류 용어 등에 대해서 알아보기로 하자.

[주택의 법적인 분류]

* 다가구, 단독주택의 구별 *

▶다가구 주택

전체층이 3층이하이고 전체층의 바닥 면적의 합(연면적)이 200평(660㎡)이하인 주택. 지난 90년 정부가 도시 주택난을 완화하기 위해 도입한 주택형태다.

분양이 아닌 임대전용이며 주택내 가구수가 2~19가구로 제한된다. 그러나 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 각 가구별로 구분등기가 불가능, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물전체 단위로만 매매가 가능하다.

각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 독립된 출입구를 갖춰야 한다.

▶단독주택

단독주택은 단일 가구(家口)를 위해서 단독택지 위에 건축하는 형식이다. 비교적 가족단위의 개체성이 잘 보존될 수 있고, 개인의 취향에 맞게 주거계획을 세울 수 있다. 대문과 정원이 개별 택지마다 이루어지며, 건물은 인접한 다른 건물과 일정한 거리 이상 떼어서 건축되어야 한다.

이 형식은 건축과 정원 등의 사유욕구(私有慾求)가 만족됨으로써 옥내외의 사생활이 가장 잘 보장되나, 토지의 이용면에서 효율이 가장 낮은 형식이다

※구별 포인트 (독립된 출입구의 有 無)

* 집합건물의 분류 *

- 다세대, 연립, 아파트를 구분하는 기준은 건축규모.

▶다세대 : 한 동의 연면적 660㎡ 이하, 4층 이하

▶연립 : 한 동의 연면적 660㎡ 초과 4층 이하

▶아파트 : 한 동의 연면적660㎡ 초과, 5층 이상

이러한 법적인 분류는 등기부등본으로 확인할 수가 있다. 다세대, 연립, 아파트는 토지, 건물이 별도등기 없이 집합건물로 표기되며 단독, 다가구 주택은 토지와 건물 등기부가 별도로 존재한다. 그리고 등기부등본 상에 각 주택의 분류가 정확히 표기가 되어있다.

[빌라]

빌라는 법적 용어가 아니다. 통상적으로 다가구든 다세대, 연립이든 아파트처럼 계단식 구조를 갖추고 비교적 현대적이고 고급스런 평면구조를 갖추고 있으면 빌라라고 지칭을 한다. 경우에 따라서는 조금 못 미치는 외관이나 구조를 갖추었더라도 편의상 빌라라고 부르기도 한다.

법적으로 다세대, 연립의 요건을 갖추었더라도 건물구조가 외관상 덩치 큰 단독주택처럼 보인다면 빌라라고 부르지는 않는다. 굳이 법적 분류와 억지로 맞추자면 연립주택을 빌라라고 부르는 게 맞을 것이다.

[재개발 지역의 빌라 - 원빌라와 조각지분]

재개발 지역에서는 아파트를 제외한 집합건물을 크게 두 가지로 분류한다. 조각(분할)지분과 원빌라로......

물론 두 가지 용어 모두 법에는 없는 용어이다.

다세대, 연립, 아파트 같은 집합건물의 등기방법을 법적으로는 구분등기라고 한다. 건축물은 한 동인데 그 한 동의 건물 안에 소유권이 여러 개로 구분되어 있다는 뜻이다. 그런데 등기법상 집합건물은 최초의 등기 시에만 구분등기를 할 수 있는 것이 아니고 최초에는 단독이나 다가구로 등기를 하였다가 이후에 각 가구별로 구분하여 구분등기를 할 수도 있게 되어 있다.

그래서 재개발 지역에서는 유의하여야 될 점이 구분등기가 최초에, 그러니까 준공검사 후 최초의 건물등기 시에(소유권보존이라 함) 이루어 졌는가 아닌가 하는 점이다.

예전에는 재개발 지역에서 재개발 소식이 알려진 후에 다가구를 구분 등기하여 다세대로 전환하는 일이 많았고 이는 한정된 재개발 지역의 조합원수를 늘려서 사업성을 악화시키는 폐단이 있으므로 법을 개정하여 이처럼 나중에 구분등기한 다세대는 불이익을 받도록 하였으며(30평대 분양자격 금지), 그나마 2004년부터 구분등기로 전환한 경우에는 아예 분양자격이 없도록 하였다.

이처럼 최초에는 단독이나 다가구로 등기하였다가 나중에 구분등기하여 다세대로 전환한 지분을 일컬어 재개발 지역에서는 조각 또는 쪼갠 물건, 분할물건 등으로 부르고 있으며 이와 구별하기 위해 최초부터 다세대, 연립으로 등기된 지분을 통틀어서 원빌라(원래부터 빌라)라고 지칭하고 있다.

그러나 해당물건의 감정평가액에 의해 향후의 분양평형이나 추가분담금이 결정되므로 원빌라라고 해도 다 똑같은 가치를 갖는 것은 아니며 재개발 지역에서 흔히 원빌라라고 일컫는 주택중에는 법적으로만 다세대이지 건물 외관과 구조 등의 현황은 단독주택이라고 보아야 할 만한 것도 많다. 이런 물건은 당연히 빌라형 원빌라 물건보다 시세도 저렴하고 향후의 감정평가액도 낮게 평가된다.