수도권 토지시장에 ＇웬 매물난＇

수도권 토지시장에 ＇웬 매물난＇

양도세 중과로 팔려는 사람 없어

 

수도권에 토지 매물난이 심각하다. 간혹 팔려고 내놓은 물건도 엄청난 양도세를 땅값에 전가하는 바람에 채산성이 떨어져 사업을 포기하는 사태가 벌어지고 있다.

이는 참여정부가 땅 투기 방지를 위해 세금 등 각종 규제를 강화한 때문이다. 특히 외지인에 대한 양도세 중과로 땅을 팔려는 사람이 없어 매물난이 가중되는 상황이다.

이런 가운데 이명박 정부의 경제 살리기 기대에 따라 토지 수요가 증가, 주요 지역의 토지 매입 경쟁이 치열하고 땅값도 뛰고 있다.

지난해부터 경기도 파주에 서적을 보관할 창고가 필요해 부지를 물색하던 도서 출판회사 J업체 대표 H씨.

9900㎡의 땅을 사들여 연면적 2000㎡를 지으려 했지만 최근 이를 포기했다. 갈수록 더하는 땅값과 규제 때문에 두 손을 들었다. 처음에는 3.3㎡당 70만원 짜리 땅도 있었지만 올해 들어 100만원에 안 팔겠다는 땅 주인이 늘었다. 3.3㎡당 100만원에 부지를 사들여 서적 보관용 창고를 지으면 도저히 채산성이 맞지 않는다. 땅 주인들이 호가를 높여 부르는 것은 부재지주 양도세 중과 때문이다.

H씨는 “사업 상 필요해 창고를 지으려 했지만 땅주인이 양도세를 전가시켜 가격을 올려 부르는 바람에 어렵게 됐다”고 말했다.

양도세 전가로 땅값 급등

요즘 중소 규모 제조업체들이 죽을 맛이다. 사업상 공장을 짓기 위해 땅을 사려 하지만 규제로 묶이고, 세금에 막혀 사정이 여의치 않아서다.

IT(정보통신) 업체와 계약을 맺고 공장 부지 매입을 대행하던 D부동산컨설팅업체 대표 서모(41)씨는 지난 8일 계약을 파기했다. 그는 지난달 경기도 파주에 괜찮은 땅이 나왔다는 말을 듣고 현장에 달려갔으나 실제 주인을 만나고는 크게 낙담했다. 서울 강남에 사는 땅 주인이 양도세(2억원)를 전가해 주변 시세(3.3㎡당 200만원)보다 비싼 250만원을 불렀기 때문이다.

서씨는 “막상 계약서를 쓰려 하던 땅 주인이 계산기를 두드려보더니 자신이 부담해야 할 양도세까지 포함해 땅값을 올렸다. 올려 부른 가격이 터무니없어 계약을 포기했다”고 말했다.

 

▲무거운 양도소득세 때문에 땅을 팔려는 지주들이 줄면서 수도권   일대에서 토지 매물난이 심화하고 있다.

어쩌다가 가격이 맞는 땅을 찾았더라도 연접개발 제한이라는 규제에 걸려 창고를 짓지 못한 업체도 있다. 전기 관련 제품을 생산하는 G사(서울 종로구 소재)는 지난해 말 사업 확장계획을 접었다. 연접개발 규제 때문이다.

이 업체 L사장은 지난해 12월 경부고속도로 인근인 경기도 오산에 좋은 땅이 나왔다는 말을 듣고 현장으로 달려갔지만 실제 땅을 확인하고선 크게 실망할 수밖에 없었다.

인근 300m 가량 떨어진 땅(3만㎡)에 이미 공장이 들어선 바람에 창고 건축허가가 불가능했기 때문이다. 현행 산지관리법상 이미 개발된 땅(3만㎡ 이상)과 붙어있는 땅은 연접개발 제한에 걸려 개발이 불가능하다. 이미 허가 받은 땅 A의 면적이 3만㎡를 넘으면 인접한 땅 B(A의 경계선 반경 500m 이내)에서는 공장 등을 지을 수 없다.

그는 “올해 4~5군데 둘러 봤지만 모두 연접개발 제한에 걸려 창고를 지을 수 없는 것으로 판명났다”며 “입지여건이 좋은 수도권 땅은 대부분 규제로 묶여 그림 속의 떡이나 다름없어 창고를 지을 수가 없었다 ”고 말했다.

개발 규제 첩첩산중, 사업확장 계획 포기 잇따라

어렵게 개발이 가능한 땅을 만나더라도 이번에는 ‘관리지역 세분화 작업’이 앞을 가로 막는다.

관리지역 세분화 작업이란 전국의 관리지역을 개발이 쉬운 땅(계획 관리)과 어려운 땅(생산ㆍ보전 관리)으로 분류하는 것을 말한다. 현재 경기도에서 관리지역 세분화 대상인 17개 시·군 가운데 작업이 마무리된 곳은 김포, 고양, 포천 등 7곳에 불과하다.

관리지역 세분화 작업이 끝나지 않은 지자체의 경우 공장 등의 허가 신청이 들어와도 해당 토지가 어떤 땅으로 분류될지 몰라 이를 반려하기 일쑤다.

설령 관리지역 세분화가 끝난 곳이라도 공장 등의 건축이 쉽지 않다. 각종 법률로 수도권에 지을 수 있는 공장의 종류에 제한을 두고 있어서다. 현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 수도권에 화장품, 석유정제 등 화학업종이 들어서는 것을 제한하고 있다.

게다가 부재지주 양도세 중과 때문에 땅 주인들이 매물을 내놓지 않고 있어서 각종 개발사업에 어려움이 많다.

 

양도세 때문에 타운하우스 등을 개발하려던 중소 시행업체들의 사업포기도 잇따른다. 전원주택 전문 건설업체인 H사는 최근 경기도 용인에 타운하우스를 지으려다 땅값 때문에 결국 사업을 접었다.

비사업용 토지의 양도소득세가 60%로 높아지면서 땅 주인이 세금부담(땅값의 10∼20%)을 업체에 전가해 땅값이 올라 사업성이 떨어졌기 때문이다.

3.3㎡당 택지비가 300만 원으로 비싼 가운데 분양가를 3.3㎡당 600만 원대 이상 받기 어려워 3%대의 수익도 건지지 못할 것으로 예상됐다. 이 업체의 사업계획서를 보면 계획 중인 타운하우스단지(150가구)의 총 사업원가는 500억원. 이 가운데 순수한 땅값은 310억원(평), 자금조달에 따른 이자는 14억원(분양완료 시점까지 산정)으로 토지비 비중이 원가의 60% 가량이나 된다. 이 업체는 7% 안팎의 수익률을 낸다고 계획하고 분양가를 3.3㎡당 700만원으로 책정했다.

H사 대표 강모(49)씨는 “요즘 같은 때 고급 타운하우스라도 분양가가 3.3㎡당 1000만원대에 근접하면 분양성이 크게 떨어진다”며 “분양이 지연되면 손해가 날 수밖에 없어 사업추진을 포기했다”고 말했다.

"거래 규제로 풀어야" 지적 많아

때문에 업계에선 토지이용 규제 뿐 아니라 거래 규제도 풀어야 한다는 목소리가 높다.

정부가 내수진작을 위해 각종 수도권지역 토지 이용 규제를 풀겠다는 계획을 잇따라 내놓고 있지만 부재지주 양도세 중과 등과 같은 거래 규제는 풀지 않는 한 공염불에 불과하다는 이유에서다.

건국대 정용현 겸임교수는 "정부가 땅 투기 억제를 위해 토지 거래 규제를 유지하겠다는 취지는 이해하겠지만 제조업체 등의 실수요는 막지 말아야 한다"고 말했다.

OK시골 김경래 사장은 “땅 주인들이 돈이 급한 것도 아니고, 지금 팔아봤자 비싼 세금만 무는데 왜 땅을 내놓겠느냐”면서 “매도자 우위 현상이 조성된 현재 토지시장에서 토지 이용 규제만 풀어봤자 별다른 내수진작 효과를 기대하가 어렵다”고 말했다.