[스크랩] 입주권 노린 `마구잡이 신축` 낭패본다

입주권 노린 `마구잡이 신축` 낭패본다

서울시, 뉴타운 등 재개발 예정구역 지분쪼개기 봉쇄
단기적 투기방지 효과는 있을듯 … 원천봉쇄엔 한계

서울시가 뉴타운 등 재개발 예정지역에서 성행하는 '지분 쪼개기'에 대해 입주권을 주지 않기로 한 것은 투기바람을 잠재우기 위한 조치다.

이번 조례 개정은 단기적으로는 뉴타운 후보 지역의 집값을 안정시킬 것으로 전망된다.

하지만 '쪼갠 지분'에 대한 현금청산이 강행규정이 아닌 임의규정이어서 쪼개기를 원천적으로 막기에는 한계가 있다는 지적도 제기됐다.

◆지분 쪼개기 실태

이명박 대통령의 당선 이후 강북 개발에 대한 기대감으로 강북지역 전역에서 다세대 신축을 통한 '지분 쪼개기'가 이뤄지고 있다.

2003년 이전에는 다가구주택(가구별 분할등기 불가능)을 다세대주택(분할 등기 가능)으로 전환,아파트 입주권을 여러 개 확보하는 방식의 쪼개기가 성행했다.

이 같은 쪼개기가 2003년부터 법적으로 금지되자 기존의 허름한 단독주택을 허물고 다세대를 신축하는 신종 '지분 쪼개기'가 등장했다.

이런 공사는 성동구 성수동,용산구 서계.청파동 등 서울시내 4차 뉴타운 지정을 추진 중인 곳에서 지난해부터 극성을 부렸다.

투기꾼들은 신축 다세대주택의 건축 연면적을 6평 안팎으로 잘게 쪼개 투기이익의 극대화를 노린다.

쪼개기를 전업으로 하고 있는 K씨는 "한 건만 하면 적게는 2억∼3억원,많게는 4억원 정도의 이익이 남는다"고 말했다.

이런 '지분 쪼개기'는 조합원 수를 늘림으로써 다른 조합원의 이익을 침해한다.

또 우후죽순 늘어나는 신축 주택은 재개발 노후도 요건을 충족시키기 어렵게 만들어 재개발 자체를 지연시키는 부작용도 낳는다.

특히 뉴타운이나 재개발 기본계획에 포함되지도 않아 재개발이 불투명한 지역에서도 쪼개기가 성행해 쪼갠 지분을 사들인 투자자들이 피해를 볼 가능성도 높다.

◆규제 효과는 있나

전문가들은 이번 조례 개정으로 뉴타운 후보 지역의 집값이 일단 안정될 것으로 전망했다.

그동안 지분쪼개기를 노리고 몰렸던 투자세력이 발길을 돌릴 것으로 예상되기 때문이다.

뉴타운 후보지로 꼽히는 용산구 서계동의 K공인중개사 관계자는 "지분쪼개기를 노리는 수요가 몰리면서 3.3㎡ 당 6000만원에도 매물을 구하기가 힘든 상태"라며 "투자자들이 줄어들어 집값이 안정될 것으로 보인다"고 말했다.

이송직 서울시 뉴타운사업 담당관도 "조합원 지위를 확보하지 못할 수 있다는 신호만으로도 지분쪼개기 행위가 지금보다 많이 줄어들 것"이라고 설명했다.

그러나 중.장기적으로는 후보 지역 집값을 오히려 올릴 가능성도 제기됐다.

다세대.다가구 신축이 감소하면서 기존 다세대.다가구의 희소성이 더욱 커져서다.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 "지분쪼개기가 사라지면 기존 주택 투자의 수익성이 커져 뉴타운 집값 상승을 부추길 수도 있다"고 지적했다.

◆임의규정의 한계

이번 대책의 실효성에 대해 의문을 제기하는 목소리도 있다.

쪼갠 지분에 대한 현금 청산방식은 강제규정이 아니라 임의 규정이기 때문이다.

조합이 현금청산을 할 수도 있고 입주권을 줄 수도 있는데 마찰이 우려되는 현금 청산을 선택하지 않을 가능성이 높다는 것이다.

D건설 재개발팀 관계자는 "입주권을 못 받은 사람들이 비상대책위원회를 만들어 소송 등으로 재개발을 방해하면 사업이 난관에 봉착하게 된다"며 "건축가구 수가 조합원 수보다 많은 대다수 재개발구역들이 굳이 갈등을 무릅쓰고 현금청산을 선택하겠느냐"고 말했다.

조성근/이호기 기자 truth@hankyung.com

출처 : 김현의 부동산노트

글쓴이 : 鬪魂 - 김현 원글보기

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