- 2008년 주택시장전망(요약) -
1) 2008년 주택시장 여건
◦ 유가상승, 서브프라임모기지 부실 여파에 따른 세계경제 성장률 둔화 등 대외여건 악화로 국내경제성장률 둔화 우려 커짐
◦ 은행의 자금조달 어려움으로 CD발행이 증가하여 CD금리가 크게 오르고 있으며, 이는 주택담보대출금리 상승으로 이어져 가계의 이자 부담을 증대시켜 신규대출수요 위축으로 이어지고 있음
2) 2008년 주택시장 전망
▣ 주택수요 전망
◦ 주택담보대출(LTV․DTI)규제, 주택담보대출금리 상승에 따른 수요위축, 종합부동산세, 양도세 부담 증가에 따른 수요억제 효과로 주택수요 위축 지속 전망
- 연소득대비주택가격비율(PIR)이 2006년 주택가격 급등으로 ‘05년 5.3배→ ’06년 6.5배(전국)로 크게 높아져 주택구매력이 상대적으로 낮아진 것도 원인으로 작용
◦ 주택시장침체로 전반적인 주택거래 위축은 지속되지만 2007년 주택거래급감에 따른 반등효과로 2008년 주택거래 BSI는 117.5로 주택거래량이 소폭 늘어날 것으로 전망
- 수도권은 뉴타운․재개발로 인한 이주수요 증가 등으로 주택거래 BSI가 142.9로 높게 나타났고, 지방은 주택시장 침체로 지속으로 91.7로 거래 감소 전망
< 2008년 주택거래전망 BSI>
|
수도권 |
지방 |
전체 |
|
142.9 |
91.7 |
117.5 |
▣ 주택공급 전망
◦ 2008년 주택건설 BSI는 37.9(2007년 대비)로 민간부문 주택공급 전망
- 2007년 분양가 상한제 적용을 피하기 위해 조기 집행한 물량에 따른 공급량 감소와 미분양아파트 증가에 따른 분양시장 침체, 그리고 2008년 분양가 상한제 적용에 따른 수익성 악화 등의 영향으로 주택공급은 감소할 것으로 전망
- 그러나 제2기 신도시 등에 따른 공공발주 주택공급량 증가로 전체 주택공급 감소는 완화될 것으로 전망됨
- 특히 대형업체 BSI는 23.3으로 나타나 상대적으로 시장위축에 따른 압박을 크게 체감하는 것으로 나타났음
< 2008년 주택건설전망 BSI>
|
대형업체 |
중소형업체 |
전체 |
|
23.3 |
48.3 |
37.9 |
▣ 주택정책 변화 전망
◦ 분양가 상한제․청약가점제 등 주요 주택정책의 큰 골격은 그대로 유지될 것으로 보이나, 미분양 아파트 증가 등으로 인한 주택건설업체 도산 위기로 인해 수요억제 완화 조치가 제한적이나마 이루어질 수도 있을 듯
- 주택 보유자 및 구매예정자의 주택보유 및 거래비용 경감에 대한 요구가 커져 정책 부담으로 작용할 가능성이 있음
- 주요 대선주자들도 1가구 1주택 종합부동산세, 양도세 완화 등 세부담 완화를 공약으로 내놓았고, 재건축․재개발 규제완화를 공약한 후보도 있어 부분적 규제 완화의 가능성은 있을 것으로 예상됨
▣ 주택가격 전망
◦ 주택가격 순환변동치, 허니컴사이클 모델을 통해 볼 때, 주택시장은 2007년 수축국면에 들어섰고, 2008년에도 지속될 것으로 전망
◦ 2008년 전국 주택가격은 지역개발에 따라 국지적 가격 상승이 지속되겠지만, 전반적인 수요위축, 주택분양물량 증가에 따른 심리적 불안 해소 등의 요인으로 아파트 2.4%, 주택 1.9% 하락 전망
- 수도권은 지속적 수요위축, 공급확대 등으로 아파트 0.7%, 주택 0.4% 하락할 것으로 전망되나, 서울은 강북을 중심으로 한 뉴타운․재개발에 따른 가격 상승 기대감, 중소형 주택에 대한 수급불균형 지속으로 아파트 0.1%, 주택 0.6% 소폭 상승할 것으로 전망
◦ 2008년 주택전세가격은 전국적으로 안정세를 보일 것으로 전망되나, 뉴타운․재개발에 따른 주택 멸실, 이주수요 증가 등의 요인으로 아파트 2.4%, 주택 2.9% 상승 전망
- 서울 및 수도권은 중소형 전세공급 부족에 따른 수급불균형 지속으로 서울 아파트 3.6%, 주택 4.1%, 수도권 아파트 3.7%, 주택 4.0% 상승 전망
< 2008년 주택가격 변동률 전망(2007년대비) >
|
구 분 |
매매가격 |
전세가격 | ||||||
|
아파트 |
주택 |
아파트 |
주택 | |||||
|
2007E |
2008E |
2007E |
2008E |
2007E |
2008E |
2007E |
2008E | |
|
서 울 |
3.6 |
0.1 |
5.4 |
0.6 |
2.3 |
3.6 |
3.8 |
4.1 |
|
수도권 |
4.1 |
-0.7 |
5.5 |
-0.4 |
2.3 |
3.7 |
3.8 |
4.0 |
|
전 국 |
2.1 |
-2.4 |
3.2 |
-1.9 |
1.9 |
2.4 |
2.6 |
2.9 |
3) 2008년 주택시장 정책과제
① 주택수요억제 완화를 통한 시장 정상화
◦ 주택가격 안정세는 지속되나, 주택시장 침체가 극심할 것으로 예상되어 급격한 주택시장 위축을 완화할 수 있는 방안 필요
- 분양가 상한제, 청약가점제 적용으로 실수요 위주의 청약제도가 구비된 만큼, 분양시장 침체 해소를 위해 무주택자의 주택구입에 대한 세제 및 자금 지원 강화, 전매제한 완화 등의 조치가 필요
- 기존 주택시장에 대해서는 1가구 1주택에 대한 종합부동산세 완화, 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 유예기간 연장 등의 세부담 완화책으로 거래 활성화 필요
② 전세시장 안정대책 강구
◦ 최근 뉴타운․재개발 사업에 따라 소형 주택이 멸실되고 있으며, 몇 년간 다세대(연립) 공급이 크게 감소하여 중소형 주택을 중심으로 전세가격 불안 양상을 보이고 있음
→ 가격이 저렴한 장기전세주택 공급 확대, 전세주택자금 지원 강화, 뉴타운․재개발 이주수요 분산을 통한 수요조절 등의 정책 대응이 필요
③ 중소주택건설업체 지원 강화
◦ 지방 미분양 주택이 8만 9천호에 달하고 있어 지방 중소주택건설업체의 경영난이 심각해지고 있음
- 미분양 아파트 증가로 인한 주택건설업체 경영 위기는 고분양가 책정․ 시장예측 착오 등에 기인하나 정부의 과도한 주택규제정책에 따른 주택수요의 급격한 위축이 가장 큰 원인임
→ 주택건설업체 경영 위기 해소책으로 직접적인 자금지원 보다는 과도한 주택금융규제 및 전매제한, 세부담 완화 등 부분적 수요활성화 대책 필요
Ⅰ. 2007년 주택시장 결산
1. 주택가격
|
강북, 인천 등 일부 지역을 제외하고는 전반적인 안정세 시현 |
◦ 주택매매가격은 주택담보대출규제(LTV․DTI), 세부담 증가 등으로 인한 주택수요 위축으로 2007년 11월 현재 전국 아파트 2.1%, 주택 3.0% 상승하여 전반적인 안정세를 보였음
- 그러나 뉴타운․재개발 기대감이 있는 강북과, 경제자유구역개발 등의 호재가 있는 인천 등의 경우 상대적으로 높은 상승률 보임
◦ 주택전세가격은 2007년 11월 현재 전국 아파트 1.9%(2006년말대비), 주택 2.5% 상승하여 전반적인 안정세 시현
- 입주물량 부족으로 수급불균형이 있는 지역과, 뉴타운․재개발 이주수요가 있는 강북 등 일부 지역의 경우 중소형 주택을 중심으로 전세가격 강세를 나타냄
주) 2007년 11월 주택가격지수 기준 자료 : 국민은행
2. 주택거래
|
수요 위축으로 주택거래 크게 감소 |
◦ 아파트 거래는 전년과 비교하여 크게 감소하여 2007년 3/4분기까지 전국 약 60만 4천호로 전년동기 약 75만호 대비 19.4% 감소
- 서울 39.6%, 수도권 29.7%, 광역시 8.5% 각각 감소
◦ 주택거래 감소는 주택담보대출(LTV․DTI)규제 강화, 주택담보대출금리 상승, 종합부동산세․양도세 등 세부담 증가에 따른 수요위축과, 분양가 상한제․청약가점제 적용에 따른 매수대기자의 관망세가 늘어난 것에 기인
- 주택담보대출(LTV․DTI) 관리 강화(11.15대책), 투기지역에서의 주택담보대출 취급건수 제한(1.11대책)으로 수요 위축
- 주택담보대출금리는 2006년 11월 5.69% → 2007년 10월 현재 6.55%로 0.86%p 상승으로 이자 부담 크게 증가
- 종부세 부담 증가(공시지가 상승, 과표적용률 확대 등)로 고가 아파트 매물이 증가하였으나, 급매물 위주로만 거래가 이루어짐
- 1가구 2주택 양도세 50% 중과조치로 매물이 증가할 것으로 예상하였으나, 양도세부담에 따른 동결효과로 오히려 매물이 감소하는 역효과 발생
자료 : 한국은행 자료 : 한국토지공사
3. 주택공급
|
수도권 주택공급 확대, 지방은 감소 |
◦ 주택분양실적은 분양가 상한제 적용을 피하기 위한 조기 분양물량 증가, 수도권 공공택지 공급물량 증가로 2007년 10월 누계 기준 전국 203,332호로 전년동기 182,822호 대비 11.2% 증가
- 2007년 10월 현재 서울 18,303호, 수도권 97,385호로 전년동기대비 각각 46.2%, 36.2% 증가한 반면, 지방은 105,947호로 전년동기대비 4.8% 감소
◦ 2007년 10월까지 주택건설실적은 분양가상한제 회피물량 증가 등의 원인으로 전년동기 327,292호 대비 17.4% 증가한 384,307호를 보임
- 2007년 10월 누계로 서울 50,319호, 수도권 206,119호로 전년동기대비 각각 83.0%, 101.2% 증가한 반면 지방은 전년동기대비 20.8% 감소하였음
- 수도권 주택공급물량이 전체의 53.6%를 차지함으로서 2003년 이후 처음으로 공급비중이 지방보다 커짐
자료 : 건설교통부
4. 미분양 주택
|
지방 미분양 아파트 크게 증가, 수도권까지 확산 추세 |
◦ 2007년 9월 현재 전국 미분양주택은 지방주택시장침체에 따른 지방미분양아파트 증가에 기인하여 2006년말대비 33.2% 증가한 98,235호를 나타냄
- 지방의 미분양주택 증가는 지방 주택건설업체의 경영난을 가중시킴으로써 중견 주택건설업체의 부도로 이어지고 있음
- 수도권은 2003년이후 신규주택 공급부족에 따라 미분양아파트가 계속 감소추세를 보여 왔으나, 최근 분양가 상한제를 피하기 위한 조기분양 증가로 분양 물량이 크게 늘어난 데다 수요자들의 매수관망세가 확산되어, 수도권에서도 미분양 주택이 발생하고 있음
◦ 준공후 미분양주택의 경우에도 2003년 이후 꾸준히 증가추세를 보여 2007년 9월 현재 전국 15,412호를 기록하였는데 2006년말대비 12.9% 증가하였음
- 지방이 14,018호로 전체의 91.0%를 차지하고 있음
자료 : 건설교통부
5. 주택 정책
|
수요억제, 공급확대 기조 위에서 지방주택시장 규제 완화 |
◦ 2007년 정부정책은 주택수요억제 정책과 수도권 제2기 신도시 공급 확대 등 공급확대 정책 유지
- 주택담보대출 심사를 LTV․DTI 위주로 강화하고, 투기지역의 경우 대출건수를 1인 1건으로 제한하는 등의 방법으로 주택담보대출 규제를 강화
- 종합부동산세 과표적용확대(70% → 80%)와 1가구 2주택 양도세 50% 중과 조치 등으로 세부담 증가
- 공공택지내 주택 공급물량 확대 및 택지개발 기간단축을 통한 조기공급 실시 방안을 마련하였고(11.15대책), 분당급 신도시인 동탄 신도시 확정 발표(6월 1일)
- 1.11대책을 통해 분양가 상한제 및 원가공대 확대 방안을 마련하여 9월 1일부터 시행토록 하였고, 청약가점제를 9월로 앞당겨 실시토록 함
◦ 지방 미분양 아파트 증가로 인해 지방 중소주택건설업체 도산 가능성이 대두되면서 지방 주요지역에서 투기지역 및 투기과열지구 해제, 미분양 주택 매입활용 방안 등을 발표하였음
- 7월과 9월, 12월에 걸쳐 지방 주택투기지역 6곳(충남 천안시․아산시, 울산시 4개구)과 투기과열지구 3곳(부산 해운대구, 울산 남구․울주군)을 제외한 대부분의 지역이 투기지역 및 투기과열지구에서 해제됨
- 지방 미분양아파트 해소 방안으로 준공후 미분양 주택에 한해 국민임대주택 또는 비축용 임대주택으로 매입하는 방안이 마련되었음
◦ 2007년 주택정책에 대한 설문조사 결과 가장 긍정적이었던 부분은 “분양가 상한제, 원가공개확대를 통한 분양가 인하방안 마련”(30.6%), “수도권 제 2기신도시 공급확대를 통한 시장불안심리 해소”(25.3%) 순으로 응답이 많았음
◦ 2007년 주택정책의 가장 부정적이었던 부분에 대해서는 “지역 특성을 고려하지 않은 일률적 규제로 인한 지역주택시장침체”(36.2%), “주택담보대출규제 등 수요억제를 통한 거래위축”(22.8%) 순으로 응답이 많았음
<참고> 2007년 주택정책에 대한 설문조사 결과
|
(단위 : 개사, %)
(단위 : 개사, %)
|
Ⅱ. 2008년 주택시장 여건 및 전망
1. 주택시장 여건
|
고유가, 세계경제 성장률 둔화 등 대외여건 악화로 불확실성 증대 |
◦ 세계경제는 고유가로 인한 물가상승과 미국 주택시장침체에 따른 서브프라임모기지론(비우량 주택담보대출) 부실 여파로 인한 불확실성 증대로 2007년 약 5.1%에서 2008년 4.6% ~ 4.8%로 낮아질 것으로 전망
◦ 2008년 국내경제성장률은 기관별로 4.7 ~ 5.1% 수준으로 전망하였는데, 유가, 환율, 미국 등 세계경제 둔화 정도 등 대외여건에 따라 악화 가능성
- 내수부문은 민간소비, 건설투자, 설비투자 회복세가 지속될 것으로 전망되나, 세계경제 둔화에 따른 수출 증가세 둔화, 서브프라임모기지 부실여파에 따른 국내 금융시장 신용경색 등 외부 위험요인이 증대되어 경제 성장률을 둔화 시킬 가능성도 큼
< 2008년 경제전망 >
(단위: %, 억불)
|
구분 |
한국은행 |
KDI |
삼성경제 연구소 |
한국경제 연구원 | ||||
|
2007년E |
2008년E |
2007년E |
2008년E |
2007년E |
2008년E |
2007년E |
2008년E | |
|
실질국내총생산 |
4.8 |
4.7 |
4.9 |
5.0 |
4.8 |
5.0 |
4.7 |
5.1 |
|
(민간소비) |
4.4 |
4.3 |
4.4 |
4.5 |
4.4 |
4.5 |
4.2 |
4.6 |
|
(설비투자) |
7.6 |
6.4 |
7.6 |
6.2 |
7.9 |
7.1 |
8.7 |
9.0 |
|
(건설투자) |
1.8 |
2.8 |
3.3 |
4.3 |
1.8 |
3.1 |
2.1 |
3.2 |
|
경상수지(억불) |
65 |
-30 |
39 |
-26 |
93 |
-29 |
29.3 |
-32.9 |
|
(수출증가율) |
11.3 |
10.3 |
13.5 |
10.9 |
13.7 |
11.0 |
12.2 |
9.8 |
|
(수입증가율) |
10.0 |
10.2 |
14.5 |
13.2 |
13.3 |
12.8 |
13.0 |
11.5 |
|
소비자물가 |
2.5 |
3.3 |
2.4 |
2.8 |
2.5 |
3.0 |
2.3 |
2.6 |
|
실업률 |
3.3 |
3.2 |
3.3 |
3.2 |
3.3 |
3.2 |
3.2 |
3.3 |
|
회사채수익률1) |
- |
- |
- |
- |
5.7 |
6.0 |
5.8 |
6.1 |
주 1) 3년만기 회사채(AA-) 기준
|
금리 상승 여파 따른 주택금융여건 악화 |
◦ 콜금리 인상과 CD 발행 증가 등으로 주택담보대출 금리 상승
- 통화당국이 고유가 등 인플레이션 압력과 시중유동성 해소를 위해 긴축정책 기조를 유지하는 가운데 금리 상승세 지속됨
- 시중 자금의 주식형펀드로의 자금유입과 미국 서브프라임모기지론 부실에 따른 글로벌 신용경색의 영향으로 은행의 자금조달이 어려워짐에 따른 CD발행 증가로 CD금리 상승세 지속
- CD 금리에 연동되는 주택담보대출금리도 2006년 1월 6.11% → 10월 현재 6.55%로 상승하였고, 주택담보대출(LTV․DTI) 규제와 맞물리면서 주택담보대출순증액도 2007년 11월(누계) 현재 2006년말 대비 2.7조원 증가에 머무름
- 2008년 시중금리 상승에 따른 주택담보대출금리 상승은 가계의 대출이자 부담을 증대시켜 주택수요를 더욱 위축시킬 것으로 전망
자료 : 한국은행
2. 주택수요 전망
|
주택수요위축 지속 전망 |
▣ 주택수요 여건
◦ 연소득대비주택가격비율(PIR)은 2006년 주택가격 급등으로 크게 상승
- 2005년에서 2006년 사이 전국이 5.3배에서 6.5배로 늘어난 가운데, 서울 8.0배 → 9.8배, 수도권 6.3배 → 7.8배, 광역시 4.4배 → 5.3배로 크게 증가
- 연소득과 비교하여 주택가격이 매우 높은 수준이기 때문에 주택 구입을 위한 자금 부담은 커짐
◦ 부동산구매계획 CSI 수치도 2005년 1/4분기 15에서 2007년 9 ~10 수준에 머무르고 있음
- 주택담보대출규제(LTV․DTI), 주택담보대출금리 상승에 의한 주택구입자금 조달의 어려움, 종합부동산세, 양도세 등 세부담 증가로 인한 주택보유비용증가, 분양가 상한제․청약가점제 실시로 관망세가 확산되어 주택수요 위축이 지속될 것으로 전망
자료 : 국민은행, 주택금융수요실태조사 자료 : 한국은행
▣ 주택거래 BSI
◦ 2007년 주택거래 급감에 따른 기술적 반등효과로 2008년 주택거래 BSI는 117.5(2007년 대비)로 주택거래량이 소폭 늘어날 것으로 전망
- 주택시장침체에 따라 주택매매거래 위축이 지속되는 가운데 2006년 쌍춘년 결혼 전세수요 가구의 전세계약 갱신 등 전세거래 증가의 영향 등으로 2008년 주택거래가 소폭 늘 것으로 응답한 중개업소가 많았음
◦ 수도권의 주택거래 BSI는 142.9, 지방의 주택거래 BSI는 91.7로 나타나, 서울을 중심으로 경기․인천 등의 수도권에서 주택거래가 늘 것으로 응답한 비율이 높았음
→ 수도권의 경우 뉴타운․재개발로 인한 이주 수요 증가 등의 요인으로 거래가 늘 것으로 예상되는 반면, 지방의 경우 주택시장 침체 지속으로 거래가 감소할 것으로 전망
< 2008년 주택거래 전망(2007년 대비) >
(단위 : %)
|
구 분 |
수도권 |
지방 |
전체 |
|
20% 초과감소 |
4.1 |
6.3 |
5.2 |
|
11~20%감소 |
8.2 |
20.8 |
14.4 |
|
10%이하 감소 |
12.2 |
22.9 |
17.5 |
|
변화없음 |
8.2 |
8.3 |
8.2 |
|
10%이하 증가 |
59.2 |
35.4 |
47.4 |
|
11~20%증가 |
4.1 |
6.3 |
5.2 |
|
20%이상 증가 |
4.1 |
0.0 |
2.1 |
|
합 계 |
100.0 |
100.0 |
100.0 |
|
BSI |
142.9 |
91.7 |
117.5 |
주) BSI는 (증가응답비율-감소응답비율+100)으로 산출하고, 100보다 크면 늘어날 것으로 응답한 비율이 많은 것을 뜻함
3. 주택공급전망
|
민간부문 주택공급 위축될 것으로 전망 |
▣ 주택건설 BSI
◦ 2008년 주택건설 BSI는 37.9(2007년 대비)로 주택건설경기 악화 전망
- 2008년 분양가 상한제 실시에 따른 수익성 악화, 지방 미분양 아파트 증가 등 지방 주택시장 침체 등의 요인으로 2008년 주택건설실적이 감소할 것으로 응답한 업체 비율이 많았음
- 대형업체 BSI는 23.3, 중소형업체는 48.3으로 대형업체의 주택건설경기가 더 악화될 것으로 전망
→ 토목, 해외 건설 등 사업다각화가 되어있는 대형업체의 경우 분양가 상한제 실시에 따른 수익성 악화 등으로 주택사업부문 비중을 감소시키는데 기인함
< 2008년 주택건설 계획(2007년 대비) >
(단위 : %)
|
대형업체 |
중소형업체 |
전체 | |
|
20% 초과감소 |
14.0 |
20.0 |
17.5 |
|
11~20%감소 |
27.9 |
13.3 |
19.4 |
|
10%이하 감소 |
44.2 |
41.7 |
42.7 |
|
변화없음 |
4.7 |
1.7 |
2.9 |
|
10%이하 증가 |
9.3 |
18.3 |
14.6 |
|
11~20%증가 |
0.0 |
0.0 |
0.0 |
|
20%이상 증가 |
0.0 |
5.0 |
2.9 |
|
합 계 |
100.0 |
100.0 |
100.0 |
|
BSI |
23.3 |
48.3 |
37.9 |
주) BSI는 (증가응답비율-감소응답비율+100)으로 산출하고, 100보다 크면 늘어날 것으로 응답한 비율이 많은 것을 뜻함
<참고> 2008년 주택건설계획 설문조사 결과
|
◦ 주택건설계획 감소의 주요 이유는 “분양가 상한제, 원가공개 확대에 따른 수익성 악화”(61.0%) “분양시장 침체 예상에 따른 사업축소(31.7%) 였음
- 대형업체의 경우 “분양가상한제, 원가공개 확대에 따른 수익성 악화가 66.7%로 나타나, 분양가 상한제 실시에 따른 주택공급 위축 영향이 중소형업체보다 더 클 것으로 보임
(단위 : 개사, %)
◦ 2008년 주택건설물량을 증가시킬 것으로 응답한 업체는 전체 103개 업체의 12.6%인 13개업체에 불과하였으며, 증가 이유로 “뉴타운, 재개발, 재건축 사업으로 인한 수주 증가”(5개업체), “제2기 신도시, 기업혁신도시 개발에 따른 수주증가“(3개업체)로 나타남
|
|
수도권 주택공급 확대지속, 지방 위축 전망 |
◦ 2008년 정부의 수도권 주택공급 목표가 392천호임을 감안할 때 수도권 주택공급은 지속적으로 늘어날 전망
<정부 목표 주택건설계획>
(단위 : 천호)
|
구 분 년도 |
'07년 |
'08년 |
'09년 |
'10년 |
총계 |
연 평 균 | |
|
수도권 |
합계 |
297 |
392 |
364 |
403 |
1,456 |
364 |
|
공공택지 |
155 |
229 |
201 |
206 |
791 |
198 | |
|
민간택지 |
142 |
163 |
163 |
197 |
665 |
166 | |
자료 : 건설교통부, 『2007년도 주택종합계획』
◦ 제2기 신도시에서 공급되는 물량도 2007년도보다는 늘어날 계획임
- 분양물량은 ‘07년 17,581호에서 ’08년 36,468호로 늘어날 전망
<제 2기 신도시 분양일정>
(단위 : 호)
|
연도 |
계 |
판교 |
동탄1 |
김포 |
송파 |
평택 |
양주 |
파주 |
검단 |
광교 |
동탄2 |
|
계 |
577,314 |
29,12 |
41,000 |
58,570 |
49,000 |
63,000 |
54,300 |
80,324 |
66,000 |
31,000 |
105,000 |
|
‘06 까지 |
•••• |
•••• |
•••• |
•••• |
- |
- |
- |
•••• |
- |
- |
- |
|
‘07 |
17,581 |
2,064 |
6,954 |
|
- |
- |
- |
|
- |
- |
- |
|
‘08 |
36468 |
7,514 |
2,860 |
7,027 |
- |
- |
7,554 |
6,413 |
- |
5,100 |
- |
|
‘09 |
95,851 |
3,334 |
- |
17,775 |
4,000 |
17,145 |
18,595 |
16,485 |
6,100 |
12,417 |
- |
|
‘10 |
162,747 |
- |
- |
25,100 |
6,000 |
28,575 |
20,651 |
15,218 |
21,700 |
8,173 |
37,330 |
|
‘11 이후 |
212,376 |
- |
- |
5,125 |
39,000 |
17,280 |
7,500 |
32,291 |
38,200 |
5,310 |
67,670 |
주) 일정은 다소 변경될 수 있음 자료 : 건설교통부
◦ 지방의 경우 미분양 적체로 인한 주택시장침체와 분양가 상한제 실시로 인한 수익성 악화로 주택공급 감소세가 지속될 것으로 전망
4. 주택정책여건 변화 전망
|
주택시장 위축에 따라 수요억제 완화 요구 증대 전망 |
◦ 분양가 상한제․청약가점제 등의 주요 주택정책 골격은 그대로 유지될 것으로 보이나, 미분양 아파트 증가로 인한 주택건설업체 도산 위기 증대를 해결하기 위해 수요억제 완화 조치가 제한적이나마 이루어질 것으로 전망
- 주요 대선 주자들은 종합부동산세, 양도세 완화 등 세부담 완화를 공약으로 내놓았고 재건축․재개발 규제 완화를 공약으로 내놓기도 함
- 수도권에서도 남양주 진접지구, 파주 신도시에서도 대규모 미분양 아파트가 발생하면서 전매제한 완화 등의 수요억제 완화 대책이 강구되어질 것으로 전망
◦ 2008년 주택시장 이슈에 대한 설문조사 결과 “지방 미분양 아파트 증가 등 주택시장 침체로 인한 주택건설업체 도산 위기”(39.6%), “주택시장 위축으로 인한 주택담보대출규제, 종합부동산세, 양도세 완화 등 주택규제 완화 요구확대”(36.5%), “분양가상한제⋅청약가점제 시행으로 인한 분양시장 양극화“(15.2%)순으로 응답하였음(p.15참조)
◦ 2008년 주택정책방향에 대한 설문조사 결과는 “미분양 아파트 증가 등 지방주택시장침체에 대한 지방주택시장 활성화 대책 마련”(34.5%), “종합부동산세․양도세 등 세부담 완화“(22.0%), ”주택담보대출규제(LTV⋅DTI) 완화를 통한 소비자 주택구입 능력 제고 방안 마련“(20.0%) 순으로 나타남(p.15참조)
- 주택시장침체에 대응하여 제한적이나마 주택수요규제 완화 대책이 있을 것으로 시장의 기대감이 형성되고 있는 것으로 나타남
<참고> 2008년 주택정책에 관한 설문조사 결과
|
(단위 : 개사, %)
(단위 : 개사, %)
|
5. 주택가격 전망
|
주택매매가격은 수축국면, 주택전세가격은 횡보상태에 있음 |
◦ 아파트 입주물량은 전국이 2007년 약 30만 8천호 → 2008년 약 30만 2천호로 소폭 감소
- 수도권은 2007년 약 14만 2천호 대비 소폭 증가한 약 14만 3천호, 지방은 2007년 약 16만 7천호 대비 소폭 감소한 159천호로 올해와 비슷한 수준
- 강남의 경우 2007년 약 2만 2천호에서 2008년 약 3만 2천호로 크게 늘어나는데 비하여 강북은 2007년 약 1만 4천호 → 2008년 약 1만 6천호로 소폭 증가에 머물러, 강남은 수급여건이 크게 개선되나, 강북은 수급불안으로 인한 가격 상승 압력이 지속될 것으로 예상됨
자료 : 부동산 114
◦ 순환변동치를 살펴보면 2007년 1분기를 정점으로 주택매매가격은 수축국면을, 주택전세가격은 횡보상태를 보이고 있음
- 2008년에도 거시경제여건이나, 주택금융시장 여건 악화로 주택수요가 크게 살아날 가능성이 작기 때문에 주택매매가격은 수축국면이 이어질 것으로 전망
- 전세가격은 매수대기자의 관망세 증가, 뉴타운․재개발 이주 수요가 늘어날 가능성이 크기 때문에 상승세가 지속될 것으로 전망
주) 순환변동치는 (가격지수-장기추세)+100으로 구함
◦ 허니컴사이클 모델을 통한 주택매매시장국면은 2007년 상반기 현재 주택거래 감소․가격 보합 상태를 보여주고 있는데 이러한 국면이 2007년 하반기 또는 2008년 상반기까지 이어지다가 2008년 하반기에는 거래가 소폭 늘어나는 가운데 주택가격은 보합 또는 소폭 하락하는 국면을 보일 것으로 전망
주) 허니컴사이클모델(벌집순환모델)은 거래량과 가격동향으로 주택경기를 진단
|
∎ 2008년 전국 아파트매매가격 2.4%, 주택매매가격 1.9% 하락 전망 � 서울 아파트 0.1%, 주택 0.6% 상승, 수도권 아파트 0.7%, 주택 0.4% 하락 전망 ∎ 2008년 전국 아파트전세가격 2.4%, 주택전세가격 2.9% 상승 전망 � 서울 아파트 3.6%, 주택 4.1%, 수도권 아파트 3.7%, 주택 4.0% 상승 전망 |
◦ 2008년 전국 주택매매가격은 미분양아파트 증가 등에 따른 분양시장 침체의 영향으로 소폭 하락세를 보일 것으로 전망되며, 아파트매매가격은 상대적으로 하락폭이 더 클 것으로 전망됨
- 수도권은 지속적 수요위축, 공급확대 등으로 아파트 0.7%, 주택 0.4% 하락할 것으로 전망되나, 서울은 강북을 중심으로 한 뉴타운․재개발에 따른 가격 상승 기대감, 중소형 주택에 대한 수급불균형 지속으로 아파트 0.1%, 주택 0.6% 소폭 상승할 것으로 전망
◦ 2008년 주택전세가격은 2007년 변동률과 비슷한 수준을 보일 것으로 전망
- 서울 강남 등 일부지역의 경우 입주물량 증가로 전세가격이 안정세를 보이는 곳도 있겠으나, 강북 등에서 뉴타운․재개발 이주수요가 증가하는 가운데, 주택수요위축에 따른 매수대기자의 관망세 증가, 종합부동산세의 전세가구 전가 등의 효과로 주택전세가격은 상승세가 지속될 것으로 전망
< 2008년 주택가격 변동률 전망(2007년대비) >
|
구 분 |
매매가격 |
전세가격 | ||||||
|
아파트 |
주택 |
아파트 |
주택 | |||||
|
2007E |
2008E |
2007E |
2008E |
2007E |
2008E |
2007E |
2008E | |
|
서 울 |
3.6 |
0.1 |
5.4 |
0.6 |
2.3 |
3.6 |
3.8 |
4.1 |
|
수도권 |
4.1 |
-0.7 |
5.5 |
-0.4 |
2.3 |
3.7 |
3.8 |
4.0 |
|
전 국 |
2.1 |
-2.4 |
3.2 |
-1.9 |
1.9 |
2.4 |
2.6 |
2.9 |
Ⅲ. 2008년 주택시장 정책 과제
◦ 2008년 주택가격은 하향 안정세를 유지하지만, 금리상승 여파와 높아진 주택가격, 전매제한 등의 수요억제정책으로 미분양적체 확대와 주택시장 침체가 예상되므로 시장 정상화를 위해 다음과 같이 정책과제를 제시할 수 있음
|
① 주택수요억제 완화를 통한 시장 정상화 |
◦ 주택시장 안정기조를 이어가되, 주택시장 침체 심화가 예상되므로 주택시장 위축 완화방안이 필요
- 현 주택시장은 지방의 미분양 주택이 수도권으로까지 확대되는 국면이기 때문에 이에 대한 원인 분석 및 선제적 대응 필요
- 분양가 상한제, 청약가점제 적용으로 실수요 위주의 청약제도가 구비된 만큼, 분양시장 침체 해소를 위해 무주택자의 주택구입에 대한 세제 및 자금 지원 강화, 전매제한 완화 등의 조치가 필요
- 기존 주택시장에 대해서는 1가구 1주택에 대한 종합부동산세 완화, 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 유예기간 연장 등의 세부담 완화책으로 거래 활성화 필요
|
② 전세시장 안정 대책 강구 |
◦ 2008년 전세시장은 뉴타운․재개발 사업에 따른 소형 주택 멸실, 최근 몇 년간 다세대(연립) 주택공급 감소, 이주로 인한 전세 수요 증가 등의 원인으로 중소형 주택을 중심으로 전세가격 불안 우려가 높음
- 종합부동산세 등 세부담 증가로 인한 전세가구에 대한 세금 전가, 분양가 상한제, 주택금융여건 악화로 인한 매수대기자의 관망세가 전세수요로 이어지는 것도 전세가격 불안 요인으로 작용
◦ 가격이 저렴한 장기전세주택 공급 확대, 전세주택자금 지원 강화, 뉴타운․재개발 이주수요 분산을 통한 수요조절 등의 정책 대응이 필요
- 전세시장 안정화를 위해 필요한 대책에 대한 설문조사 결과 “최초 주택구입자의 주택구입지원 확대를 통한 전세수요 압력 해소”(27.3%), “뉴타운․재개발 이주수요 분산을 통한 수요조절“(23.7%), 전세자금대출 등 금융지원 강화(18.6%), 장기전세주택 공급확대(18.0%) 순으로 나타남
|
③ 중소 주택건설업체 지원 강화 |
◦ 지방 미분양 주택이 약 8만 9천호에 달하고 있는 가운데, 최근 수도권지역에서도 미분양 아파트가 늘면서 주택건설업체의 위기의식이 커지고 있는 상황
- 지방 미분양 아파트 증가로 지방 중소주택건설업체의 경영난이 심각해지고 있는 가운데, 대출금리 상승에 따른 이자부담 증가, 주택시장침체로 인한 금융권의 신규 대출 어려움 등으로 연쇄 도산에 대한 우려가 커지고 있음
- 미분양 아파트 증가는 건설업계의 고분양가 책정, 시장예측 착오 등에 기인하지만, 정부의 수요억제책도 한 원인으로 작용하였음
◦ 지방 중소 주택건설업체 경영 위기 해소를 위해 침체된 지방주택시장에 대해 규제 완화를 통한 수요 활성화 대책 필요
- 주택건설업계 경영난 해소 대책에 대한 설문조사 결과 직접적인 자금지원 보다는 “침체된 지방주택시장에 대해 주택금융규제 및 세제완화를 통한 수요 활성화”(49.0) “분양시장 활성화를 위한 전매제한 및 재당첨 기간 완화”(29.4%)를 주요 대책으로 꼽았음
<참고> 전세시장 안정 및 주택건설업체 경영난 해소대책에 대한 설문조사 결과
|
(단위 : 개사, %)
(단위 : 개사, %)
|
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