도시기본계획 뜯어보기⑤ 고양시, 시가화예정용지 늘려

개발계획 몰릴 덕양구 땅 잡아볼까

도시기본계획 뜯어보기⑤ 고양시, 시가화예정용지 늘려

 

미국 시사주간 뉴스위크지는 지난해 7월 경기도 고양시를 ‘세계에서 가장 빠르게 성장하는 역동적인 10대 도시’로 선정했다.

뉴스위크는 “서울과 인접한 지리적 이점을 살린 쾌적한 주거환경, 편리한 교통망, 그리고 세계적인 규모의 킨텍스(한국국제전시장) 개장과 테마파크인 한류우드 조성, IT산업의 육성 등 외형적 성장이 타 지방자치단체보다 월등히 높은 점”을 선정 배경으로 꼽았다.

이런 고양시가 이제 명실상부한 수도권 서북부지역의 중심도시로 성장할 채비를 갖춰나가고 있다.

 

고양시의 중장기 발전 계획을 담은 ‘2020 고양 도시기본계획’에는 이곳을 수도권 서북부 권역의 거점 대도시로 자리매김하려는 시의 의지가 고스란히 담겨 있는 것이다.

도시기본계획 ‘변경안’을 보면 신규 투자처가 보인다?

고양시는 지난해 9월 ‘2020년 고양 도시기본계획’을 확정, 발표했다. 하지만 도시 확장과 자족 도시 및 지역 균형 발전을 위한 기본 계획의 변경 필요성이 대두하면서 올해 초부터 본격적인 변경안 수립에 나서 6월 14일 ‘도시기본계획 변경안’을 경기도에 승인 신청했다.

고양시 도시계획과 관계자는 “경기도와 정부가 협의 등을 거쳐 올 연말께는 변경안이 최종 확정될 것 같다”고 말했다.

지난해 마련된 2020년 도시기본계획은 이미 많은 사람들에게 알려져 개발 가능 지역 부동산 값은 꽤 오른 상태다. 따라서 최근 시가 수립한 변경안에 담긴 개발 내용을 꼼꼼하게 파악한 뒤 투자 전략을 세우는 것도 방법이라고 전문가들은 조언한다.

이르면 올해 말 최종 확정될 것으로 예상되는 도시기본계획 변경안에는 기존 기본계획에는 담겨있지 않던 새로운 개발예정지 등 신규 투자처가 적지 않기 때문이다.

도시기본계획 변경안, 뭘 담았나

고양시가 2020년 도시기본계획의 변경에 나선 것은 수도권 광역도시계획의 확정, 도시 및 주거환경정비계획의 승인, 도시재정비촉진을 위한 특별법의 뉴타운 지구지정, 자족도시 실현을 위한 브로멕스 프로젝트 추진, 기타 개발사업의 확정 등으로 급증하는 개발 수요에 대처하기 위해서다.

변경안의 핵심내용은 산업단지 및 주거용지 등 개발 가능지의 면적을 크게 늘리겠다는 것이다. 고양시는 이를 위해 ‘2020년 도시기본계획’을 통해 확정했던 기존 시가화 예정용지를 대폭 확대하기로 했다.

시가화 예정용지 변경은 장항동 지식기반정보단지와 덕은동 미디어밸리 사업와 주변지의 확장과 군부대 사격장 이전을 통한 지역민원 해소 및 지역정비를 위한 탄현 도시개발사업지구의 확대 등을 내용으로 담고 있다.

장항 지식기반정보단지와 덕은 미디어밸리의 확장은 고양시의 자족성 제고를 위한 브로멕스(Broadcasting and Multimedia Complex) 프로젝트를 추진하기 위한 것이다.

이 프로젝트는 장항동 킨텍스 지원단지와 삼송.덕은.현천동 일대를 중심으로 2012년까지 시내 5개 권역 약 377만㎡(114만평) 부지에 민간자본을 유치해 첨단 방송영상산업단지를 조성하는 사업이다.

이로써 시가화예정용지는 당초 1207만㎡(366만평)에서 19만6000여㎡(59만6000평)가 증가한 1402만㎡(425만6000평)로 확대됐다.

 

시가화 예정용지란 녹지지역 등을 주거용지 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 지정하는 것을 말한다.

예정용지가 확정되면 2015년 고양시 인구는 당초 104만인에서 7만명 늘어난 111만인으로, 2020년 인구는 106만명에서 8만명이 늘어난 114만명에 달할 전망이다.

덕은동 등 신규 시가화예정지 주변지역에 관심

이에 따라 전문가들은 도시기본계획 변경안에 새로 시가화 예정용지로 반영된 개발 예정지 주변지역이 신규 부동산 투자처로 떠오를 것으로 보고 있다.

특히 신규로 추가되는 브로멕스 사업지를 비롯한 인근 부지의 부동산 값이 개발 호재를 안고 상승할 여력이 크다는 게 현지 부동산 중개업계의 설명이다.

고양시 덕은동 G공인 관계자는 “돔스튜디오 및 대규모 R&D센터가 들어서는 삼송동 ‘브로멕스 힐사이드’와 영화촬영 세트장과 관련 시설물들이 조성되는 덕은동 ‘브로멕스 밸리’ 주변 지역에는 아직까지 투자 손때가 묻지 않은 곳이 적지 않다”고 귀띔했다.

미디어 밸리로 개발될 고양시 덕양구 덕은동 일대는 서울 상암동과 가깝지만 대부분 그린벨트로 묶여 있어 땅값이 별다른 움직임을 보이지 않았다.

상암동 DMC(디지털미디어시티)와의 연계 개발 가능성도 큰 덕은동 그린벨트 내 임야의 경우 현재 평당 50만원 선에 거래가 가능한 곳도 적지 않다는 게 현지 부동산 중개업소 관계자들의 설명이다.

하지만 이번 도시기본계획 변경안에서 시가화 예정용지로 확대된 킨텍스 인근의 장항동 일대 농지는 이미 킨텍스와 한류우드 개발 바람을 타고 땅값이 크게 오른 상태다. 도로변에 있는 농지는 현재 평당 100만~150원을 훨씬 웃돈다.

도로와 접하지 않는 농지도 평당 70만~90만원이 넘는다. 올해 초보다 10~15% 가량 오른 것이다.

장항동 바이일산공인 김만수 사장은 “토지거래 허가 구역으로 묶여 있어 거래가 쉽지 않은 데다 자유로를 따라 장항동 북쪽에 위치한 구산동과 송포동 일대에 명품신도시가 들어선다는 시대감에 매물 부족 속에서 호가 오름세가 이어지고 있다”고 말했다.

뉴타운ㆍ재개발시장,침체 늪에서 벗어나지 못해

고양시는 또 지역별 특화 발전을 위해 전 지역을 1도심 1부도심 2지역 중심 2지구 중심체계로 나눠 계획적인 개발을 유도하기로 했다.

 

특히 시는 지역 균형 발전을 위해 구도심 지역을 뉴타운사업과 주거환경정비사업으로 재정비할 방침이다.

고양시가 우선적으로 개발할 구도심 3곳은 덕양구 원당ㆍ주교ㆍ성사동 일대 130만㎡(29만평)과 덕양구 능곡ㆍ토당동 일대 116만㎡(35만평), 일산서구 일산동 일대 107만㎡(23만평) 등이다.

이들 지역은 노후 주택과 상업 시설이 밀집해 있는 구시가지로 구도심 113만평 가운데 77%를 차지하고 있다. 올해 12월 말까지 지구 지정을 위한 수요 조사와 대상자 선정 작업에 필요한 예산을 확보하고 오는 2009년부터 뉴타운 정비사업에 본격적으로 나설 계획이다.

특히 이들 지역 중 뉴타운 사업지구에 포함된 원당지구(주교ㆍ성사동 일대, 17만8000여㎡)와 일산지구(일산동 일대, 21만여㎡), 능곡지구(토당ㆍ행신동 일대, 25만9000여㎡)는 뉴타운 사업 방식과 일정에 따라 개발이 진행될 예정이다.

고양 뉴타운 지역 부동산시장은 개발 재료에도 불구하고 쥐 죽은 듯 조용하다. 시장의 무관심 속에 집값이 오르기는커녕 오히려 떨어지는 곳이 속출하고 있다. 지난 해 뉴타운 발표 직전 ‘손바뀜’이 활발히 이뤄진 뒤 거래가 거의 끊겼다.

2004년 닻을 올린 서울시 뉴타운이 수년간 부동산 시장을 뜨겁게 달궜던 것과는 전혀 딴판이다. 시장이 워낙 침체돼 매수세가 한풀 꺾인 데다 경기도가 뉴타운 지역들을 토지거래허가구역ㆍ건축허가제한구역으로 묶었기 때문이다.

고양시 성사동과 주교동 일대에 조성될 원당뉴타운의 경우 지난해 하반기 지분 값이 평당 1300만원까지 뛰어올랐다. 하지만 지난해 11월 이 일대가 토지거래허가구역으로 묶인 이후 매수세가 꺾이면서 지분값도 내림세로 돌아서 현재는 평당 1000만~1200만원 선까지 떨어졌다.

하지만 현지 중개업소들은 앞으로 4~5년간 단독주택ㆍ빌라 등에 거주할 수 있는 실수요자라면 충분히 투자이익을 기대할 만하다고 주장한다.

성사동 베트스공인 서정식 사장은 “고양지역에 조성될 재개발 지역내 빌라 지분값이 평당 900만원 선에서도 잡을 수 있는데, 각종 개발 호재를 안고 있는 지역 특성을 감안하면 투자 가치는 충분하다”고 말했다.

 

고양시 시가화예정용지 최종 변경안과 개발 계획
구분	위치	당초면적 （평）	변경면적 （평）	개발 방향
①지식기반정보 단지	일산동구 장항동 일대	29만1000	32만	브로맥스（방송영상산업단지） 프로젝트 확대 추진
②미디어밸리	덕양구 덕은동	12만4000	26만	미디어 밸리 개발
③탄현 도시 개발지구	일산서구 탄현동	1만6000 （새로 지정）		주상복합단지 등 건립
④설문지방 산업단지	고양시 일산 동구 설문동	2만（새로 지정）		미디어밸리 개발에 따른 대체지 （공업지역）

고양시 뉴타운·재개발 계획
구분	위치	개발 면적（평）	개발 방향
⑤뉴타운 사업지구	-원당지구 （덕양구 원당·주교·성사동 일대） -능곡지구 （덕양구 능곡·토당동 일대） -일산지구 （일산서구 일산동 일대）	-원당지구：29만 -능곡지구：35만 -일산지구：23만평	재정비촉진지구로 지정， 사업 추진
⑥도시 및 주거환경 정비지구	벽제·관산지구（벽제동 일대）	4만5900