‘재산상 불이익 받게 될라’ 이의 신청 수 백건
평택시 타 시군보다 계획관리지역 평균 10% 높아
평택시가 용도지역으로 지정된 전체면적 452.346㎢ 중 ‘관리지역’으로 분류된 144.886㎢에 대한 관리지역세분화 작업을 마치고 지난달 31일 주민들을 대상으로 공람공고에 들어갔다.
시가 지난해 하반기부터 “조만간 공람을 할 것이다”라고 밝혀오다, 몇 달이 지난 연말이 되어서야 관리지역세분화 공람을 했다. 공람이 이렇게 늦어진 이유에 대해 시 도시계획과 관계자는 “‘평택시 2020년 도시기본계획’이 확정되지 않아 늦어졌다”고 해명했다.
이 관계자는 도시기본계획과 관리지역세분화 작업은 밀접한 관련이 있기 때문이라고 덧붙였다. 이 때문에 시는 2020년 도시기본계획을 조건부 승인 받은 직후, 승인 결과를 보완시킨 뒤 공람에 들어간 것이다.
종합하면, 도시기본계획이 어떻게 결정되느냐에 따라 시 전체의 토지이용계획 및 도시발전형태가 달라지고, 또 이와 괘를 같이해 용도가 ‘도시지역’으로 되어있는 외에 상대적으로 쉽게 개발을 할 수 있는 지역이 과거 ‘준농림지’로 불리던 ‘관리지역’이기 때문이다. 이 외에 ‘농림지역’과 ‘자연환경보전지역’이 있지만 이곳은 극 소규모라면 모를까 그 외에는 개발하기에 많은 어려움이 따르기 때문에 사실상 개발행위가 제안된 지역으로 분류된다. 그래서 부동산시장에서는 이 ‘관리지역’을 선호한다.
그런데 최근 평택시가 정부의 정책과 법의 규정에 따라 이 관리지역을 또다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분하는 ‘관리지역세분화’ 작업을 마치고 주민공람을 시작한 것이다. 공람 중에 있는 ‘관리지역세분’에 대해 보다 자세히 살펴본다.
△관리지역세분화는 뭐고, 작업은 어떻게?
정부는 수도권 지역이 난개발로 인한 폐해가 심각해지자 2003년 국토개발을 비롯한 각종 관련 법령을 통합해 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법’을 제정하고 부칙 8조에 ‘관리지역’을 보전관리지역과 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분질 것을 의무화 했다.
정부의 목적은 개별토지가 갖는 환경적, 사회적 가치를 과학적으로 평가하고, 보전 및 개발 가능한 토지를 체계적으로 판단하고 지정할 근거를 마련하자는 취지에서다. 무분별하게 개발할 것이 아니라 먼저 계획하고 나중에 개발해 국토를 효율적이고 계획적으로 활용하자는 의미가 담겨있다.
당초에는 수도권과 광역시 등은 2005년 말까지, 그 외 지역은 2007년까지 세분화 작업을 마칠 것을 요구했으나, 추진과정에서 여러 가지 문제가 발생돼 이를 보완하느라 조금씩 늦어졌다.
평택시는 2003년 7월 전문용역기관에 맡겨 토지적성평가를 하기위한 기초작업을 위해 항공촬영과 자료를 전산화 하는 기본작업을 마치고, 현지실사를 통해 관리지역으로 되어 있는 토지의 생김새와 주변지역 여건 도시지역과의 거리 등 법적평가기준을 적용해 1~5등급으로 나눴다. 토지적성평가기준에 대한 검증은 한국토지공사가 했다.
시는 5개 등급으로 나눠진 결과를 가지고 1~2등급은 보존 및 생산관리지역으로, 4~5등급은 계획관리지역으로 분류했다. 3등급에 해당하는 부분은 대부분 계획관리지역으로 포함시켰다.
△ 3개 지역으로 분류한 지정기준은?
=보존관리지역: 자연환경보호와 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보존지역으로 지정해 관리하기에는 곤란한 지역을 보존관리지역으로 분류했다.
또 장래 보전산지나 자연환경보전 지역으로 변경할 필요가 있는 지역도 포함 시켰다. 실례로 현덕면 심복사 주변지역이나 안성천변을 비롯한 하천 주변 등이 있다. 미군기지 역시 보전관리 지역으로 분류했다.
=생산관리지역: 농업이나 임업 등을 위해 관리가 필요하나 주변 용도지역과 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역을 생산관리지역으로 분류했다. 또 장래 농업진흥지역이나 농림지역으로 변경할 필요가 있는 지역도 포함시켰다. 청북면과 포승면 홍원리, 현덕면 등 주로 서부지역이 생산관리지역으로 포함된 곳이 많다.
=계획관리지역: 도시지역 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려해 지한적인 이용·개발할 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역을 계획관리지역으로 포함했다. 또한 관리지역 중에서도 기반시설이 어느정도 갖춰져 있거나 개발의 압력을 많이 받고 있는 지역, 이로 인해 난개발이 예상되는 지역을 포함했다. 평택지역 대부분 관리지역이 이 계획관리지역으로 분류됐다.
이렇게 나눠진 3개 지역을 백분율로 살펴보면 보전관리지역은 27.9%, 생산관리지역 11.3%, 계획관리지역 60.8%이다. 하지만 보전관리지역으로 되어있는 미군기지를 계획관리지역으로 포함시키면 실제 계획관리지역은 73.4%가 된다.
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| ▲ 지난 3일 평택시청 소회의실에 마련된 관리지역세분 공람장에서 주민들이 자신의 땅이 어떤지역으로 분류됐는지 열람하고 있다. |
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△ 구분지별 행위제한은?
=보전관리지역: 이곳의 건폐율은 20%이고 용적률은 80%이다. 층수 제한은 4층 이하이고, 공동주택이나 업무시설, 위락시설, 운동 및 숙박시설, 공장 등을 건축할 수 없다. 대신 단독주택이나, 학교, 의료시설, 제1,2종 근린생활시설이나 창고시설(농업, 임업, 축산업, 수산용), 위험물저장 및 처리시설, 공공용시설, 묘지관리시설 등은 가능하다.
=생산관리지역: 이곳 역시 보전관리지역과 마찬가지로 건폐율과 용적률, 층수제한은 같다. 건축제한은 공동주택 중 아파트와 업무시설, 위락시설, 운동 및 숙박시설, 관광·휴게시설, 문화·집회시설 등이다. 건축행위가 가능한 것은 공동주택(아파트제외), 중고등학교 및 교육시설, 판매 및 영업시설, 의료시설, 공장(첨단, 식품, 도정에 국한), 제1,2종 근린생활시설(일반음식점, 단란주점, 휴게음식점 등 제외), 창고, 분뇨 및 쓰레기처리시설 등이다.
=계획관리지역: 이곳의 건폐율은 40%까지 이고 용적률은 100%이다. 대신 층수 제한은 보전이나 생산관리지역과 마찬가지로 4층 이하이다. 건축제한은 공동주택 중 아파트와 업무시설, 위락시설 등이다.
그렇지만 2종 지구단위계획 수립을 해서 요건을 갖춘다면, 아파트나 산업단지, 유통단지 등 대규모 개발이 가능하다. 건축행위가 가능한 건축물은 숙박시설, 공장, 제1,2종 근린생활시설(전부가능), 창고, 자동차 관련시설, 위험물저장 및 처리시설, 공공용시설, 관광유게시설, 운동시설, 의료시설 등이다.
△ 관리지역세분화 공람 후 과제는?
8일 현재 평택시본청에 제출된 이의신청이 300여건이 넘을 만큼 해당 토지주들의 관심과 불만이 많다. 안출과 송출까지 합하면 훨씬 더 많아진다. 특히 소규모 지역의 지목이 대지나 잡종지로 되어있다 하더라도 일대 전체가 보존관리지역이나 생산관리지역으로 결정되면 훗날 재산권 행사를 할 때 그만큼 불리하게 작용되기 때문에 이에대한 조치를 해달라는 이의신청이 줄을 잇고 있다.
실제 고양시나 안성시가 주민공람를 진행했는데 이의신청 유형을 살펴보면, 대부분 재산상 불이익(고양시 32.2% 안성시 44.5%)이나 주변여건 반영이 미흡하다(고양시 25.2% 안성시 24.5%)라는 내용의 이의신청이 많았다.
이러한 민원인들의 요구를 어떻게 풀어주고 이해시켜야 할지 과제로 남는다.
또한 경기도 지역에서 양주시와 동두천시, 고양시, 안성시가 이미 관리지역세분화 승인을 득했는데, 양주시의 경우에는 계획관리지역으로 50%가 결정되었고, 고양시는 43.1%를 결정받았다.
인근 안성시는 55.1%를 계획관리지역으로 승인받았다. 승인 받은 4개 지자체의 평균이 50.5%이다. 하지만 평택시의 경우에는 현재 60.8%를 계획관리지역으로 분류했는데, 경기도에서 이를 모두 받아들여 승인해 줄지가 관심이다. 경기도가 “계획관리지역을 축소 조정하라”는 보완지시가 내려온다면 또다른 민원이 발생될 수도 있기 때문이다.
시는 앞으로 공람을 마친 뒤 한차례 더 작업을 진행해 시의회와 시도시계획위원회의 자문을 받은 뒤 경기도에 승인신청을 할 예정이다.
