주택 임대차보호법 해설③

     

                                주택 임대차보호법 해설③
                           
                                                    

 

  우선변제권-확정일자

 임대차계약서에 확정일자를 받으면 경매로 임차한 집이 넘어 갔을 경우 임차인은 우선변제권에 의해 배당을 받을 수 있게 된다. 주택임대차보호법 제3조2항에는 '주택의 인도와 주민등록전입이 되고 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 경매에서 임차주택의 환가대금에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다' 라고 되어 있다.

즉 임대차계약서에 확정일자를 부여받게 되면 임차인은 후순위권리자 즉 후순위저당권자나 기타 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 것이다.
즉 다시 말하면 일반임대차는 채권으로서 물권인 저당권등에 뒤지는 우선변제권이 없는 권리이지만 계약서에 확정일자를 받으면 임대차가 물권화되어 물권인 저당권과 같이 1순위로 배당을 받게 되면서 순위보전효력과 함께 시 간순에 의해 변제가 되는 것이다.  그러면 임대차계약서에 확정일자를  어떻게 받는가?

  확정일자란 법원 등기과나 변호사 공증사무실, 동사무소에서 임대차계약서에 일자인 고무스탬프를 찍어 주는 것을 말한다. 부여를 받는 방법은 임차인이 보관하는 임대차계약서를 가지고 임차인 혼자 법원등기과 등에 확정일자 부여를 신청하면 그 계약서에 확정일자를 부여 스탬프를 날인하여 준다.

확정일자는 임대차계약에 있어서 물권과 달리 공시(등기)가 되지 않는 채권에서 시간에 있어서 우선순위를 따지기 위해 원용된 제도이다. 즉 등기부에 올리지 않아도 물권화되면서 확정일자순으로 순위가 보전되면서 권리를 주장할 수 있고 배당에 참여할 수 있는것이다. 단 임차인은 법원에 배당을 신청해야 한다. 예를 들어보자.

   04.2월 근저당  3,000만
   04.3월 임대차  3,000만
   04.6월 근저당  5,000만

상기와 같이 권리가 설정되어 있는 주택이 경매로 넘어갔을 경우 임대차 3,000만원은 대항력이 없어 말소가 된다. 만일 임차인이 확정일자를 안 받았다고 가정했을 경우 배당순위를 보면 1순위가 근저당권자 3,000만원, 2순위가 근저당권자 5,000만원, 3순위가 임대차 3,000만원순으로 되나 확정일자를 받으면 1순위 근저당권자 3,000만원, 2순위 임대차 3,000만원, 3순위 근저당권자 5,000만원순으로 배당이 된다.

즉 일반임대차는 채권으로서 물권인 저당권 등에 뒤지는 우선변제권이 없는 권리이나 확정일자에 의해 순위보전과 함께 물권화되면서 배당순위가 지켜지는 것이다.