주택 임대차보호법 해설 ②

 주택 임대차보호법 해설② 
                           
                                                    

 

주택임대차에서 주민등록전입을 하면 제3자에 대항력이 있다는 것은 무슨 뜻인가? 임차된 주택이 일반매매나 경매로 소유자가 바뀌었다 하더라도 그 집을 사거나 낙찰받은 사람이 그 임차 금액을 인수해야 된다는 것이다. 이에 따라 임차자는 임차기간동안 살 수 있고 보증금도 반환받을 수 있는 권리가 있다. 원래 임대차는 물권이 아니기 때문에 제3자에 대한 대항력이 없다.

따라서 임차인은 새로운 소유자에게 집을 비어 주어야 한다. 그러나 주택임대차보호법에 의해 주민등록이 전입된 임차인의 경우 일반매매에 있어서 새로 산 사람이 먼저번 소유자와 계약한 주택임대차관계를 그대로 인수받게 된다. 즉 임차인은 자기의 임차계약기한동안 살 수 있고 보증금도 새로운 소유자에게 반환받을 수 있는 것이다. 그러나 강제집행인 경매의 경우에는 상황에 따라 달라진다. 예를 들어보자.

   04.8월 임대차  3,000만
   04.9월 근저당  4,000만

A라는 사람이 상기와 같이 권리가 설정되어 있는 주택을  임차하고 있는 중에 이집이 경매로 C에게 넘어 갔을 경우 임차인A는 자신의 임차권을 주장할 수 있고 남은 기간동안 살 수 있으며  임차금액 3천만원은  경락인이 인수해야 한다. 

임차인이 임대차계약을 하고 주민등록전입과 아울러 입주하였을 때는 제3자에게 대항력이 있게 된다.  이러한 대항력은 임차권 설정등기나 확정일자가 없어도 인정된다.  전호에 설명한 경우와 다른 예를 들어보자.

   04.3월 저당권 5,000만
   04.4월 임대차 4,000만

이와 같이 임대차 전입일자보다 저당권이 시간에 있어 앞서 있는 경우에는 경매의 진행으로 저당권뒤의 임대차관계는 소멸된다. 소멸된다는 것은 대항력이 없다는 것으로 경락인하고 관계가 없다는 것으로 물어 줄 필요가 없다는 것이다. 즉 이런 경우 임차인은 대항력이 없다.
그러나 저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 전세 즉 임차인은 비록 주택이 경매되더라도 영향을 받지 않는다.

즉 최선순위 저당권보다 앞선 물권자에게 주던 대항력을 입주와 주민등록을 마친 임차인에게도 부여하고 있다. 그러나 저당권보다 후순위에 있는 임차인은 대항력이 없어지며 저당권의 소멸과 함께 같이 소멸된다. 따라서 경매로 매수한 경락인에게는 최선순위 저당권보다 앞에 주민등록전입되어 있는 경우에만 대항력이 있다. 대항력이 있다는 것은 임차기간중 남은 기간동안 살 수 있고 나갈 때에는 보증금을 경락인에게 받을 수 있다는 것이다.