주택 임대차보호법 해설 ①

         

                           주택 임대차보호법 해설①                            
                                                   

 

법원경매로 주택을 구입할 때 가장 큰 함정은 주택임대차관계이다. 부동산상의 설정되있는 물권은 등기가 되어 있기 때문에 등기부등본을 발급받아 확인하면 제한물권의 설정여부를 쉽게 알수 있다. 그러나 임대차관계여부는 실제 현황을 조사하기 전에는 알수가 없으므로 반드시 대항력있는 임차자유무 및 세입자의 전입일자, 확정일자 등을 확인해야 한다.

원래 등기가 없는 임대차는 물권이 아니므로 제3자에 대한 대항력이 없다. 그러나 주택임대차보호법이 제정, 시행됨에 따라 주택임차자에게 등기가 없어도 대항력및 배당이 인정되는 경우가 있다. 

  
주택임대차보호법제3조에 보면 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때를 주민등록이 된 것으로 본다'고 되어 있다. 여기서 말하는 제3자라 함은 주택을 산사람이나 경매에서 주택을 경락받은 사람을 의미한다.

 즉 주택임대차보호법에 의해 주택을 임차하여 주민등록을 하고 거주를 하고 있으면 등기를 하지 않더라도 대항력을 인정받는다. 여기에서 주의할 것은  상가임대차의 경우이다. 주택임대차 보호법의 내용은 주택에만 적용되므로  상가는 해당되지 않는다. 즉 등기가 되지 아니한 상가 임차보증금은 전혀 보호받지 못하는 것이다.

주택임대차보호법은 그 취지가 임차인입장에서 임차인을 보호하기 위한 법으로서 기간, 대항력부여, 우선변제, 최우선변제등 크게 4가지 내용으로 요약할 수 있다. 이를 몇회에 걸쳐 연재 설명하기로 한다.

   임대차기간
임대차기간은 법으로 원칙적으로 2년으로 되어 있다. 단 임차인에게 불리한 조항은 무효로 되어 있다. 예를 들어 갑돌이가 주택을 1년동안 임차계약했을 경우 임차인 갑돌이는 법규정을 들어 2년을 살 것을 주장하면 2년을 살 수 있다. 그런데 갑돌이가 계약기간 1년을 주장하여 방을 비우려 한다면 어떵게 되는가?

이 경우 주인은 방을 빼주고 보증금을 돌려주어야 한다. 임대차보호법은 그 취지가 철저히 임차인을 보호하기 위한 법이므로 임차인에게 불리한 조항은 무효로서 계약기간은 임차인위주로 해석, 적용하는 것이다.

   주민등록전입시 대항력인정
임차인이 임대차계약을 하고 주민등록전입과 아울러 입주하였을때는 제3자에게 대항력이 있게 된다. 이러한 대항력은 임차권 설정등기나 확정일자가 없어도 인정된다. 단 이때의 대항력효력발생일은 주민등록전입일 다음날이 된다.