경매관련 용어해설

경매관련 용어해설

 

경매관련 용어들이 법률용어이므로 그 뜻을 이해하기가 어렵다.

허지만 경매를 통해 부동산을 취득하기 위해서는 경매절차에 관련된 용어들을 정확히 이해가 필수적이다.

법 개정으로 인해 용어에 많은 변화가 있는데 그 뜻을 정리해 보기로 하자.

 

1)매각기일

법원에서 매각 부동산을 입찰에 부쳐 최고가매수신고인을 결정하는 날을 말한다.

통상 매각기일 2주일 전에 매각물건의표시,감정평가액,최저경매가,매수보증금 등에

대해서 신문등 을 통해 공고한다.

 

2)매각결정기일

집행법원이 매각기일로부터 통상1주일 이내에 매각허가의 결정에 관해 이해관계인

(임차인,채권자,채무자,소유자,기타 관계자 등)의 의견을 듣고 매각허가나 불허가 결정을

판결하는 날을 뜻한다.

 

3)매수 신고인

경매 부동산을 매수할 의사로 매수신고를 할 때 통상 매수신고가의 1/10에 해당하는 현금

또는 유가증권을 집행관에게 보관시킨 사람을 말한다.

매수신고인은 다시 다른 고가의 매수허가가 있을 때까지 그 신고한 가격에 구속을 받으며

매수신고를 철회할 수 없다.

 

4)배당요구 종기일

경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 집행법원은 절차에 필요한

기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다.

제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 등기부에 등재하지 않은 채권자(임차인등)는

반드시 배당요구종기일까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있다.

특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있다.

 

5)매수보증금(입찰보증금)

경매물건을 매수하고자 하는 사람은 보통 최저매각금액의 10%(입찰표에 기재하는 금액의 10%가 아님) 또는 특별매각조건일 경우 최저매각금액의 20~30%(법원별로 다름)에 해당하는 현금 또는 유가증권 등의 보증금을 입찰표와 함께 집행관에게 제출해야 한다.

 

6)배당이의

배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의를 제기할 수 있다.

이의를 제기한 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 이내에 집행법원에 소제기 증명서를 제출하면 그 금원에 대해서는 지급을 보류하고 공탁을 하게 된다. 허지만 이의제기 채권자가 그 증명 없이 위 기간을 초과하면 이의제기에도 불구하고

배당금을 지급하게 된다.

 

7)일괄입찰

여러 개의 경매 대상물을 한꺼번에 입찰하는 방식으로“개별입찰”과 상대되는 용어 임.

 

8)차순위매수신고

최고가매수신고인 이외의 참가자 중 최고가 매수신고액에서 보증금(통상입찰가 10%)을

공제한 금액보다 높은 가격으로 입찰한 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있다.

매각허가결정이 확정되고 최고가매수신고인이 대급지급기한 내에 매각대금을 납부하면

차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고 만일 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지

않으면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함한다.

차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 역시 몰수하여 배당금액에 포함한다.

 

9)변경

경매를 진행함에 있어 절차상 하자가 발견된 경우나 새로운 사실의 추가 등으로 인해

지정된 경매를 진행할 수 없을 때 법원이 직권으로 매각기일을 변경하는 것을 말한다.

 

10)정지

채권자 또는 이해관계인의 신청에 의해 경매진행절차를 정지시키는 것으로서 경매가

정지된 경우에도 채권자는 집행정지사유의 소멸을 증명하여 경매절차의 속행을 신청할 수

있고 경우에 따라서는 집행법원이 직권으로 경매절차를 속행 할 수 있다.

 

11)연기

채무자나 소유자 또는 이해관계인의 신청에 의하여 경매신청 채권자의 동의하에 매각기일을

다음 기일로 미루는 것을 말한다.경매신청 채권자가 연기신청을 할 때에는 2회에 한해서

연기가 가능하며 연기가 된 후 1개월 이내로 매각기일을 다시 지정한다.

 

12)취하

경매신청 채권자가 채무자와의 합의하에 경매신청 행위를 철회하는 것을 말한다.

경매의 취하는 입찰실시에 의한 매수인 신고가 있기 전까지는 임의로 취하할수 있으나

최고가 매수인이 나온 후에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인의 동의를 필요로 하며

잔금이 납부된 후에는 취하 할 수 없다.

 

13)취소

경매가 진행 중에 부동산의 멸실 등으로 담보물이 소멸된 경우 채무자가 경매 목적물에 대한 소유권을 상실한 경우 기타 매각으로 인하여 권리의 이전을 불가능하게 하는 사정이

명백한 경우에 집행법원이 직권으로 경매절차를 취소하는 것을 말한다.

만약 매각대금납부 후 부동산이 멸실된 경우에는 그 부동산의 멸실이 채무자의 고실에 의한

경우에는 취소할 수 있지만 채무자의 과실이 없는 경우에는 취소할 수 없다.

(일부 멸실의 경우 감액요청 가능)

 

14)인도명령

낙찰자가 매각대금 전액을 납부한 후에 부동산에 대한 인도를 요구하였으나 인도를 거부한

소유자,채무자 또는 경매개시결정일 이후의 점유자를 상대로 인도를 명하는 인도명령을 법원에 신청하는 것이다.매각대금납부 후 6개월 이내라면 언제라도 신청할 수 있다.

 

15)명도소송

경매개시결정등기 이전에 점유한 대항력 없는 세입자 등 인도명령 대상이 아닌 경우와 인도명령 대상자에 해당되나 매각대금납부 6개월을 넘긴 경우의 점유자가 자진해서 건물을 인도해 주지 않는 때에 명도소송 제기 후 승소를 통해 강제집행을 실행하는 방법이다.

명도소송은 대략 4~6개월 정도 걸린다.

 

*경매 참가자에 대한 호칭

매수신고인(매수신청시)~최고가매수신고인(매각허가시)~매수인(매각허가확정시)

~소유자(매각대금완납시)