규정 잘 알아둬야 절세가능
올들어 양도세를 실거래가로 부과하면서 늘어나는 양도세 부담에 걱정을 하는 사람들이 많다. 양도세를 한푼이라도 아끼려면 세금 규정부터 잘 알아둬야 한다. 비즈앤 택스의 도움으로 헷갈리는 양도세 규정에 대해 알아본다.
주택보유 판정 시점은
재건축한 주택이나 상속주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요한 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다.
1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은 원칙적으로 취득일로부터 양도일까지로 보며, 취득일 및 양도일의 판정은 당해 주택의 대금을 청산한 날로 보나, 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우 혹은 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일로 본다.
각각의 경우에 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.
▶동일 세대원 간에 소유권변동이 있는 경우=세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정한다.
▶주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우=증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.
▶이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우=아내의 보유기간만 가지고 판단한다.
▶주택을 상속받은 경우=피상속인의 사망일부터 계산한다.
▶동일세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우=경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 한다.
▶보유 중에 소실ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우=멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.
세금에서 1세대란
1세대 1주택 양도세 비과세를 적용 받기 위해서는 반드시 양도일 현재 ‘1세대’가 국내에 1주택만을 소유하고 있을 것을 요구한다. 이 때 ‘1세대’란 구체적으로 무엇을 의미할 까.
‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단을 말한다.
1세대가 되기 위하여는 원칙적으로 배우자가 있어야 하지만, 다음 중에 어느 하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 1세대로 본다.
▶해당 거주자의 연령이 30세 이상이거나 소득세법상의 소득이 있는 경우 ▶배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ▶거주자가 당해 주택을 상속 받은 경우 ▶종합소득ㆍ퇴직소득ㆍ산림소득 또는 양도소득이 있는 경우 등이다.
세대란 주민등록상 동일한 주소 또는 거소에서 같이 생계를 유지하는 단위로 해석될 수 있다. 예를 들어, 한 주소나 거소 안에서 본인과 아내, 자녀, 동생, 장모와 함께 살고 있으며 타 지역에서 대학교를 다니는 자녀가 있어 이들 모두가 생계를 함께 하고 있다면, 이들 구성원의 소득이나 연령에 관계없이 1세대를 구성하게 되는 것이다
부부 공동명의의 집을 양도할 때 1세대 1주택 요건을 충족하는지의 여부를 가리는 데 있어서 공동명의 사실은 이에 아무런 영향을 미치지 못한다.왜냐하면 부부는 각각 단독세대를 구성하더라도 1세대로 보기 때문이다.
6월 1일을 잘 따져라
부동산을 보유하는데 대하여 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세 등 보유세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 정하여 이 날 현재 주택, 건물 및 토지를 사실상 소유하고 있는 자에게 세금을 부과한다.
따라서 5월 31일에 부동산을 양도하였다면 6월 1일 현재 소유자인 매수자가 당해연도분 재산세를 납부해야 하며, 6월 2일에 양도하였다면 매도자가 보유한 기간이 단지 몇 개월뿐이더라도 1년치 세금을 매도자가 납부해야 한다.
그러므로 과세기준일(6월 1일)을 전후하여 부동산을 양도하고자 하는 경우에는 6월 1일전에 양도해야 재산세 납세의무가 없다.
반면, 매수자의 입장에서는 6월 1일을 지나서 매입해야 납세의무가 없다. 위에서 양도한다는 말은 실제로 잔금을 받는 경우를 말하며, 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 마쳤다면 등기일을 양도일로 본다.
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