지구단위계획

지구단위계획 해설 목차
1. 지구단위계획 정의	2. 지구단위계획구역의 지정대상
3. 지구단위계획구역의 지정	4. 주민제안
5. 구역지정의 효력상실	6. 지구단위계획의 수립
7. 지구단위계획의 변경	8. 지구단위계획의 내용
9. 단계별 집행계획의 수립	10. 지구단위계획 및 재개발구역에 관한 경과조치

 

1. 지구단위계획 정의

'지구단위계획'은 종전의 건축법에 의한 '도시설계'와 도시계획법에 의한 '상세계획'을 통합하면서 생긴 제도입니다. 지구단위계획은 도시내 일정구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속가능한 도시개발 또는 도시관리가 가능하도록 하기 위한 계획으로 광역도시계획, 도시기본계획 등 상위계획과 도시계획구역 전체를 대상으로 수립하는 도시계획(재정비) 및 관련계획의 취지를 살려 토지이용을 구체화·합리화하는 계획입니다. 또한 도시의 기능 및 미관을 증진시키기 위하여 도시내 일정구역에 대하여 도시기반시설 및 건축물 등을 정비하고 가로경관을 조성하기 위한 계획입니다. 지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간동안에 나타날 여건변화를 고려하여 지구단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획으로 기존 시가지의 정비·관리·보존 또는 신시가지의 개발 등 그 목표를 분명하게 정하고, 목표에 따라 도시기반시설의 설치, 건축기준의 제시 등 부문별 계획이나 상세정도를 달리하여 정할 수 있는 계획입니다.

2. 지구단위계획구역 지정대상

● 토지이용을 고도화하거나 특정목적을 달성하기 위하여 도시계획에서 토지용도에 대하여 특별히 정한 취지를 개별건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역 ① 경관지구·미관지구·고도지구·방화지구·방재지구·보존지구·시설보호지구·취락지구·개발촉진지구·아파트지구·위락지구 ② 기타 시·도의 조례가 정하는 바에 따라 도시계획으로 결정된 지구 －서울시의 경우 문화재주변경관지구·수변경관지구·시가지경관지구·조망권경관지구·문화지구·사적건축물보전지구·보행우선지구 ● 당초의 개발사업 취지와 내용을 살려 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 도시환경을 유지하고자 하는 구역 ① 도시개발구역 ② 재개발구역 ③ 대지조성사업지구 ④ 택지개발예정지구 ⑤ 주거환경개선지구 ⑦ 국가산업단지·지방산업단지 및 농공단지 ⑧ 관광특구 * 도시계획구역중 위의 ②호 내지 ⑤호의 구역은 사업이 완료된 후 10년이 경과된 때에는 이를 지구단위계획구역으로 지정하여야 함. 다만, 관계법률에 의하여 당해 구역 등에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 때에는 그러하지 아니함 ● 도시형태와 기능의 재정립, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등을 통하여 도시의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자 하는 구역 ① 개발제한구역·시가화조정구역·녹지지역 또는 공원에서 해제되는 구역과 새로이 도시계획구역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역 ② 시범도시 ③ 개발행위허가제한지역으로 고시된 지역 ④ 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역 ⑤ 지역의 변경지정에 관한 도시계획을 입안하기 위하여 공람 공고된 지역 ⑥ 공장·학교·군부대·시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생하는 부지와 그 주변지역 ⑦ 재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역 ⑧ 기타 도시의 기능 및 미관의 증진과 양호한 환경의 확보를 위하여 필요한 지역으로서 도시계획조례가 정하는 지역(서울시의 경우) －공공시설의 정비 및 시가지 환경정비가 필요한 지역 －도시미관의 증진과 양호한 환경을 조성하기 위하여 건축물의 용도·건폐율·용적률 및 높이 등의 계획적 관리가 필요한 지역 －아파트 건축예정지역의 부지경계로부터 200m 이내에 위치하는 주거지역의 4층이하 건축물의 수(數)(공동주택의 경우에는 개별 동 기준)가 전체 건축물의 수의 70% 이상 밀집된 경우에는 해당 아파트 건축예정지역(시 도시계획조례시행규칙) －문화기능 및 벤처산업 등의 유치로 지역 특성화 및 활성화를 도모할 필요가 있 는 지역 －준공업지역안의 주거·공장 등이 혼재한 지역으로서 계획적인 환경정비가 필요 한 지역

3. 지구단위계획구역의 지정

지구단위계획구역의 입안 및 지정절차는 도시계획법 제4장 제1절 도시계획의 수립절차와 같으며 내용은 다음과 같습니다. 지구단위계획구역의 입안 및 지정과 관련하여 지구단위계획수립지침(건교부)에서 정하지 아니한 사항은 도시계획수립지침(건교부)의 도시계획의 입안 및 결정절차에 따릅니다. ※ 효력의 발생 : 지구단위계획구역의 결정·고시가 있은 날부터 5일후에 효력발생 (법제25조) * 서울시의 경우 기초조사 이외에 별도의 예비조사를 하도록 함(조례 제17조) ** 서울시의 경우 예비조사 후 시 도시계획위원회(소위원회) 자문을 받아 입안토록 함

4. 주민제안

이번 개정된 도시계획법의 특징중 하나가 주민이 도시계획의 입안을 제안할 수 있다는 점입니다. 특히 재건축과 관련한 지구단위계획에 대하여 주민제안이 활성화 될 것입니다. 행정기관에서 미리 전지역에 대한 지구단위계획을 수립할 수 없기 때문입니다. 입안을 제안하는 주민은 당해 구역의 주민의 의견이 충분히 반영될 수 있도록 제안내용에 대하여 사전에 설문조사를 실시하거나 주민의 동의를 얻도록 하는 등 적극적인 조치를 취해야 합니다. 제안의 수준 정도는 도시계획도서와 계획설명서를 제안의 취지와 목적이 드러날 수 있는 정도로 개략적으로 작성하여 제출하도록 하고, 입안단계에서 보다 상세한 계획을 수립하도록 할 수 있습니다. 특히, 개인인 주민이 제안하는 경우에는 도시기반시설의 배치, 가구 및 획지의 규모 등 제안이유와 목적을 설명하는데 적합한 항목만 제출하도록 하고 나머지 항목은 생략하거나 개략적으로 제출하도록 할 수 있습니다. 주민으로부터 제안을 받은 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 경우 60일이내에 도시계획입안(지구단위계획 입안)에 이를 반영할 것인지를 결정하여 제안자에게 통보하여야 합니다. 만약에 용도지역의 변경에 목적이 있는 경우에는 당해 구역의 개발밀도에 맞는 도시기반시설이 충분히 확보되었는지, 주변지역에 미치는 환경적 영향은 없는지 등을 종합적으로 검토하여 이의 수용여부를 결정하여야 합니다. 주민제안 사항으로 도시계획의 입안 및 결정이 될 경우 이에 필요한 비용은 제안자에게 부담시킬 수도 있습니다. ● 주민제안으로 지정할 수 있는 지구단위계획구역 대상 ① 지구단위계획을 통하여 주민 스스로 가로경관 형성 등 지역발전을 도모하고자 하는 경우 ② 지나친 개발로 주거환경 또는 주변의 생활환경이 악화될 우려가 있어 주민이 스스로 체계적인 정비 또는 개발을 도모하고자 하는 경우 ③ 기타 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 지정이 바람직하다고 판단하는 경우 ● 주민이 지구단위계획구역의 변경에 관한 입안을 제안할 수 있는 대상 ① 이미 지정된 지구단위계획구역이 매우 불합리하여 이를 조정하는 것이 필요하다고 판단되는 경우 ② 주민합의의 어려움 등으로 인하여 지구단위계획구역을 지구단위계획에 따라 관리하거나 정비하는 것이 오히려 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 경우 ③ 쾌적한 주거환경 확보 등을 위하여 이미 지정된 지구단위계획구역 주변을 체계적으로 관리하는 것이 필요한 경우 ④ 기타 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 변경이 바람직하다고 판단하는 경우 ● 주민이 제안할 수 있는 지구단위계획의 입안대상 ① 주민제안으로 지정된 지구단위계획구역 또는 변경된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 지구단위계획을 수립하고자 하는 경우 ② 이미 지정된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립하여 관리하고자 하는 경우 ③ 이미 수립된 지구단위계획이 불합리하다고 판단되어 주민합의로 이의 변경을 요청하는 경우 ④ 기타 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 주민제안에 의한 지구단위계획의 입안이 바람직하다고 판단하는 경우 ● 지구단위계획 입안의 충족기준(도시계획수립지침 제8편 제2절/2000. 9. 1/건교부) ① 광역도시계획·도시기본계획 및 도시개발의 장기구상과 도시계획 등과의 내용의 적합성 ② 도시계획시설의 설치·정비 및 개량이나 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획수립의 필요성 ③ 도시기반시설의 공급 및 지원 가능성 ④ 도시재정 여건 및 주민의 사업시행 능력 ● 지구단위계획구역의 지정 제안(도시계획수립지침 제8편 제2절/2000. 9. 1/건교부) ① 주거·상업·공업·녹지지역간의 용도지역 변경이 불가피할 때에는 도시계획변경을 선행하여야 함 ② 계획의 내용이 지구단위계획수립지침(2000. 9. 1/건교부)에 적합하여야 함 ③ 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제되어야 함 ④ 제안한 지역의 대상 토지면적의 80%이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 함 다만, 국·공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과의 사전협의가 있어야 함

5. 구역지정의 효력상실

지구단위계획구역의 지정에 관한 도시계획결정의 고시일부터 3년 이내에 당해 지구단위계획구역에 관한 지구단위계획이 결정·고시되지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날의 다음날에 당해 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시계획결정은 그 효력을 상실합니다. 시·도지사는 지구단위계획구역 지정의 효력이 상실된 때에는 지체없이 실효일자, 실효사유 및 실효된 지구단위계획구역의 내용을 관보에 고시하여야 합니다.

 

6. 지구단위계획의 수립

지구단위계획구역이 결정되면 3년이내 지구단위계획이 결정·고시되도록 해야 합니다. 지구단위계획의 입안 및 결정에 대한 일반절차는 지구단위계획구역의 지정절차와 비슷합니다. 지구단위계획의 입안 및 결정과 관련하여 지구단위계획수립지침(건교부)에서 정하지 아니한 사항은 도시계획수립지침(건교부)의 도시계획의 입안 및 결정절차에 따릅니다. ○ 지구단위계획의 수립절차 흐름도 ※ 효력의 발생 : 지구단위계획구역의 결정·고시가 있은 날부터 5일후에 효력발생 (법 제25조) ○ 지구단위계획과 다른 계획과의 관계 지구단위계획은 도시계획절차에 따라 입안·결정되는 도시계획으로 다른 도시계획이 변경되거나 다른 도시계획에 의하여 지구단위계획이 변경되는 경우에는, 양자를 동시에 결정하거나 먼저 지구단위계획을 변경한 후에 다른 도시계획을 변경합니다. 지구단위계획은 도시계획법에 의하여 도시계획구역내의 일정부분에 대하여 구역을 지정하고 계획을 수립할 수 있으며, 도시개발법, 택지개발촉진법 등 개별사업법에 의하여 지정된 사업구역의 계획적 관리 등을 위하여 개별사업법에 의한 실시계획 등과 함께 수립할 수 있습니다.

7. 지구단위계획의 변경

● 지구단위계획의 재정비(도시계획법 제28조) 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 5년마다 수립된 지구단위계획을 재정비하여야 합니다. ● 관계행정기관·건설교통부장관과의 협의, 건축위원회의 의견청취, 도시계획위원회의 심의후 변경 경미한 변경 이외의 사항은 지구단위계획수립 절차와 마찬가지 과정을 거쳐 변경하여야 합니다. ● 관계행정기관·건설교통부장관과의 협의를 생략할 수 있는 변경 ① 지구단위계획으로 결정한 지역·지구 또는 도시계획시설에 대한 변경결정으로서 다음에 해당하는 변경인 경우 －단위 도시계획시설 부지면적의 1/20 미만인 시설부지의 변경인 경우(공원 및 녹지를 제외하며, 도로의 경우에는 시점 및 종점이 변경되지 아니하는 경우와 중심선이 종전에 결정된 도로의 범위를 벗어나지 아니하는 경우에 한함) －지형사정으로 인한 도시계획시설의 근소한 위치변경 또는 비탈면 등으로 인하여 불가피하게 된 시설부지의 변경인 경우 －이미 결정된 도시계획시설부지의 변경없는 세부시설의 결정 또는 변경인 경우 －국토이용관리법에 의하여 도시지역이 지정되거나 항만법 또는 어항법에 의하여 도시계획구역에 연접된 공유수면이 항만구역 또는 어항구역으로 지정됨에 따른 지구단위계획구역 및 항만에 관한 지구단위계획의 변경인 경우 －국토이용관리법 제6조제1호의 규정에 의한 도시지역의 축소에 따른 지구단위계획구역의 변경인 경우 －기타 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 변경인 경우 지형사정으로 인한 도시계획시설의 근소한 위치변경 또는 비탈면 등으로 인하여 불가피하게 된 시설부지의 변경에 따른 지역·지구·구역 및 지구단위계획구역의 변경 도시계획시설기준에 관한 규칙 제13조의 규정에 적합한 범위안에서 도로모퉁이변을 조정하기 위한 도시계획시설의 변경 도시계획결정의 내용중 면적산정착오 등을 정정하기 위한 변경 ② 가구면적 또는 획지면적의 10/100 이내의 변경인 경우 ③ 건축물높이의 10/100 이내의 변경인 경우 ④ 다음 각각에 해당하는 획지의 규모 및 조성계획의 변경인 경우 －지구단위계획에 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어 있는 경우 －지구단위계획에 맞벽건축을 하도록 되어 있는 경우 －지구단위계획에 주차장·보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어서 2필지 이상의 토지에 건축물을 동시에 건축할 필요가 있는 경우 ⑤ 건축선의 1m 이내의 변경인 경우 ⑥ 건축물의 배치·형태 또는 색채의 변경인 경우 ⑦ 기타 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 변경인 경우 －교통처리계획중 주차출입구· 차량출입구·보행자출입구의 위치의 변경 －대문·담 또는 울타리의 형태 또는 색채 －간판의 크기·형태·색채 또는 재질 －장애인·노약자 등을 위한 편의시설계획 ※ 동 항목에 대해서는 주민의견 청취 대상이 아님 ● 관계행정기관·건설교통부장관과 협의, 건축위원회의 의견청취·도시계획위원회의 심의 생략으로 변경 위 관계행정기관·건설교통부장관과의 협의를 생략할 수 있는 변경의 ①호 내지 ⑦호에 해당하는 경우로서 도시계획조례가 정하는 경우에는 협의나 심의 없이 지구단위계획의 변경이 가능합니다. 물론 이 때도 지구단위계획의 결정 및 고시 절차는 거쳐야 합니다. 서울시에서는 도시계획조례(제19조)에서 그 대상을 다음과 같이 정하고 있습니다. ① 지구단위계획으로 결정한 지역·지구 또는 도시계획시설에 대한 변경결정으로서 다음에 해당하는 변경인 경우 －단위 도시계획시설부지면적의 1/20 미만인 시설부지의 변경인 경우(공원 및 녹지를 제외하며, 도로의 경우에는 시점 및 종점이 변경되지 아니하는 경우와 중심선이 종전에 결정된 도로의 범위를 벗어나지 아니하는 경우에 한함) －지형사정으로 인한 도시계획시설의 근소한 위치변경 또는 비탈면 등으로 인하여 불가피하게 된 시설부지의 변경인 경우 －이미 결정된 도시계획시설부지의 변경 없는 세부시설의 결정 또는 변경인 경우 －지형사정으로 인한 도시계획시설의 근소한 위치변경 또는 비탈면 등으로 인하여 불가피하게 된 시설부지의 변경에 따른 지역·지구·구역 및 지구단위계획구역의 변경 －도시계획시설기준에 관한 규칙 제13조의 규정에 적합한 범위 안에서 도로 모퉁이변을 조정하기 위한 도시계획시설의 변경 －도시계획결정의 내용중 면적산정착오 등을 정정하기 위한 변경 ② 획지면적의 10/100 이내의 변경 ③ 기타 －교통처리계획중 주차출입구·차량출입구·보행자출입구의 위치의 변경 －대문·담 또는 울타리의 형태 또는 색채 －간판의 크기·형태·색채 또는 재질 －장애인·노약자 등을 위한 편의시설계획

8. 지구단위계획의 내용

지구단위계획은 구역의 지정목적달성에 필요한 사항이 포함되도록 하여야 합니다. 다음 사항중 선택적으로 포함시킬 수 있습니다. ① 동일한 지역·지구안에서 지역·지구의 세분 ② 다음에 정하는 도시기반시설의 배치와 규모 지구단위계획구역과 관련된 지역의 개별법률에 의한 개발사업에 의하여 설치하는 도시기반시설/도로/주차장*/광장/공원(묘지공원·도시자연공원제외)/녹지/공공공지/수도/공동구/학교(대학제외)/공공청사/문화시설/도서관/연구시설/사회복지시설/공공직업훈련시설/청소년수련시설/ 하수도/종합의료시설 ③ 가구(도로로 둘러싸인 일단의 지역) 및 획지(계획적인 개발 또는 정비를 위하여 구획된 일단의 토지)의 규모와 조성계획 ④ 건축물 등의 용도제한, 건축물의 건폐율 및 용적률과 높이의 최고한도 및 최저한도 ⑤ 건축물의 배치·형태·색채와 건축선에 관한 계획 ⑥ 경관계획 문화재·산·수변 및 특정 건축물의 조망권 확보를 위해서 경관분석을 해야 합니다. 필요할 경우 야간경관에 대한 계획도 수립해야함 ⑦ 교통처리계획 보행·차량 등 교통관련 계획을 수립하고 법령에 따라 교통영향평가를 받아야함 ⑧ 기타 토지이용의 합리화, 도시의 기능증진 등에 필요한 사항 －지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이·깊이·배치 또는 규모 －대문·담 또는 울타리의 형태 또는 색채 －간판의 크기·형태·색채 또는 재질 － 장애인·노약자 등을 위한 편의시설계획 － 생물서식공간의 보호·조성·연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획 － 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획 ※ 건축물부설주차장은 당해 건축물이 속한 가구안에서 당해 건축물의 대지 바깥에 단독 또는 공동으로 설치하게 할 수 있음. 이때 부설주차장의 위치, 규모 등은 지구단위계획으로 결정함. 단계별 집행계획 수립 ● 단계별 집행계획의 수립 －지구단위계획이 결정고시된 때에는 단계별집행계획을 수립하여야 함 －집행계획작성방법은 지구단위계획수립지침과 도시계획수립지침의 해당내용을 적용함. ● 단계별집행을 위한 역할분담 －공공 부담시설, 토지소유자·민간의 공동 부담시설, 민간 단독 부담시설로 구분하여 집행 우선 순위를 정함 －공공부문에서 먼저 적극적으로 공공시설을 만들고 민간부문은 이에 따르도록 유도하여야 함 ● 재원조달계획·보상계획의 수립 －도로, 상하수도 등의 도시계획시설에 대하여는 재원조달계획·보상계획 등을 구체적으로 포함함 ● 제1·제2 단계별 집행계획 －공공에서 설치할 시설의 집행계획은 제1단계집행계획과 제2단계집행계획으로 구분하여 수립하되 －3년 이내에 시행하는 시설은 제1단계집행계획에, 3년후에 시행하는 시설은 제2단계집행계획에 포함되도록 함 －특별시장·광역시장·시장·군수는 매년 제2단계 집행계획을 검토하여 3년 이내에 도시계획 시설사업을 시행할 도시계획시설을 선정하여 이를 제1단계 집행계획에 포함시킬 수 있음

9. 단계별 집행계획 수립

● 단계별 집행계획의 수립 － 지구단위계획이 결정고시된 때에는 단계별집행계획을 수립하여야 함 － 집행계획작성방법은 지구단위계획수립지침과 도시계획수립지침의 해당내용을 적용함. ● 단계별집행을 위한 역할분담 － 공공 부담시설, 토지소유자·민간의 공동 부담시설, 민간 단독 부담시설로 구분하여 집행 우선 순위를 정함 － 공공부문에서 먼저 적극적으로 공공시설을 만들고 민간부문은 이에 따르도록 유도하여야 함 ● 재원조달계획·보상계획의 수립 － 도로, 상하수도 등의 도시계획시설에 대하여는 재원조달계획·보상계획 등을 구체적으로 포함함 ● 제1·제2 단계별 집행계획 － 공공에서 설치할 시설의 집행계획은 제1단계집행계획과 제2단계집행계획으로 구분하여 수립하되 － 3년 이내에 시행하는 시설은 제1단계집행계획에, 3년후에 시행하는 시설은 제2단계집행계획에 포함되도록 함 － 특별시장·광역시장·시장·군수는 매년 제2단계 집행계획을 검토하여 3년 이내에 도시계획 시설사업을 시행할 도시계획시설을 선정하여 이를 제1단계 집행계획에 포함시킬 수 있음

10. 도시설계와 상세계획에 대한 경과조치

① 종전의 도시설계(지구)와 상세계획(구역)에 대한 경과조치 개정된 도시계획법 제42조[지구단위계획구역의 지정 등] 및 제43조[지구단위계획의 내용]의 규정에 의하여 지정된 지구단위계획구역 및 그에 관하여 수립된 지구단위계획으로 봄 ② 종전의 도시설계구역과 상세계획구역에 대한 지구단위계획 수립 시한 법 시행일(2000. 7. 1)부터 2년 이내에 지구단위계획에 관한 도시계획결정이 결정·고시되지 아니하는 때에는 도시계획법 제44조[지구단위계획구역의 지정에 관한 도시계획결정의 실효]의 규정에 불구하고 이 법 시행일부터 2년이 되는 날의 다음날(2002. 7. 1)에 그 지정의 효력을 상실함 ③ 종전법령에 의하여 진행된 절차의 인정 2000. 7. 1 이전에 도시설계나 상세계획수립을 위하여 기초조사, 주민의견청취, 도시계획위원회의 자문, 지방의회의 의견청취, 도시계획위원회의 심의 등의 절차를 거친 경우 상세계획안에 법 제43조 제1항제1호 및 제2호(세분하여 지정할 수 있는 지역·지구, 대통령령이 정하는 도시기반시설의 배치와 규모)에 해당하지 아니하는 지역·지구 또는 도시기반시설에 관한 계획이 포함되어 있는 경우 당해 부분에 대하여는 지역·지구의 지정·변경, 개발제한구역·시가화조정구역의 지정·변경, 도시기반시설의 설치·정비·개량, 도시개발사업 및 재개발사업에 관한 도시계획의 수립절차가 진행된 것으로 봄

 

자료 : 서울시청